בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
עש"א 46262-05-21 וולפמן ואח' נ' רוזנר ואח'
לפני כבוד השופטת לימור ביבי
מערערים
1.דניאל וולפמן
2.רחל גרינשפן
3.עדנה לין
4.רון גלזר
5.ויקי סגל גלזר
6.יעל חתוכה
7.נילי גולדשטיין
8.גיל-עד גלזר
9.גילה גלזר
10.דב ליכטצייגר
11.אלאור ליכטצייגר
12.בת חן ליכטצייגר
13.גבריאל גולדפרב
14.צפורה גולדפרב
15.חיים שחמון
16.גילי שחמון
17.רותם טל
18.נציגות הבית המשותף ברחוב הסנה 9 ברמת גן
ע"י ב"כ עו"ד גילי שמחון
נגד
משיבים
1.שלמה חיים רוזנר
2.סיוון שלף רוזנר
3.כרמלה יהודה
4.יעקב יהודה
5.ליאור חיים נחמיאס
6.הילה פישר נחמיאס
7.יוסף קרנגל
8.יהודה סמרה
9.שולמית סמרה
10.ישראל רומנו
11.מלי רומנו
ע"י ב"כ עוה"ד גונן קסטנבאום ו/או מני חי
12.חיים הכט (פורמלי)
ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, הגב' אביטל שרייבר, בתיק 5/905/2018 מיום 24/6/20. במסגרת פסק הדין קבעה המפקחת כי מתקני מכפילי חניה, בהם עושים שימוש חלק מהדיירים בבית משותף, הוצאו מגדר הרכוש המשותף והפכו רכושם הפרטי של הדיירים העושים בהם שימוש וכן, כי - לאור פרשנות הסכמי המכר של הדירות בבית המשותף - על הדיירים העושים שימוש במכפילי חנייה אלו לשאת בהוצאותיהם של מכפילי החנייה, למעט הוצאות החשמל השוטפות.
מבוא;
1. המערערים 1-17 והמשיבים הם בעלי דירות בבית המצוי ברחוב הסנה 9 ברמת גן, הידוע כגוש 6158 חלקה 1085 (להלן: "הבית"), אשר טרם נרשם כבית משותף הגם שהוא ראוי להירשם ככזה. המערערת 18 היא נציגות הבית (להלן: "הנציגות").
בבית נשוא הערעור, 21 דירות, והוא נבנה מחדש במסגרת תכנית תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) על ידי חברת "גוטליב אחריות בבנייה בע"מ " (להלן: "הקבלן").
במסגרת תכנית הבנייה, הוקצו ל- 14 מדירות הבית, חניות באמצעות מכפילי חניה, ולשבע הדירות הנותרות הוקצו חניות רגילות.
2. המחלוקת בין הצדדים, כפי שעולה מהרישא לפסק הדין, נסבה על השאלה על מי מדיירי הבית המשותף לשאת בהוצאות הפעלת מכפילי החנייה - האם כטענת המערערים על כלל בעלי הדירות או שמא, כטענת המשיבים רק על בעלי הדירות להם הוקצו מכפילי החניה.
3. להשלמת התמונה אציין כי התביעה למפקחת הוגשה על ידי הנציגות ו- 18 מבעלי הדירות בבית החונים במכפילי החניה, אולם הערעור הוגש על ידי הנציגות ורק 17 מבעלי אותן דירות ולפיכך הוסף בעל הדירה הנוספת שנמנה על התובעים בהליך קמא כמשיב פורמאלי (משיב 12) לכתב הערעור. עוד יצוין, כי אחת מבעלי הדירות המחנים את רכבם בחניה רגילה, לא נתבעה בהליך קמא, מאחר שבחרה שלא להצטרף להודעה שהוגשה לנציגות בדבר סירוב בעלי הדירות החונים בחניה רגילה לשאת בעלות אחזקת מכפילי החניה ולפיכך גם אינה חלק מהליך הערעור.
4. הסכמי מכר הדירות;
הואיל וכפי שיפורט להלן, חלקה הארי של המחלוקת בין הצדדים נסבה על אופן פרשנות הסכמי מכר הדירות, לרבות המפרטים אשר צורפו להם, אשר נחתמו בין כלל בעלי הדירות לבין הקבלן, לשם הבנת הדברים בהמשך, הנני מוצאת להביא את הוראות הסעיפים המרכזיים הרלוונטיים כלשונם.
