לאור כל האמור, טוענים המשיבים כי דין הערעור להידחות וכי יש להותיר את פסק דינה של המפקחת על כנו.
דיון והכרעה;
9. הדיון לפני נסב על נשיאה בהוצאות מכפילי החנייה. אשר לנשיאה בהוצאות על ידי בעלי הדירות בבית המשותף, קובע סעיף 58 לחוק המקרקעין כי:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."
קרי – בהתאם לדין מוטלת על בעל דירה החובה לשאת בהוצאות הרכוש המשותף. מכלל ההן נלמד הלאו ולפיו – לא חלה על בעל דירה חובה לשאת בהוצאות רכוש אשר הוצא מגדרו של הרכוש המשותף והפך ל"פרטי" משהוצמד לדירה.
בענייננו רלוונטית לדיון, נוסף על הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר הקובעת:
"המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:
(1)הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2)שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(3)שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
...
(ב)מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף."
כהערה מקדימה לדיון, הנני מוצאת לציין, כבר בשלב זה כי, שילוב שתי ההוראות – הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר עם הוראת סעיף 58 כפי שהובאו לעיל - משליכה במקרה לפנינו על האופן בו יפורשו הסכמי המכר ועל הקביעה ל"רעתו" של מי מהצדדים יוטל כל ספק פרשני. כך – לאור הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין - אם מכפילי החנייה אינם חלק מהרכוש המשותף, הרי שעל פניו בהוצאותיהם צריכים לשאת בעלי מכפילי החנייה וקביעה בניגוד לכך – שהיא קביעה המנוגדת לדין - טעונה הסדר מפורש וחד משמעי ואילו אם מכפילי החנייה הם רכוש משותף, הרי שעל פניו בהוצאותיהם צריכים לשאת כלל בעלי הדירה ומשכך, קביעה בניגוד לכך, טעונה הסדר מפורש וחד משמעי. בהתאמה לכך תנוע מטוטלת הספק הפרשני - ככל שמכפילי החנייה מהווים רכוש פרטי, הרי שכל ספק בפרשנות הסכמי המכר יפעל לרעת מי שמבקש לפרשם בניגוד לקביעת הדין, קרי באופן המטיל את הוצאות הרכוש הפרטי על כלל בעלי הדירות וההיפך – ככל שמכפילי החנייה מהווים רכוש משותף הרי שכל ספק בפרשנות הסכמי המכר יפעל לרעת מי שמבקש לפרשם בניגוד לקביעת הדין, קרי באופן המטיל הוצאות הרכוש המשותף על חלק מהדיירים.
10. בהתאמה, כפי שאמנם נקבע על ידי המפקחת, נקודת המוצא והבסיס להכרעה בעניינו נעוצה בשאלת סיווגם של מכפילי חנייה, קרי בשאלה האם הם מהווים חלק מהרכוש המשותף או חלק מדירה ומשכך רכוש פרטי. אשר לסיווג מכפילי החנייה, צדקה המפקחת בקבעה כי סיווג כאמור טעון בחינה דו שלבית - בשלב הראשון יש לבחון האם מכפילי החנייה מהווים רכוש משותף ורק ככל שאמנם יקבע כי אלו מהווים רכוש משותף, יש לבחון, בשלב השני, האם הוצאו כדין מגדרו של הרכוש המשותף והוצמדו לדירה (ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ" (20.11.2016) (להלן: "עניין פרנק כהן") בסעיף 15 לפסק הדין).
אשר לבחינה כאמור, הרי שאפתח ואציין שאינני סמוכה ובטוחה כי אמנם ניתן לסווג את מכפילי החנייה כרכוש משותף (ולמצער לא הונחו די ראיות התומכות בקביעה זו), שעה שאין חולק שמדובר במערכת הכוללת שבעה מכפילים כפולים, אשר בכל אחד מהם נעשה שימוש רק על ידי שני דיירים ומשכך על פניו לא מדובר בשימוש על ידי רוב דיירי הבית המשותף. בנסיבות אלו, ספק בעיני באם מתקיים במכפילי החנייה מבחן הייעוד הכפול (ראו עניין פרנק כהן בסעיף 16), הואיל וספק באם מדובר במתקן המשמש את כלל בעלי הדירות או מרביתן ובהינתן שאין חולק שבכל מכפיל יכולים לעשות שימוש רק שני בעלי דירות פרטניים ונאסר השימוש בו על ידי בעלי הדירות האחרים.
אציין כי אשר לספק זה, אשר הובע על ידי באשר לסיווג המכפילים, השלימו המערערים טיעון בדיון לפני וטענו כי מדובר ברכוש משותף, הואיל ואמנם נעשה שימוש פרטני בכל זוג מכפילים ואולם, כלל המכפילים מופעלים על ידי מערכת אחת, באופן ששימוש על ידי אחד אינו מאפשר שימוש סימולטני על ידי אחר.
