משנקבע על ידי המפקחת כי מכפילי החניות הוצאו מגדר הרכוש המשותף והוצמדו לדירות, פנתה המפקחת לבחון את השאלה האם, כטענת המערערים, חרף האמור, התחייבו המשיבים, במסגרת חוזה המכר והמפרט שצורף לו, לשאת בהוצאות הכרוכות בהפעלתם. אשר לכך, הפנתה המפקחת להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין ובהתאם להן כלל בעלי הדירות יישאו בהוצאות החזקת הרכוש המשותף וכן, להוראות סעיף 6(א) לחוק המכר ובהתאם להן מקום בו ישונה שיעור ההשתתפות בהוצאות – כפי הנטען בענייננו שכן המערערים מבקשים שהמשיבים יישאו בהוצאות רכוש שאינו משותף – יש להכליל הוראה מפורשות הקובעת השינוי במסגרת הסכמי המכר. משכך, פנתה המפקחת, גם לעניין זה, לבחינת הוראות הסכמי המכר. במסגרת בחינה זו, הפנתה המפקחת לסתירות לכאורה בין הוראות הסכמי המכר והמפרטים, הקובעות מחד השתת ההוצאות על כלל בעלי החניות ומאידך השתתן על בעלי מכפילי החנייה בלבד. נקבע כי נוכח הסתירות בין הסעיפים השונים בהסכם המכר ובמפרט, לא מתקיים התנאי הקבוע בסעיף 6 לחוק המכר שכן, אין קביעה מפורשת בדבר חיוב המשיבים לשאת בכלל הוצאות הפעלת מכפילי החנייה.
המפקחת הוסיפה וקבעה כי פרשנות ובהתאם לה לא מוטלת על המשיבים החובה לשאת בכלל הוצאות מכפילי החנייה, עונה גם אחר דרישת המחוקק בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973 וההתוויות שניתנו להחלתו במסגרת הפסיקה לפיהן – יש לפרש את החוזה כמכלול ולהעדיף פרשנות המקיימת את כלל הוראות החוזה. נקבע כי פרשנותם של המשיבים מאפשרת הותרת כלל הוראות ההסכם והמפרט. אשר לכך, הפנתה המפקחת לסעיף 11 לחוזה המכר וציינה כי ניתן לפרשו בשתי דרכים. האחת - כזו שמטרתה להבהיר באופן כללי ביחסים בין הרוכשים לקבלן, מה הם סוגי השטחים שהוצאותיהם יחולו על הרוכשים (מבלי להתייחס לחלוקה בין הרוכשים לבין עצמם) והשנייה - כהוראה המבהירה כי כל ההוצאות המפורטות בסעיף יחולו על כל אחד מהרוכשים. נקבע כי הפרשנות הראשונה לסעיף זה קרי שמטרתו היא להגדיר באופן כללי את סוגי ההוצאות שיחולו על רוכשי הדירות אל מול הקבלן– מיישבת את הסתירות בין הוראות החוזה ומאפשרת קיום כלל החוזה ומשכך, יש להעדיפה. לכך הוסיפה המפקחת כי פרשנות זו אף עולה עם קביעת הפסיקה בדבר מעמדו של המפרט כמסמך המחייב ביחס להטלת הוצאות. עוד נקבע כי פרשנותה זו ממילא מיישמת הכלל ולפיו יש להעדיף את הוראת סעיף 59 במפרט שהוא סעיף ספציפי על פני סעיף 11 – שהוא סעיף כללי. נוסף על כך, קבעה המפקחת כי בפרשנות המפרט, יש ליתן עדיפות להוראת סעיף 59 למפרט, הדנה באופן ספציפי, עוסקת כל כולה בתחזוקת מכפילי החנייה וקובעת כי הוצאותיהם יוטלו על מי שרכש זכויות במכפילים, על פני הוראת סעיף 6.1.1. למפרט הקובע כי: למניעת ספק עלות הפעלת המכפילים תחול על כלל דיירי הבניין. אשר לכך, נקבע כי בנסיבות בהן קיים סעיף מפורש הנוגע לאחריות לנשיאה בהוצאות אחזקת מכפילי החניה, יש להעדיפו ולא ניתן לקבוע כי הוראה הקבועה בסעיף אחר - שהוא כללי - היא המחייבת. זאת, בפרט משלא עלה בידי המערערים להציג מצדם פרשנות אחרת שיש בה ליישב את הסתירה בין שני הסעיפים. תימוכין לאמור, מצאה המפקחת בעדותה של עורכת הדין שי מטעם הקבלן, ממנה עלה כי היא לא בחנה מראש ולא הייתה מודעת לסוגי ההוצאות הכרוכים בעלות הפעלת מפעילי החניה ועל כן לא עלה בידה להסביר מהי "עלות ההפעלה" הנזכרת בסעיף 6.1.1 למפרט. לאור זאת, קבעה המפקחת שבנסיבות אלו, לכל היותר, ניתן לחייב את המשיבים בתשלום בשל הוצאות החשמל להפעלת המכפילים, הוצאה לה הסכימו המשיבים בטיעוניהם.