כהערה מקדימה אציין כי, במסגרת הדיון הועלתה טענה ולפיה לכל אחד מבעלי הדירות הייתה אפשרות לערוך תיקונים בהסכמי המכר ובמפרטים ואלו הוספו כנספחים להסכמים הפרטניים. יחד עם זאת, לא נטען ואף לא הוצג, כי בסעיפים כפי שיפורטו להלן, נעשו תיקונים פרטניים ומשכך, נקודת המוצא היא כי סעיפים אלו כלשונם נכללו בכלל הסכמי המכר.
ועתה לסעיפים. סעיף 7.3 להסכמי המכר קובע כי:
"מוסכם בזה כי במסגרת הרכוש המשותף ייכללו חדרי מדרגות, מבואת הכניסה, שטחים שייקבעו על ידי המוכרת כשטחי מעבר, מעליות, חלקים מהגג העליון של הבניין, וכן שטחים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי היחידות בבניין או מרביתם, אשר המוכרת תחליט לפי שיקול דעתה כי ייכללו ברכוש המשותף (להלן בהסכם זה :"הרכוש המשותף").
המוכרת תהיה רשאית שלא לכלול במסגרת הרכוש המשותף חלקים בלתי בנויים של החלקה, שטחים בנויים, קירות חיצוניים, כניסות נפרדות, שטחים ומתקנים המשמשים בלעדית יחידה או יחידות מסוימות בבניין וכו', בהתאם לקבוע במפרט לעניין זה.
מבלי לגרוע מהאמור לעיל ומהוראות המפרט, הקונה מאשר כי נמסר לו על ידי המוכרת כי השטחים המפורטים להלן לא ייכללו במסגרת הרכוש המשותף:
7.3.1 כל שטחי החניה וכן שטחים נוספים בחניון, למעט אותם שטחים המיועדים לשמש, לפי קביעת המוכרת, כמעברים משותפים.
..."
בסעיף 11.1 להסכם המכר נקבע כי:
"הקונה מתחייב לשאת, בתקופה שממועד המסירה ואילך, בחלקו היחסי בהוצאות תיקון, אחזקה, חידוש, בדק, ניקיון, תאורה, שמירה וביטוח של הרכוש המשותף בבניין וכן מתחייב לשאת בחלקו היחסי בהוצאות כאמור לעיל של שטחים ומתקנים משותפים המיועדים לשרת את הבניין לרבות ומבלי לפגוע בכלליות הנ"ל, בהוצאות הכרוכות בחניונים, במכפיל החניה, במבואות הכניסה, בחדרי המדרגות, במעליות, באנטנה המרכזית לטלוויזיה, במערכת הגנרטור, בתאורה, במערכת הסולארית, בגינות, בחצרות, בשירותים ובשטחים האחרים המיועדים לשרת את בעלי הדירות בבניין או חלקים מהם (להלן: "השירותים")
..."
בסעיף 6 למפרט הנושא כותרת :"עבודת פיתוח ושונות" נקבע בסעיף 6.1 תחת הכותרת :"חניה"
"6.1.1 סך כל מקומות חניה (לכל הבניין):22 (14 חניות במכפילים, 8 רגילות) כולם: בתחום המגרש; הערה: למניעת ספק יודגש כי עלות הפעלת מכפילי החניה יהיה על כלל מחזיקי החניות בבניין...."
יצויין כי בסעיף 9 למפרט הדן ברכוש המשותף נקבע בסעיף 9.7 כי:
"החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (ו/או שיוחזרו לרכוש המשותף):
מבלי לגרוע מהאמור בעניין זה בהסכם המכר, מוצאים מהרכוש המשותף השטחים הבאים אשר מסומנים בתוכניות המצ"ב ו/או מצוינים במפרט המכר ו/או בהסכם המכר:
א. חניות...
ד. כל שטח ו/או זכות הניתנים ע"פ דין להצמדה לאיזו מדירות הבית המשותף ו/או לנותני שרות עבור הבית המשותף או בתים סמוכים."
יצויין כי מתחת להוראה זו, מצוי מקום לחתימות הקונה והמוכר.