בעניין זה, הנני מוצאת לשקף את הספק כפי שפורט ברם, אינני מוצאת לקבוע מסמרות באשר לסיווג מכפילי החניה ונכונה אני ללכת עם המערערים כברת דרך ולקבוע, כנקודת מוצא, שאמנם מדובר ברכוש משותף. זאת הואיל וממילא לא מצאתי כל שגגה בקביעת המפקחת ובהתאם לה הוכח כי המכפילים הוצאו מגדרו של הרכוש המשותף והוצמדו כדין לדירות הפרטניות. קרי שעה שממילא לטעמי מתקיים חלקו השני של המבחן הדו שלבי כפי שנקבע בפסיקה ואומץ על ידי המפקחת.
11. בהינתן נקודת המוצא, כפי שנקבעה לעיל ולפיה לצרכי הדיון, מכפילי החנייה היוו מלכתחילה רכוש משותף, אפנה לבחון האם הוצאו מכפלי החנייה מגדר הרכוש המשותף והוצמדו לדירות. בעניין פרנק כהן, נדרש בית המשפט העליון לדרישות המוטלות על קבלן, כתנאי לגריעת רכוש משותף והצמדתו לדירה, לאחר חקיקת סעיף 6(א) לחוק המכר (אשר הובא כלשונו לעיל) ובפסק דינו ריכז, בית המשפט העליון מפי הנשיאה (כתוארה אז) השופטת נאור, את התוויות ההלכה הפסוקה כדלקמן:
ראשית נקבע כי: "אין להסתפק בגילוי המופיע בהסכם המכר וכי "פרטים לגבי הוצאת חלק מהרכוש המשותף חובה לצרף במסמך נפרד מחוזה המכר, במפרט או במסמך חיצוני אחר" (שם. בסעיף 25 והאסמכתאות המובאות).
עוד פורט כי: "באופן עקבי נקבע כי אין לאפשר למוכרים להשתמש בסעיפים כלליים ועמומים באשר להוצאתם של חלקים מהרכוש המשותף" ובאשר לאופן הפירוט והדיוק הנדרשים הוסבר כי :"הגריעה "צריכה להיות מוצגת באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים"; " עליה להיות "מפורשת וברורה"; היא נדרשת להיכתב "בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים" ; וכי נדרשת "בהירות הסכמית בלא ספקות וסימני שאלה" (שם. בסעיף 27 לפסק הדין). לסיום הודגש כי:
"כחוט השני עוברת בפסיקה הגישה שלפיה אם לא צוין באופן מפורש וברור במפרט או במסמך אחר פרט לחוזה המכר כי חלק פלוני מוצא מהרכוש המשותף – יהא אשר יהא סוגו של חלק זה – הרי שהוא ייחשב רכוש משותף."
בהתבסס על התוויות הפסיקה וכפי שפורט לעיל בהרחבה, סקרה המפקחת את הוראות המפרט ובהתבסס על הוראות אלו וכן, על העדויות כפי שנשמעו בפניה ובכלל כך בפרט עדות עו"ד מטעם הקבלן, עדויות המערערים מהם עלה כי אף הם סבורים כי הזכות לעשות שימוש במכפילים היא שלהם בלבד - קרי היא זכות פרטית וכן בהתבסס על הראיות אשר הוצגו בפניה, מהן למדה על התנהלות הצדדים לאחר ההסכם – קבעה המפקחת כי במסגרת הסכמי המכר הוצאו מכפילי החנייה מפורשות מגדרו של הרכוש המשותף והוצמדו לדירות. בקביעותיה אלו של המפקחת לא מצאתי כל שגגה. יתרה מכך, אציין כי אף שהמערערים טוענים כי נפלה שגגה בעניין זה לאור הפסיקה ולפיה הוצאת רכוש מגדרו של הרכוש המשותף צריכה להיעשות בהוראה מפורשת, הרי שבפועל לא מגלה הערעור כל טעות בקביעותיה אלו של המפקחת הנוגעות להצמדת מכפילי החנייה (בהבדל משגגה נטענת בקביעותיה הפרשניות הנסבות על הוראות הסכמי המכר והמפרט באשר לחובה לשאת בהוצאות מכפילי החנייה).
במאמר מוסגר אציין כי במסגרת הערעור טענו המערערים שקביעת המפקחת ולפיה המשיבים יישאו בהוצאות החשמל, עומדת בסתירה לקביעתה ולפיה המכפילים הם רכוש פרטי. טענה זו אין בידי לקבל משעיון בפסק דינה של המפקחת מעלה כי קביעתה זו, בדבר חיוב המשיבים בהוצאות החשמל, התבססה כל כולה על הודאתם של המשיבים בחובתם לשאת ברכיב זה, נוכח חיבור מערכת מכפילי החניה לשעון המרכזי- הא ותו לא.
