10. בהתאמה, כפי שאמנם נקבע על ידי המפקחת, נקודת המוצא והבסיס להכרעה בעניינו נעוצה בשאלת סיווגם של מכפילי חנייה, קרי בשאלה האם הם מהווים חלק מהרכוש המשותף או חלק מדירה ומשכך רכוש פרטי. אשר לסיווג מכפילי החנייה, צדקה המפקחת בקבעה כי סיווג כאמור טעון בחינה דו שלבית - בשלב הראשון יש לבחון האם מכפילי החנייה מהווים רכוש משותף ורק ככל שאמנם יקבע כי אלו מהווים רכוש משותף, יש לבחון, בשלב השני, האם הוצאו כדין מגדרו של הרכוש המשותף והוצמדו לדירה (ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ" (20.11.2016) (להלן: "עניין פרנק כהן") בסעיף 15 לפסק הדין).
אשר לבחינה כאמור, הרי שאפתח ואציין שאינני סמוכה ובטוחה כי אמנם ניתן לסווג את מכפילי החנייה כרכוש משותף (ולמצער לא הונחו די ראיות התומכות בקביעה זו), שעה שאין חולק שמדובר במערכת הכוללת שבעה מכפילים כפולים, אשר בכל אחד מהם נעשה שימוש רק על ידי שני דיירים ומשכך על פניו לא מדובר בשימוש על ידי רוב דיירי הבית המשותף. בנסיבות אלו, ספק בעיני באם מתקיים במכפילי החנייה מבחן הייעוד הכפול (ראו עניין פרנק כהן בסעיף 16), הואיל וספק באם מדובר במתקן המשמש את כלל בעלי הדירות או מרביתן ובהינתן שאין חולק שבכל מכפיל יכולים לעשות שימוש רק שני בעלי דירות פרטניים ונאסר השימוש בו על ידי בעלי הדירות האחרים.
אציין כי אשר לספק זה, אשר הובע על ידי באשר לסיווג המכפילים, השלימו המערערים טיעון בדיון לפני וטענו כי מדובר ברכוש משותף, הואיל ואמנם נעשה שימוש פרטני בכל זוג מכפילים ואולם, כלל המכפילים מופעלים על ידי מערכת אחת, באופן ששימוש על ידי אחד אינו מאפשר שימוש סימולטני על ידי אחר.
בעניין זה, הנני מוצאת לשקף את הספק כפי שפורט ברם, אינני מוצאת לקבוע מסמרות באשר לסיווג מכפילי החניה ונכונה אני ללכת עם המערערים כברת דרך ולקבוע, כנקודת מוצא, שאמנם מדובר ברכוש משותף. זאת הואיל וממילא לא מצאתי כל שגגה בקביעת המפקחת ובהתאם לה הוכח כי המכפילים הוצאו מגדרו של הרכוש המשותף והוצמדו כדין לדירות הפרטניות. קרי שעה שממילא לטעמי מתקיים חלקו השני של המבחן הדו שלבי כפי שנקבע בפסיקה ואומץ על ידי המפקחת.
11. בהינתן נקודת המוצא, כפי שנקבעה לעיל ולפיה לצרכי הדיון, מכפילי החנייה היוו מלכתחילה רכוש משותף, אפנה לבחון האם הוצאו מכפלי החנייה מגדר הרכוש המשותף והוצמדו לדירות. בעניין פרנק כהן, נדרש בית המשפט העליון לדרישות המוטלות על קבלן, כתנאי לגריעת רכוש משותף והצמדתו לדירה, לאחר חקיקת סעיף 6(א) לחוק המכר (אשר הובא כלשונו לעיל) ובפסק דינו ריכז, בית המשפט העליון מפי הנשיאה (כתוארה אז) השופטת נאור, את התוויות ההלכה הפסוקה כדלקמן:
ראשית נקבע כי: "אין להסתפק בגילוי המופיע בהסכם המכר וכי "פרטים לגבי הוצאת חלק מהרכוש המשותף חובה לצרף במסמך נפרד מחוזה המכר, במפרט או במסמך חיצוני אחר" (שם. בסעיף 25 והאסמכתאות המובאות).
עוד פורט כי: "באופן עקבי נקבע כי אין לאפשר למוכרים להשתמש בסעיפים כלליים ועמומים באשר להוצאתם של חלקים מהרכוש המשותף" ובאשר לאופן הפירוט והדיוק הנדרשים הוסבר כי :"הגריעה "צריכה להיות מוצגת באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים"; " עליה להיות "מפורשת וברורה"; היא נדרשת להיכתב "בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים" ; וכי נדרשת "בהירות הסכמית בלא ספקות וסימני שאלה" (שם. בסעיף 27 לפסק הדין). לסיום הודגש כי:
"כחוט השני עוברת בפסיקה הגישה שלפיה אם לא צוין באופן מפורש וברור במפרט או במסמך אחר פרט לחוזה המכר כי חלק פלוני מוצא מהרכוש המשותף – יהא אשר יהא סוגו של חלק זה – הרי שהוא ייחשב רכוש משותף."