ובנספח ב' למפרט ובו הערות כלליות נקבע, בסעיף 59, כי:
"מכפיל חניה: ככל שהרוכש קונה במסגרת הממכר חנייה/חניות במתקן מכפיל חניה מכאניים, לרבות דמוי מעלית, דמוי פיגום ומכל סוג, צורה, מידות ואופן שימוש שהוא המאושר ע"י הרשויות המוסמכות (להלן: "המתקן"), יחולו ההסדרים הבאים: הרוכש מתחייב על כללי בטיחות בעת השימוש במתקן ו/או בחניה/חניות. הרוכש יהיה אחראי למתקן, לתחזוקתו, לתקינותו, לשלמותו, לכל הקשור בשימוש והפעלת המתקן והכל על חשבונו. והיה והרוכש קונה חנייה אחת במסגרת המתקן כאמור, ידוע לו כי החניות הנוספות במתקן יימכרו ע"י החברה לבעלי זכות נוספים, ויחולו ההסדרים הבאים: האחריות למתקן, לתחזוקתו, לתקינותו, לשלמותו לכל הקשור והנובע מהשימוש ותפעולו תחול על כל בעלי הזכויות במתקן ועל חשבונם, בחלקים שווים, בעלי הזכות מחויבים, האחד כלפי האחרים, לעשות שימוש במתקן באופן שלא יגרם כל הפרעה למשתמש אחר ולחברה לא תהא כל אחריות ו/או מחויבות בקשר עם האמור. הזכויות במכפלי חניה יוענקו לרוכש בדרך של הצמדה או בכל דרך אחרת לפי שיקול החברה, שתאושר ע"י המפקח על רישום הבתים המשותפים או כל רשות רלוונטית אחרת. החברה תהא רשאית לכלול בתקנות הבית המשותף הוראות המסדירות את זכות השימוש במתקן זאת אחריות הרוכש בקשר עימו."
וכן, בסעיף 63 כי:
"מובהר בזה כי ההערות הנ"ל הן בנוסף ומבלי לגרוע מההערות האמורות בתוכניות וכי הוראות המפרט כולן הן בנוסף ומבלי לגרוע מהאמור בהסכם".
5. במסגרת ההליך בפני המפקחת טענו המערערים, כי מערכת מפעילי החניה, מהווה מערכת משותפת וחלק מהרכוש המשותף, הואיל והיא משרתת את רוב בעלי הדירות (14 דירות שהן 2/3 מתוך 21 דירות הבית) ועל כן נדרשים המשיבים לשאת בהוצאותיה, גם אם אין הם עושים בה שימוש.
נטען כי תימוכין לטענה זו ניתן למצוא גם בהסכמי המכר, לעניין זה הפנו המערערים להוראות סעיף 11 להסכם המכר וכן, להוראת סעיף 6.1.1 למפרט, במסגרתם התחייבו המשיבים לשאת בעלות הפעלת מכפילי החנייה. עוד נטען כי עמדתם זו של המערערים נתמכה גם בעדויות הקבלן ובאי כוחו אשר הבהירו, עוד קודם לרכישה, כי עלות המכפילים תושת על כל בעלי החניות.
מבלי לגרוע מהאמור, נטען כי חובתם של המשיבים לשאת בתשלומים, נובעת גם מכוח דיני עשיית אושר ולא במשפט וזאת מאחר, והסכמת המערערים לכך שייבנו מכפילי החניה, הוזילה את עלויות ביצוע הפרויקט בצורה משמעותית, שאלמלא כן היה צורך לחפור על מנת לייצר קומת חניה נוספת שעלותה הייתה מייקרת באופן משמעותי את עלות הפרויקט ובכלל כך בפרט את עלות דירות המשיבים, שהן הגדולות ביותר בבית המשותף. נטען כי בסירובם של המשיבים עתה להשתתף באחזקת מכפילי החניה, בעוד שהם הנהנים העיקריים מהוזלת מחיר הפרויקט בשל בניית אותם מכפילים, עושים המשיבים עושר שלא במשפט.
המשיבים מצדם טענו, כי החניות במכפילי החניה, הן חניות פרטיות המוצמדות לדירות המערערים שרק הם עצמם יכולים לעשות בהן שימוש. נטען כי תימוכין לכך ניתן למצוא בהוראות סעיפים 59 ו-63 למפרט המכר. יתרה מכך, נטען כי כך אף סברו המערערים בזמן אמת וזאת, כנלמד מההתכתבויות בין בעלי הדירות. נטען כי אין ממש בטענות המערערים ולפיהן בהסכמי המכר יש כדי לתמוך בעמדתם. זאת ראשית הואיל וסעיף 11 להסכמי המכר, בו נתלים המערערים, מתייחס לרכוש משותף ואינו רלוונטי למכפילי החנייה שעה שאלו הוחרגו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות המערערים על ידי הקבלן, לפי ההרשאה הנתונה לו בסעיף 7.3 להסכם המכר. עוד הפנו המערערים לכך שסעיף 7 לחלק ב למפרט, המונה את המערכות המשותפות בבית, אינו כולל בו את מכפילי החניה וכן לכך שסעיף 6.1.1, אליו מפנים המערערים בין השאר לביסוס טענתם, מתייחס להשתתפות בעלויות החשמל ולא לכלל העלויות הכרוכות באחזקת המכפילים.