12. לאור זאת, הנני מוצאת לאמץ את קביעת המפקחת ולפיה מכפילי החנייה מהווים רכוש פרטי אשר הוצא מגדרו של הרכוש המשותף והוצמד לדירות הפרטניות. משכך, אפנה לבחון על מי לשאת בהוצאות החזקתם של מכפילי החנייה. בהקשר לכך, הרי שכפי שפתחתי וציינתי, מהוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין נובע כי לא חלה על כלל בעלי הדירות החובה לשאת בתשלום הוצאות מכפילי החנייה, משאלו הוצאו מגדרו של הרכוש המשותף. בהתאמה לכך ותוך שילוב עם הוראות סעיף 6(א) לחוק המכר, הרי שכל ספק פרשני, באשר להוראות הסכמי המכר, יפעל לרעת המערערים, הטוענים כי בניגוד להוראת הדין על המשיבים לשאת בהוצאות מכפילי החנייה.
לגופם של דברים - כפי שפורט לעיל בהרחבה, הצדדים מזה ומזה הפנו להוראות הסכמי המכר ולפרשנותם, תוך טיעון כי אלו תומכים בטענותיהם באשר לשאלה על מי הוטלה החובה לשאת בהוצאות מכפילי החנייה. המפקחת בחנה את טענות הצדדים וקבעה כי פרשנותם של הסכמי המכר מלמדת חיזוק לטענות המשיבים ולפיהן על בעלי הדירות להן הוצמדו מכפילי החנייה לשאת בהוצאות החזקת מכפילי החנייה. קביעה זו השתיתה המפקחת הן על בחינת סעיפי הסכמי המכר, תוך שצוין כי אלו על פניו קובעים הוראות סותרות לעניין הנשיאה בהוצאות, הן על קביעת ממצאי מהימנות בכל הנוגע לעדותה של עורכת הדין שי מטעם הקבלן והן על קביעות עובדתיות הנסבות על התנהלות המערערים לאחר החתימה על הסכם המכר, אשר לימדה כי אלו התייחסו למכפילי החנייה כרכוש פרטי וסברו כי אכן הוצאותיהם אמורות להיות מוטלות עליהם.
לאחר שבחנתי את פסק דינה של המפקחת לעניין זה, לא מצאתי להתערב בו. זאת ראשית משרואה אני עין בעין עם המפקחת בקביעתה כי הסכמי המכר נוסחו באופן קלוקל ועל פניו יש בהוראותיהם משום סתירה. כיוון שכך ובשים לב לקביעתי ההתחלתית ולפיה כל ספק פרשני יוטל לפתחם של המערערים, די בסתירות בהוראות המלמדות על ספק פרשני, כדי להוביל לדחיית טענותיהם של המערערים.
אלא שבמקרה דנן, לא הסתפקה המפקחת בספק הפועל לרעת המערערים והוסיפה ומצאה חיזוק לפרשנות ולפיה על המערערים לשאת בהוצאות המכפילים. זאת, ראשית תוך מתן עדיפות לסעיף 59 למפרט, אשר הוגדר על ידה כסעיף ספציפי שלו עדיפות אל מול סעיף 6.1.1 למפרט שהוגדר כסעיף כללי. נוסף על כך פירשה המפקחת את הוראת סעיף 11 להסכמי המכר, באופן שיש בו כדי ליצור קוהרנטיות בין הוראות הסכמי המכר, כאשר לפי פרשנותה הוא עוסק ביחסים בין בעלי הדירות במכלול לבין הקבלן תוך קביעה כי אלו יישאו בין היתר בהוצאות מכפלי החנייה ואולם, אין בו כדי לקבוע קביעה הנוגעת לשאלה מי מבין בעלי הדירות יישא בהוצאות אלו. עוד השתיתה המפקחת את הכרעתה על ממצאים הנוגעים לעדויות אשר נשמעו בפניה ואשר מבוססים על התרשמותה מאלו מ"כלי ראשון". בקביעותיה אלו של המפקחת לא מצאתי כל שגגה בכלל וכזו המצדיקה התערבות (בשים לב לכך שמדובר בהתרשמות ישירה של הערכאה הדיונית) בפרט. משכך, הנני קובעת כי בדין נקבע על ידי המפקחת שבמקרה דנן לא מושתת על המשיבים החובה לשאת בהוצאות מכפילי החניה לבד מבהוצאות החשמל השוטפות בגין מכפילים אלו.
סוף דבר;
13. לאור כל האמור והמפורט לא מצאתי כל טעות או פגם בפסק דינה של המפקחת ומשכך, הערעור נדחה.
14. המערערים יישאו בהוצאות המשיבים בסך של 10,000 ש"ח. תשלום ההוצאות יועבר על ידי המזכירות למשיבים באמצעות בא כוחם מתוך העירבון אשר הופקד על ידי המערערים.
15. המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"ז כסלו תשפ"ב, 01 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.
לימור ביבי