פסק דינה של המפקחת
6. בפסק דינה, דחתה המפקחת את התביעה וקבעה כי, למעט החובה לשאת בהוצאות החשמל הכרוכות בהפעלת מכפילי החניה, לא חלה על המשיבים כל חובה לשאת ביתר ההוצאות הכרוכות בהפעלת מכפילי החניה.
הסוגיה הראשונה אשר בה הכריעה המפקחת, נסבה על סיווגם של מכפילי החנייה והשאלה האם הם מהווים רכוש משותף. אשר לכך סקרה המפקחת את הדין והפסיקה ובהתאם להם - בבתים משותפים קיימים על פי הדין, שני סוגי שטחים בלבד – האחד: שטח שהוא דירה או חלק מדירה והשני: הוא שטח משותף. אשר להגדרת כל אחד מסוגי השטחים, צוין כי על פי הוראת סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הגדרת הרכוש המשותף היא "שיורית בעיקרה" שכן, בסעיף זה נקבע כי בתחומי הרכוש המשותף יכללו "כל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירות או חלקי דירות". עוד הפנתה המפקחת להלכה הפסוקה ובהתאם לה, מקום בו קיימת מחלוקת ונדרשת הכרעה באשר לזכויותיו של בעל דירה בנוגע לשטח מסוים על פי חוזה מכר, נעשית בחינה דו שלבית: בשלב הראשון – יסווג האם השטח במחלוקת מהווה רכוש משותף או מהווה דירה או חלק ממנה. סיווג כאמור יתבסס על מבחן הייעוד הבוחן קיומם של שני תנאים מצטברים: האחד, שאותו שטח נועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם והשני- שלכל בעלי הדירות, או מרביתם, ניתנה זכות או רשות לעשות בו שימוש. בשלב השני – וכלל שיסווג השטח שבמחלוקת כרכוש משותף יש לבחון האם החלקים שנגרעו ממנו- נגרעו מהרכוש המשותף כדין.
על רקע דברים אלו בחנה המפקחת את סיווגם של מכפילי החניה. אשר לכך ובשלב הראשון נקבע על ידי המפקחת כי הואיל ובמקרה דנן, מכפילי החנייה נועדו לשמש את מרבית בעלי הדירות הרי שהם נכללים בהגדרת הרכוש המשותף על פי חוק המקרקעין ומשכך, בהתאם למבחנים שהותוו בפסיקה כאמור לעיל, פנתה המפקחת לשלב השני, קרי לבחינה האם מכפילי החניה נגרעו מהרכוש המשותף כדין.
בהקשר זה, פתחה המפקחת ובחנה האם מכפילי החנייה הוצמדו לדירות המערערים. אשר לכך, קבעה המפקחת כי הואיל והבית טרם נרשם כבית משותף, ומשכך בשלב זה לא קיים תקנון מוסכם, הרי שהוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות, טעונה הסכמת כלל בעלי הדירות. אשר להסכמה זו, נקבע כי בנסיבות דנן, הסכמה זו צריכה לבוא לידי ביטוי במסגרת הסכמי המכר עליהם חתמו בעלי הדירות. בנוגע להסכמי המכר, ציינה המפקחת כי עיון בהסכמי המכר ובמפרט, מלמד כי על פניו, סעיפיהם סותרים זה את זו ונוסחו באופן מטעה. עוד הפנתה המפקחת להוראות סעיף 6(א) לחוק המכר, כפי שפורשו במסגרת הפסיקה ובהתאם להן - על המוכר לקבוע מפורשות ובמסמך הנפרד מהחוזה, הוראות הנוגעות להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה וזאת במטרה להגן על הרוכש. בהקשר לכך, קבעה המפקחת כי המפרט שצורף להסכם המכר וכותרתו "נספח על פי חוק המכר", נועד לענות על הדרישות כאמור. המפקחת סקרה את הוראות המפרט וקבעה כי אלו מלמדות שמכפילי החנייה הוצאו מגדר הרכוש המשותף והוצמדו לדירות המערערים. זאת למדה המפקחת מהוראות - סעיף 6.1.1 למפרט - הכולל התייחסות לכך שכלל החניות צמודות לדירות; סעיף 9.7 למפרט - הקובע כי החניות הוצאו מהרכוש המשותף; סעיף 59 למפרט - המסדיר את ההוצאות החלות על מי שרכש חניה במתקן; וכן הוראות סעיף 7.3.1 להסכמי המכר - הקובע כי שטחי החניה אינם רכוש משותף. חיזוק נוסף לקביעתה מצאה המפקחת בעדות עורכת הדין שפעלה בפרויקט מטעם הקבלן (שהעידה מטעם המערערים) – עו"ד שי - שאישרה, במסגרת חקירתה הנגדית, שכוונת ההסכם הייתה להצמיד חניות לדירות ספציפיות. אשר לעדותה של עו"ד שי ציינה המפקחת כי אמנם זו העידה שכוונת הקבלן הייתה שהסכמי המכר יכללו הוראה ולפיה הוצאות מכפילי החנייה יושתו על כלל בעלי החניות. אלא, שאשר לעדותה זו ציינה המפקחת, כנקודת מוצא ראשונית, כי עו"ד שי אינה נחשבת כמי שהוא ניטרלי שכן יש לה אינטרסים להגן על האינטרסים שלה ושל הקבלן בהינתן שתוצאות ההליך עלולות להוביל לטענות כלפיה וכלפי הקבלן. עוד צוין כי עו"ד שי לא נתנה הסבר מספק לסתירות בין הוראות הסכמי המכר והמפרט. זאת ועוד, המפקחת ציינה כי עו"ד שי לא הייתה ערה לסתירה בין הוראות החוק לבין האופן בו היא פירשה את ההסכם לא בעת ניסוח ההסכם ולא בעת חקירתה, שכן לא ראתה סתירה בין הצמדה של החניות לדירות מסוימות לבין הטענה כי החניות מהוות רכוש משותף ועל כן על כל בעלי הדירות לשאת בהוצאותיהן. נוסף על כך, קבעה המפקחת כי לא מצאה לייחס משקל לעדויות בעלי הדירות מטעם המערערים אשר העידו כי הובהר להם שכלל בעלי הדירות יישאו בהוצאות המכפילים, זאת שעה שלגישת המפקחת, גם ככל שאמנם כך נאמר לעדים אלו, אין בכך כדי להעיד כי הסבר כאמור ניתן גם למשיבים. לכך הוסיפה המפקחת כי תימוכין לקביעתה ולפיה מכפילי החניה הוצאו מגדר הרכוש המשותף והיוו רכוש פרטי, ניתן אף למצוא בהתנהלותם של המערערים בהמשך להסכמי המכר המצביעה על כך שלפחות חלק מהם התייחסו למכפילי החניה כרכוש פרטי בו להם זכות השימוש הבלעדית ואף סברו כי אכן הוצאות רלוונטיות הכרוכות בהם אמורות להיות מוטלות עליהן.
כהערה כללית ציינה המפקחת כי אמנם חוזי המכר לא עשו הפרדה בין מתקן מכפיל חניה לבין החניה עצמה, כעולה מסעיף 59 למפרט וההתייחסות הייתה למתקן כולו ולא לחלקים ממנו. יחד עם זאת, הובהר כי מהעדויות אשר נשמעו בפני המפקחת עלה כי המתקן מורכב מ-7 מכפילים שבכל אחד 2 חניות ולכל דירה משויכת חניה ספציפית במתקן.