בשולי פסק הדין דחתה המפקחת את טענת המערערים המבוססת על עילת עשיית עושר ולא במשפט. זאת משנקבע כי הטענה נטענה בעלמא ומבלי שהיא נתמכת בראיות מתאימות להוכחתה.
לאור כל האמור לעיל, קבעה המפקחת כי התביעה נדחית, כי על המשיבים לשאת בהוצאות החשמל הכרוכות בהפעלת מכפילי החניה בלבד, הוצאה לה נתנו המשיבים את הסכמתם.
טענות הצדדים בערעור;
7. המערערים מצדו האחד של המתרס, טוענים כי שגתה המפקחת עת קבעה כי מכפילי החניה נגרעו מהרכוש המשותף כדין ומהווים רכושם הפרטי של המערערים. אשר לכך פותחים המערערים וטוענים כי סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע כי רכוש משותף יוגדר ככזה במקרה שבו הוא משמש את מרבית דיירי הבית ואין הכרח כי בפועל יעשה בו שימוש כזה. נטען כי הואיל ומכפילי החניה משרתים את מרבית דיירי הבית (14 מתוך 21 דירות בבית), הרי שבהתאם להוראות סעיף 52, הם מהווים רכוש משותף –מסקנה אליה הגיעה גם המפקחת (במסגרת המבחן הראשון) בפסק הדין. אלא שלטענת המערערים המסקנה אליה הגיעה המפקחת ביחס למבחן השני, שכאמור לעיל במסגרתו נבחן האם נגרעו מכפילי החניה מהרכוש המשותף כדין, בטעות יסודה. זאת הואיל ולטענת המערערים, בהתאם להוראות סעיף 6(א) לחוק המכר והפסיקה, גריעה כאמור – שהיא שינוי מהוראות התקנון המצוי הקובע כי רכוש משותף יכלול את כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות - מחייבת קיומו של סעיף מפורש ונהיר בהסכמי המכר ואולם, במקרה דנן, בהסכמי המכר או בנספחיהם לא קיים סעיף ממנו ניתן ללמוד כי ניתנה הסכמת הצדדים להוצאת מכפילי החניה מהרכוש המשותף.
עוד טוענים המערערים כי, טעתה המפקחת בקביעתה ולפיה לא חלה על המשיבים החובה לשאת בהוצאות מכפילי החניה ביחד עם המערערים. זאת הואיל וקביעתה בעניין זה מנוגדת לקבוע מפורשות בסעיף 11.1 להסכמי המכר, בו נכתב כי המשיבים (ככלל דיירי הבית) מתחייבים לשאת בהוצאות אחזקת הבית המשותף, לרבות בגין מכפילי החניה. כן נטען כי קביעת המפקחת עומדת בניגוד להוראת סעיף 11.7 להסכמי המכר, בו נכתב כי ניתנת הסכמת הרוכש לכך שהוראות סעיף 11 לחוזה בכללותו יירשמו בתקנון הבית המשותף, על ידי רישום הערה בספרי המקרקעין, או בכל דרך אחרת שתיקבע על ידי המוכרת לפי שיקול דעתה. וכן, נטען כי קביעת המפקחת עומדת בניגוד להוראת סעיף 6.1.1 למפרט בו צוינה הערה כי "עלות מכפילי החניה תהיה על כלל מחזיקי הדירות בבניין".
