בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 35094-06-20 קינן נ' פיירמן
לפני כבוד השופטת אילת דגן
התובע
שלמה קינן ת"ז xxxxxxxxxx
באמצעות עו"ד גדי זילברברג
-נגד-
הנתבע מוריס פיירמן ת"ז xxxxxxxxxx
באמצעות עו"ד ערן בלום
פסק דין
1. לפניי תביעה לאכיפת שני הסכמי מכר דירות שנחתמו על ידי המוכר/הנתבע בצרפת ביום 06/05/2020 ונחתמו ע"י הקונה/התובע בישראל ביום 07/05/2020, ולהצהיר כי הודעת הביטול שנשלחה ע"י בא כוח הנתבע לבא כוח התובע ביום 22/05/2020 בטלה ומחוסרת תוקף.
2. התביעה הוגשה במקור כהמרצת פתיחה נגד הנתבע שמתגורר בצרפת. בהחלטתי מיום 27/08/2020, הוריתי על העברת התביעה לפסים של תביעה בסדר דין רגיל.
רקע כללי שאינו שנוי במחלוקת
3. הנתבע, יליד 1929, מתגורר בצרפת, והינו הבעלים הרשום של 1/6 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 29 בגוש 10929 בחיפה (להלן: "המקרקעין") שנרשמו על שמו בפנקסי המקרקעין ביום 21/09/2014 לפי מספר דרכון צרפתי מספר 04BI49847.
בנוסף, זכאי הנתבע להירשם כבעלים של 1/6 חלקים נוספים במקרקעין הנ"ל, בהתאם להערת אזהרה שנרשמה לטובתו ביום 15/05/2017 על הבעלות של "השרון 14 בת גלים בע"מ", וזאת על פי תעודת זהות ישראלית מספר 336501598.
4. זכויות הנתבע במקרקעין יוחדו לשתי דירות בבניין ברחוב השרון 14 בחיפה, האחת בקומת קרקע בת 2 חדרים - דירה מס' 1 בבניין, והשנייה, דירה בת 2 חדרים בקומה שניה - דירה מס' 5 בבניין (להלן: "הדירות"). שתי הדירות הושכרו על ידי הנתבע לשוכרים שונים בהתאם להסכמי שכירות מיום 14/07/2019 ומיום 01/05/2019 (שהוארך בנספח להסכם מיום 01/05/2020).
5. אין מחלוקת כי ביום 29/11/2019 חתם הנתבע בצרפת על ייפוי כוח בלתי חוזר במסגרתו ייפה את כוחם של עו"ד אלון לייבה ו/או עו"ד מונדי לייבה למכור את הדירות מושא התביעה (להלן: "ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 29/11/2019"). עורכי הדין לייבה הינם אב ובנו כאשר עו"ד אלון לייבה הינו בעל משרד לעריכת דין בצרפת, ועו"ד מונדי לייבה הינו בעל משרד לעריכת דין בישראל. ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 29/11/2019 אושר בצרפת על ידי נוטריונית בשם REBECCA JACQUIN, ואומת בחתימת אפוסטיל ביום 12/12/2019.
6. לאחר ניהול משא ומתן בין הצדדים בעלי הדין ו/או באי כוחם, חתם הנתבע ביום 06/05/2020 בצרפת על שני הסכמים, הכתובים בשפה העברית, למכירת מלוא זכויותיו בדירות (להלן :"ההסכמים"), ועל שני ייפוי כוח בלתי חוזרים נפרדים (הכתובים בשפה העברית) בפני הנוטריון SYLVERE DUFLOT.
בייפויי הכוח האלה נרשם כי הנתבע מייפה את כוחם של עו"ד לייבה מונדי, לייבה אלון, אבי שץ (שייצג את התובע בעסקה מושא התביעה כמפורט בהמשך) ואחרים כולם ביחד ו/או כל אחד מהם לחוד להיות באי כוחו החוקיים למכירת שתי הדירות והעברת רישום הזכויות משמו של הנתבע לשם הקונה שלמה קינן שהוא התובע. (להלן: "ייפוי הכוח הבלתי חוזרים מיום 06/05/2020").
7. לתביעה צורף מכתב מיום 06/05/2020 הכתוב בשפה הצרפתית (לא תורגם לעברית) עליו חתומים גב' לילאן פריימן-אשתו של הנתבע, וילדיו - פטריק פיירמן וסנדרין פיירמן. במכתב זה מאשרים אשתו וילדיו של הנתבע את מכירת הדירות לתובע, כמפורט בהמשך.
8. לאחר חתימת ההסכמים על ידי הנתבע כאמור בצרפת, חתם התובע ביום 07/05/2020 על שני ההסכמים בישראל.
9. ביום 14/05/2020 אושרה חתימתו של הנתבע על שני הסכמי המכר ועל שני ייפוי הכוח הבלתי חוזרים מיום 06/05/2020 בחתימת אפוסטיל.
10. עו"ד אלון לייבה שלח את המסמכים הרלוונטיים לעסקת המכר לעו"ד מונדי לייבה בישראל. ב"כ התובע שלח לעו"ד מונדי לייבה את ההסכמים החתומים על ידי התובע (בצירוף צילומי השיקים שהוא הכין בגין התשלום הראשון בהתאם לקבוע בהסכמים), וציין כי השיקים המקוריים יימסרו עם קבלת ההסכמים החתומים על ידי הנתבע.