נטען כי בפרשנות הסכמי המכר, יש להביא לידי ביטוי את הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") הקובעת כי על המוכר לציין כוונותיו באופן ברור ומפורש בפני הקונה. בהתבסס על הוראה זו, נטען כי אלו היה הקבלן מעונין שכלל בעלי הדירות יישאו בעלות תפעול מכפילי החניה, הרי שהיה עליו לציין זאת במפורש, דבר שלא נעשה מחד, ומאידך מצוין בבירור כי החניות מוצמדות לדירות ומשמעות האמור היא כי הן הוצאו מהרכוש המשותף.
אשר לטענת עשיית עושר ולא במשפט, טענו המשיבים כי טענה זו משוללת יסוד, והזוכים העיקריים בשל בניית מכפילי החניה הם דווקא המערערים ולא המשיבים כנטען.
פסק דינה של המפקחת
6. בפסק דינה, דחתה המפקחת את התביעה וקבעה כי, למעט החובה לשאת בהוצאות החשמל הכרוכות בהפעלת מכפילי החניה, לא חלה על המשיבים כל חובה לשאת ביתר ההוצאות הכרוכות בהפעלת מכפילי החניה.
הסוגיה הראשונה אשר בה הכריעה המפקחת, נסבה על סיווגם של מכפילי החנייה והשאלה האם הם מהווים רכוש משותף. אשר לכך סקרה המפקחת את הדין והפסיקה ובהתאם להם - בבתים משותפים קיימים על פי הדין, שני סוגי שטחים בלבד – האחד: שטח שהוא דירה או חלק מדירה והשני: הוא שטח משותף. אשר להגדרת כל אחד מסוגי השטחים, צוין כי על פי הוראת סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הגדרת הרכוש המשותף היא "שיורית בעיקרה" שכן, בסעיף זה נקבע כי בתחומי הרכוש המשותף יכללו "כל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירות או חלקי דירות". עוד הפנתה המפקחת להלכה הפסוקה ובהתאם לה, מקום בו קיימת מחלוקת ונדרשת הכרעה באשר לזכויותיו של בעל דירה בנוגע לשטח מסוים על פי חוזה מכר, נעשית בחינה דו שלבית: בשלב הראשון – יסווג האם השטח במחלוקת מהווה רכוש משותף או מהווה דירה או חלק ממנה. סיווג כאמור יתבסס על מבחן הייעוד הבוחן קיומם של שני תנאים מצטברים: האחד, שאותו שטח נועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם והשני- שלכל בעלי הדירות, או מרביתם, ניתנה זכות או רשות לעשות בו שימוש. בשלב השני – וכלל שיסווג השטח שבמחלוקת כרכוש משותף יש לבחון האם החלקים שנגרעו ממנו- נגרעו מהרכוש המשותף כדין.
על רקע דברים אלו בחנה המפקחת את סיווגם של מכפילי החניה. אשר לכך ובשלב הראשון נקבע על ידי המפקחת כי הואיל ובמקרה דנן, מכפילי החנייה נועדו לשמש את מרבית בעלי הדירות הרי שהם נכללים בהגדרת הרכוש המשותף על פי חוק המקרקעין ומשכך, בהתאם למבחנים שהותוו בפסיקה כאמור לעיל, פנתה המפקחת לשלב השני, קרי לבחינה האם מכפילי החניה נגרעו מהרכוש המשותף כדין.
