41. לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי לנתבע היתה גמירות דעת מלאה להתקשר בהסכמים מחייבים עם התובע למכירת שתי הדירות.
האם נפלו פגמים בכריתת החוזים שהצדיקו סירוב להעביר לתובע את ההסכמים החתומים במקור והאם הודעת הביטול היתה כדין?
42. בהתאם לדין, ניתן לבטל חוזה על ידי אחד הצדדים מחמת פגמים בכריתתו לפי פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. עילת ביטול בשל פגם בכריתה מתבססות בסעיפים 14-18 על טעות, הטעיה, ועושק שפגעו בגמירות דעתו של הנתבע. הנטל להוכחתם רובץ לפתחו של הטוען להם שעליו להוכיח כי: חתימתו על ההסכם היתה עקב טעות בתום לב, כי הנתבע התקשר בהסכם עקב הטעייתו על ידי התובע והצגת מצג שווי ביחס למצב הדירות, מחירן, וכי התובע ניצל את חולשתו השכלית/הגופנית של הנתבע או חוסר ניסיונו וכתב תנאים בחוזה שהינם גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל.
הנתבע לא הרים את הנטל להוכחת הללו.
43. בעניינו שלח ב"כ הנתבע לב"כ התובע ביום 22/05/2020 הודעת ביטול לפיה הוא מבקש לבטל את ההסכם שכן פטריק (ודוק: לא הנתבע) קיבל מידע מדאיג כביכול על הקונה ועל מי שעומד מאחוריו שגנב לנתבע מיליון ₪ (לפי הטענה) ואם היה יודע על הקשר בין הקונה לבין אותו אדם לא היה מסכים לעסקה.
44. בהקשר זה, לא מיותר לציין כי בהתאם לדיני החוזים משנימק הצד הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה (רע"א 2928/02 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ, נ' כהן, פס' 6 להחלטתו של השופט ריבלין (פורסם בנבו, 27.5.2002)); ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, פס' 13 לפסק דינה של הנשיאה חיות (פורסם בנבו, 11.5.2014).
בענייננו, אין בהודעת הביטול זכר לעניין מחיר הדירות – אם הוא משקף את שווי השוק אם לאו, ואין חצי מילה ביחס לטענת אי כשירותו של הנתבע לחתום על המסמכים, לעניין אי תרגום המסמכים לשפה הצרפתית, לטענה לפיה ההסכמים לא נחתמו בפני הקונסול, או לטענה בדבר זכות הקדימה לזוהר טל. כל אלו נטענו לראשונה בהליך זה ומהוות טענות כבושות בבחינת ליקוט תירוצים מאוחרים. מטעם זה בלבד יש לדחותן, אולם גם לגופו של עניין לא ראיתי שבנסיבות העניין יש מקום לקבל טענות אלה כעילה לביטול ההסכמים, כמפורט להלן.
45. בחקירתו הנגדית אישר פטריק כי העילה לביטול ההסכמים הינה העובדה כי רוני גולדמן עומד מאחורי התובע, וכשנשאל "אבל הסיבה שביטלת את החוזה היא לא המחיר. זה בגלל שרוני גולדמן לטענתך הוא האיש מאחורי שלמה קינן?", פטריק ענה "כן זה נכון, יש גם את העניין של המחיר". (שם עמוד 25 שורות 26*28 לפרוטוקול הדיון).
עילת הביטול של הנתבע כפי שנשלחה בהודעת הביטול מתבססת על הטענה לפיה הנתבע לא היו מתקשרים בהסכמים אם היו יודעים שהתובע הוא איש קש של רוני גולדמן שגנב מהנתבע מיליון שקלים. הא ותו לא. מי שהביא לסיכול החוזה אינו הנתבע כי אם פטריק שקיבל לכאורה "מידע מדאיג" ממישהו בשם טל שיש לו סכסוך עם אותו רוני גולדמן. מיותר לציין ה"מידע המדאיג" אינו אלא בגדר עדות שמיעה ורכילות נטולת ראייה.
לא הוכח בשום צורה כי התובע הוא איש קש וכי מאחוריו עומד אותו איש בשם רוני גולדמן. מעדותו של אותו טל עלה כי יש לו סכסוך עם גולדמן, שאינו רלוונטי לכאן ואף אציין כי התרשמתי שעדותו של טל לא חפה מאינטרס אישי לטרפד את העסקה לתועלתו הכלכלית כמי שהפסיד בעסקה זו את הזכות להמשיך ולנהל את השכרת הדירות עבור הנתבע. עדותו היתה נגועה אפוא, ומכל מקום לא היה בה דבר להוכיח תרמית או קנוניה של התובע.
פטריק טען כי התובע הינו שותף בחברת השרון אך לא הרים את הנטל להוכחת טענה זו וטענת קשירת הקשר. מיותר לציין כי רמת ההוכחה הנדרשת בטענות מרמה היא דרגה גבוהה מהנדרש להוכחת טענה רגילה. לא הוצג נסח רשם חברות ו/או כל מסמך אחר למעט היות התובע רואה החשבון של החברה. וודאי לא הוכחה תרמית כלשהי.
גרסת התובע לפיה הוא פעל לרכישת הדירות מול עורכי דינו של הנתבע היא כי לאחר שרוני גולדמן הציע לתובע לרכוש את שתי הדירות, ביקר יחד עמו בבניין והפנה אותו לב"כ הנתבע. בהתאם, התובע פנה לעו"ד לייבה אלון, בירר אודות תהליך הרכישה מתושב חוץ, ובסופו של יום קיבל את ההסכם והעביר אותו לבא כוחו. עדותו של התובע היתה מהימנה, עקבית ומתיישבת עם השכל הישר והתנהלות מסחרית ראויה. עדותו לא הוזמה בחקירתו (עמ' 7 לפרו' ש' 1-12) ואף קיבלה חיזוק בראיות העצמאיות והמסמכים. העובדה לפיה עו"ד לייבה שלח את טיוטות ההסכמים לרוני גולדמן אין בה כשלעצמה כדי להעיד כי האחרון פעל מאחורי התובע. מהראיות עולה כי התובע קיבל את התנאים המסחריים שהוצעו על ידי הנתבע, ובכך נכרת הסכם מחייב ביניהם.
46. הוכח לפניי כי התובע רכש את הדירות לעצמו, הגיש הצהרות למשרדי מיסוי מקרקעין לפיהן הוא רוכש את הדירות עבור עצמו, ושילם את תשלומי המס כמתחייב. התובע הצהיר כי אינו נאמן של צד ג', וחקירתו לא נסתרה. בעמוד 5 לטופס "הצהרה מקוונת על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה" של רשות המיסים שצורפה לכתב התביעה (נספח יט לכתב התביעה המתוקן) מופיעה הצהרת הרוכש ובה בין היתר נדרש המוכר להצהיר אם רכש את הדירה בנאמנות עבור צד שלישי, מעלה כי התובע הצהיר כי הוא לא רכש את הדירה בנאמנות.