נוסף על כך חולקים המערערים על פרשנותה של המפקחת, אשר לגישתם אינה מפרידה בין חניה למכפיל חניה. זאת משלטענת המערערים, מכפיל חניה, שלא כחניה, אינו אלא מתקן אחד ממתקני הבית באותו אופן שהתאורה שמאירה את שטחי החניות, היא חלק ממתקני הבית ומשכך עלות הפעלתה מתחלקת בין דיירי הבית.
עוד מוסיפים המערערים וטוענים כי אין בכך שהמשיבים אינם משתמשים במכפילי החניות, כדי להוביל לקביעה ולפיה אין הם צריכים לשאת בעלות הפעלתם, כפי שציינה המפקחת בסעיף 26 לפסק הדין. שכן, לטענת המערערים, בפסיקה נקבע שמקום בו מתקן בבית המשותף משמש את מרבית בעלי הדירות, אין כל קשר בעצם עשיית שימוש במתקן המשותף בפועל, לבין החובה לשאת בהוצאות הכרוכות באחזקתו. נוסף על כך, טוענים המערערים כי לו סברה המפקחת כי מכפילי החניה הם רכוש פרטי, הרי שאין כל הסבר המתיישב עם ההיגיון לכך שקבעה, שעל המשיבים לשאת חרף זאת בהוצאות החשמל בגין הפעלתם.
עוד נטען כי פרשנותה של המפקחת להוראות סעיף 59 למפרט ולפיה מסעיף זה נלמד כי על המערערים לשאת בהוצאות הפעלת המכפילים - מוטעית ואינה מתיישבת עם הוראות סעיפים 11 להסכמי המכר ו-6.1 למפרט. לגישת המערערים כל מטרת סעיף 59 למפרט היא לקבוע כי במסגרת השימוש במכפילי החניה, בדומה לשימוש בכלל מתקני הבית המשותף, מוטלת חובה לשמור על כללי השימוש במתקן, לשמור על תקינותם ולשאת באופן אישי בתוצאות ככל שפעולתו של משתמש מסוים תגרום נזק למתקן כלשהו. נטען כי פרשנות זו לסעיף 59, בניגוד לקביעת פסק הדין, היא זו המתיישבת היטב עם סעיפי החוזה והמפרט שהוזכרו לעיל, ולא ברור מדוע נקבע בפסק הדין כי יש לתת עדיפות דווקא לסעיף זה ולא לסעיפים 11 ו-6.1 ובמיוחד כשסעיף 63 למפרט קובע כי ההערות הקבועות במפרט הן בנוסף ומבלי לגרוע בהוראות הקבועות בהסכם.
לאור כל האמור טוענים המערערים כי יש להורות על ביטול פסק דינה של המפקחת ולקבוע כי על כלל בעלי הדירות ובכלל כך על גם על המשיבים לשאת בהוצאות מכפילי החנייה בבית המשותף.
8. המשיבים מצדו השני של המתרס, טוענים כי לא נפלה כל שגגה בפסק דינה של המפקחת, המבוסס, בין היתר, על קביעות עובדתיות הנובעות מהתרשמותה הישירה של המפקחת מהראיות והעדויות כפי שנשמעו בפניה ואין כל מקום להתערב בו.
ביתר פירוט פותחים המשיבים וטוענים כי המערערים מנסים להטעות את בית המשפט בכך שהם מנסים להפריד, באופן מלאכותי, בין מכפילי החניה לבין החניות עצמן ולעורר את הרושם המוטעה כאילו מדובר במתקן אחד. זאת שעה שבפועל מדובר ב-7 מכפילים הכוללים 14 חניות שכל אחת מהן הוצמדה לדירה אחת והיא יכולה לשמש רק את אותה הדירה אליה היא הוצמדה - כך על פי הסכמי המכר, כך על פי דין , וכך גם נלמד מעדותה של עורכת הדין של הקבלן – שי - בדיון מיום 03.12.19.