בהקשר זה, פתחה המפקחת ובחנה האם מכפילי החנייה הוצמדו לדירות המערערים. אשר לכך, קבעה המפקחת כי הואיל והבית טרם נרשם כבית משותף, ומשכך בשלב זה לא קיים תקנון מוסכם, הרי שהוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות, טעונה הסכמת כלל בעלי הדירות. אשר להסכמה זו, נקבע כי בנסיבות דנן, הסכמה זו צריכה לבוא לידי ביטוי במסגרת הסכמי המכר עליהם חתמו בעלי הדירות. בנוגע להסכמי המכר, ציינה המפקחת כי עיון בהסכמי המכר ובמפרט, מלמד כי על פניו, סעיפיהם סותרים זה את זו ונוסחו באופן מטעה. עוד הפנתה המפקחת להוראות סעיף 6(א) לחוק המכר, כפי שפורשו במסגרת הפסיקה ובהתאם להן - על המוכר לקבוע מפורשות ובמסמך הנפרד מהחוזה, הוראות הנוגעות להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה וזאת במטרה להגן על הרוכש. בהקשר לכך, קבעה המפקחת כי המפרט שצורף להסכם המכר וכותרתו "נספח על פי חוק המכר", נועד לענות על הדרישות כאמור. המפקחת סקרה את הוראות המפרט וקבעה כי אלו מלמדות שמכפילי החנייה הוצאו מגדר הרכוש המשותף והוצמדו לדירות המערערים. זאת למדה המפקחת מהוראות - סעיף 6.1.1 למפרט - הכולל התייחסות לכך שכלל החניות צמודות לדירות; סעיף 9.7 למפרט - הקובע כי החניות הוצאו מהרכוש המשותף; סעיף 59 למפרט - המסדיר את ההוצאות החלות על מי שרכש חניה במתקן; וכן הוראות סעיף 7.3.1 להסכמי המכר - הקובע כי שטחי החניה אינם רכוש משותף. חיזוק נוסף לקביעתה מצאה המפקחת בעדות עורכת הדין שפעלה בפרויקט מטעם הקבלן (שהעידה מטעם המערערים) – עו"ד שי - שאישרה, במסגרת חקירתה הנגדית, שכוונת ההסכם הייתה להצמיד חניות לדירות ספציפיות. אשר לעדותה של עו"ד שי ציינה המפקחת כי אמנם זו העידה שכוונת הקבלן הייתה שהסכמי המכר יכללו הוראה ולפיה הוצאות מכפילי החנייה יושתו על כלל בעלי החניות. אלא, שאשר לעדותה זו ציינה המפקחת, כנקודת מוצא ראשונית, כי עו"ד שי אינה נחשבת כמי שהוא ניטרלי שכן יש לה אינטרסים להגן על האינטרסים שלה ושל הקבלן בהינתן שתוצאות ההליך עלולות להוביל לטענות כלפיה וכלפי הקבלן. עוד צוין כי עו"ד שי לא נתנה הסבר מספק לסתירות בין הוראות הסכמי המכר והמפרט. זאת ועוד, המפקחת ציינה כי עו"ד שי לא הייתה ערה לסתירה בין הוראות החוק לבין האופן בו היא פירשה את ההסכם לא בעת ניסוח ההסכם ולא בעת חקירתה, שכן לא ראתה סתירה בין הצמדה של החניות לדירות מסוימות לבין הטענה כי החניות מהוות רכוש משותף ועל כן על כל בעלי הדירות לשאת בהוצאותיהן. נוסף על כך, קבעה המפקחת כי לא מצאה לייחס משקל לעדויות בעלי הדירות מטעם המערערים אשר העידו כי הובהר להם שכלל בעלי הדירות יישאו בהוצאות המכפילים, זאת שעה שלגישת המפקחת, גם ככל שאמנם כך נאמר לעדים אלו, אין בכך כדי להעיד כי הסבר כאמור ניתן גם למשיבים. לכך הוסיפה המפקחת כי תימוכין לקביעתה ולפיה מכפילי החניה הוצאו מגדר הרכוש המשותף והיוו רכוש פרטי, ניתן אף למצוא בהתנהלותם של המערערים בהמשך להסכמי המכר המצביעה על כך שלפחות חלק מהם התייחסו למכפילי החניה כרכוש פרטי בו להם זכות השימוש הבלעדית ואף סברו כי אכן הוצאות רלוונטיות הכרוכות בהם אמורות להיות מוטלות עליהן.
כהערה כללית ציינה המפקחת כי אמנם חוזי המכר לא עשו הפרדה בין מתקן מכפיל חניה לבין החניה עצמה, כעולה מסעיף 59 למפרט וההתייחסות הייתה למתקן כולו ולא לחלקים ממנו. יחד עם זאת, הובהר כי מהעדויות אשר נשמעו בפני המפקחת עלה כי המתקן מורכב מ-7 מכפילים שבכל אחד 2 חניות ולכל דירה משויכת חניה ספציפית במתקן.