נוסף על כך נטען כי ניסיון המערערים להשוות בין מכפילי החניה למתקנים אחרים בבית המשותף כדוגמת מעלית, דינו להיכשל. זאת מאחר והשימוש בחניה על גבי המכפיל המסורה באופן בלעדי לבעליה – המערערים ושימוש כאמור נאסר על המשיבים. שעה שבאשר למעלית - אמנם כלל בעלי הדירות, לרבות אלו המתגוררים בקומות התחתונות נושאים בהוצאותיה הגם שאינם עושים בה שימוש ואולם, בהבדל ממכפילי החנייה, לא נאסר עליהם לעשות בה שימוש והם רשאים לעשות בה שימוש ככל שיחפצו. נוסף על כך מפנים המשיבים להבדל מהותי בין מעלית – אשר בהתאם להוראות חוק המקרקעין לא ניתן לגרוע מהרכוש המשותף ולהצמיד לדירה - לבין מכפילי החנייה אשר לגביהם אין הוראה כאמור.
המשיבים טוענים כי יש לדחות את טענת המערערים ובהתאם לה שגתה המפקחת משקבעה שמכפילי החניה אינם חלק מהרכוש המשותף. זאת הואיל ולגישת המשיבים, טענה זו עומדת בסתירה למכלול סעיפי הסכמי המכר והמפרט. אשר לכך מפנים המשיבים לסעיף 7.3 להסכם הקובע כי הקבלן רשאי שלא לכלול ברכוש המשותף שטחים ומתקנים המשמשים בלעדית יחידה בבניין, וכן, קובע כי שטחי החניה לא יכללו ברכוש המשותף. נוסף על כך, מפנים המשיבים לכך שבהגדרת הסכמי המכר מוגדרת דירה כ"הדירה ומקום החניה" ולטענתם מכך נלמד כי מכפיל החניה מהווה חלק בלתי נפרד מדירה וככזה הוא יכול לשמש רק את הדירה אליה הוא מוצמד. עוד מפנים המשיבים לסעיף 6 למפרט שכותרתו "פירוט שטחים נוספים המוצמדים לדירה או משמשים את הדירה באופן בלעדי", שם קיימת התייחסות לחניה (רגילה או במכפיל) וכן, להוראת סעיף 7.2 הקובע כי לחניה יוצמד מקום החנייה המצוין בנספח א' כשבנספח האמור צוין ושורטט מקום החניה של כל דירה לרבות מכפילי החניה. עוד מצביעים המשיבים על כך שבהוראת סעיף 7 להסכמי המכר, במסגרתה מפורטות המערכות המשותפות בבית המשותף לא נכללים מכפילי החניה. עוד מפנים המשיבים לסעיף 9.4 למפרט הקובע בין השאר "כי בחישוב חלקה של כל דירה בבית ברכוש המשותף לא יילקחו בחשבון השטחים הצמודים לדירה (כהגדרתם במפרט זה פרק א' סעיף 6 ) וכן לסעיף 6 הקובע באשר לחניות (מקורה או על גבי מכפיל חניה) שהן מוצמדות לדירה ומשמשות אותה באופן בלעדי.
נטען כי חיזוק לפרשנות המשיבים באשר לקביעות הוראות הסכמי המכר, ניתן למצוא בעדות עורכת הדין מטעם הקבלן אשר אישרה גם היא בחקירתה, כי השימוש בכל אחת מהחניות בבניין לרבות על גבי מכפילי החניה, הוא פרטי ובלעדי ושייך רק לדירה אליה הוצמדה החניה.
נטען כי לאור האמור הרי שככל שסבר הקבלן שבמקרה דנן, חרף העובדה כי החניות והמכפילים הם רכוש פרטי, על כל בעלי הדירות לשאת בעלות אחזקתם, היה עליו לכלול סעיף מפורש המורה כן במסגרת המפרט. אשר לכך, נטען כי לא זו בלבד שלא קיימת הוראה המורה זאת מפורשות, אלא שההיפך, בסעיף 59 למפרט שכותרתו "מכפיל חניה", התייחסו הסכמי המכר באופן מפורש לנושא מכפילי החניה ובניגוד לטענות המערערים ולפיה מדובר בסעיף המציין את כללי ההתנהגות של המשתמשים במכפיל החנייה - עיון בסעיף זה מלמד כי הוא מסדיר מפורשות את הצמדת מכפילי החנייה לדירות וכן כולל קביעה בדבר נשיאה בהוצאות המכפיל על ידי בעליו. עוד טוענים המשיבים, באשר לטענת המערערים בדבר סתירה בין הוראות סעיפים 59 ל – 6.1 למפרט, כי צדקה המפקחת משהעדיפה את הוראות סעיף 59 למפרט על פני הוראות סעיף 6.1.1. זאת שעה שסעיף 6.1.1 למפרט כולל הערה קצרה ולקונית כי "למניעת ספק יודגש כי עלות מכפילי החניה תהיה על כלל מחזיקי החניות בבניין" ולעומתו סעיף 59 למפרט כולל הוראות המתייחסות בפירוט ובהרחבה לתחזוקת המכפילים וההוצאות הכרוכות בכך.
עוד מוסיפים המשיבים וטוענים כי צדקה המפקחת בפרשנות סעיף 11 להסכמי המכר, פרשנות אשר אינה מנותקת (כפרשנותם של המערערים) מכלל הוראות הסכמי המכר והמפרט, כפי שפורטו לעיל בהרחבה, אלא היא מיישבת אותן. בהקשר זה, מפנים המשיבים לכך שקביעתה של המפקחת מושתתת לא רק על הוראות הסעיפים אלא גם על העדויות שנשמעו בפניה, לרבות עדות עורכת הדין מטעם הקבלן, שממנה נלמד כי בעת ניסוח סעיפי ההסכם והמפרט כי היא לא הייתה מודעת ולא בחנה מראש את סוגי ההוצאות הכרוכים בהפעלת מכפילי החניה ובעלותן.
זאת ועוד, לטענת המשיבים לא קיימת כל סתירה בקביעת המפקחת ולפיה יישאו המשיבים רק בעלויות הוצאות החשמל השוטפות. אשר לכך, נטען כי לנוכח הסתירה בין הוראות סעיף 59 להוראות סעיף 6.1.1 למפרט - ומשנקבע כי סעיף 59 הוא הסעיף הקובע, ניתן לכל היותר לחייב את כלל בעלי הדירות בעלויות החשמל הנדרשות להפעלת המכפילים, וזאת בהתאם לפרשנות שניתנה לסעיף 6.1.1 על ידי המשיבים, אשר התבססה על העובדה שהמכפילים מופעלים מלוח החשמל המרכזי ברכוש המשותף ולא הוקצו לכך שעוני חשמל נפרדים.
לא זו אף זו, לטענת המשיבים, הכרעת המפקחת בפסק הדין מבוססת בין השאר על כך, שהמפקחת העדיפה את עדויות המשיבים הן ביחס לטענת המשיבים כי לא הובהר להם, בטרם חתמו על הסכם המכר, שיהיה עליהם לשאת בהוצאות עבור אחזקת המכפילים, והן ביחס לטענת המשיבים כי גם המערערים עצמם סברו בזמן אמת שהמכפילים הם רכוש פרטי שההוצאות הכרוכות בהפעלתם מוטלות עליהם (טענה אשר המשיבים תמכו בראיות רבות ובכלל כך תכתובות עם אחד המערערים). עוד נטען כי עדותם של המערערים לא עשתה רושם אמין, מאחר ולא עלה בידיהם להוכיח את טענותיהם או לספק הסבר מניח את הדעת שיש בו כדי להפריך את טענות המשיבים.