11. ביום 22/05/2020, שלח עו"ד אלון לייבה לב"כ התובע מייל בו הודיע כי פטריק- בנו של הנתבע (להלן: "פטריק"), קיבל אתמול מידע מדאיג על הקונה ועל האיש שמאחוריו, שגנב מאביו מיליון, וכי אם אביו היה יודע על זה בעבר לעולם לא היה נותן את הסכמתו לעסקה. עו"ד אלון לייבה ציין כי הוא קיבל הוראות מפטריק לא לחתום על כלום, לא להעביר ניירת לתובע ולבטל את העסקה. (להלן: "הודעת הביטול").
טענות הצדדים
12. הנתבע טוען כי בנסיבות העניין לא נכרת הסכם מכר מחייב בינו לבין התובע. הסכם המכר שנחתם על ידי הנתבע בצרפת נחתם בנסיבות פסולות. לטענתו, התביעה מהווה ניסיון להוציא נכס במרמה מהנתבע שהינו אדם מבוגר תוך הטעייתו, ניצול מצבו הרפואי והחתמתו על הסכם מבלי שתורגם לו תוך הפעלת עושק .
הנתבע אינו יודע לקרוא עברית, ולא היה כשיר לחתום על ההסכמים לאור גילו ומצבו הבריאותי הירוד עד כה דמנציה. בנסיבות אלו, חתימת הנתבע על הסכמי המכר וייפוי הכוח הבלתי חוזר שנערכו בעברית מבלי שתורגמו לצרפתית, ומבלי שהוא הבין את תוכנם ומהות חתימתו עליהם מהווה פגם היורד לשורש העניין המחייב להורות כי לא נכרת חוזה מחייב בין התובע לנתבע.
13. בנוסף, טוען הנתבע כי התובע אינו קונה תמים. התובע פעל בחוסר תום לב קיצוני וניהל משא ומתן בחוסר תום לב עת הסתיר מהנתבע ומבנו עובדות מהותיות בדבר היותו קשור למר רוני גולדמן, להיותו איש קש מטעם גולדמן לצורך רכישת הדירות, כאשר ידע כי חברת השרון מכרה לנתבע את דירה מס' 5 באותו בניין. באותה עסקה התובע, שהיה רואה החשבון של חברת השרון, ידע כי הסכום שנרשם בחוזה המכר (870,000 ₪) לא שיקף את המחיר הריאלי של הדירה (1,870,000 ₪).
הנתבע פירט כי תחילתם של האירועים בשנת 2009, עת רכש הנתבע 4 דירות מגורים בפרויקט "נווה גנים" שהוקם בחיפה באמצעות ליווי חברת הנדל"ן "מאטל נדל"ן יוקרה בע"מ" שבבעלותו של רוני גולדמן. לאחר סיום הבנייה ב-2012 מכר הנתבע 4 דירות בפרויקט נווה גנים באמצעות רוני ורכש דירה אחרת בבניין השרון ואף הפקיד בידי רוני, לשם כך, ייפוי כוח. ואכן הדירות נמכרו במועדים שונים לרוכשים שונים תמורת סך כולל של 2,920,000 ₪ שהועברו למי שהיה עורך דינו של רוני באותה עת – עו"ד נמרוד ורדי. רוני הודיע לנתבע שחלק מהתמורה (כמיליון ₪) הועברו לחברת השרון מעו"ד ורדי כ"הלוואה" לצורך מימון הפרויקט נשוא התביעה. הסך בכלל לא הועבר לחשבון חברת השרון אלא לחשבונו הפרטי של רוני. באוקטובר 2010 רכשה קבוצה שבה היו חברים רוני וזוהר 6 דירות בבניין לצורך פרויקט התחדשות עירונית. ביום 14/02/2014 רכש הנתבע מרמי יאולוס (אחד מקבוצת הרכישה) את הדירה הראשונה תמורת 820,000 ₪ (ועל זה הוסיף מס רכישה, שכ"ט עו"ד) והיה זכאי לקבל דירה חדשה במסגרת הבניין החדש שייבנה. מאחר ובעת הוצאת ההיתר התגוררה בדירה 5 דיירת מוגנת שסירבה לפנות, הוגשה נגדה תביעה לבית משפט השלום לפינוייה. התיק הסתיים בפשרה לפיה קיבלה 720,000 ₪ ופינתה את הדירה. רוני הציע לנתבע לרכוש את הדירה תמורת 1,870,000 ₪ והנתבע הסכים. הוסכם שהתמורה תשולם ע"י הנתבע בחלקה לדיירת המוגנת ואת היתרה לחברת השרון, כשההלוואה" שנטל רוני (כ-1,000,000 ₪) תקוזז מהסכום שהנתבע צריך לשלם לחברת השרון והנתבע יקבל דירה של 85 מ"ר + מרפסת בשטח 10 מ"ר + חניה. החוזה נחתם על 870,000 ₪ (1,000,000 – 1,870,000).
14. לטענת הנתבע, התובע היה מודע להתנהלות רוני גולדמן, הסתיר אותה מהנתבע, ניהל משא ומתן עם פטריק תוך ניצול פערי המידע ביניהם, ומבלי שגילה לפטריק כי הנתבע ימכור את הדירה במחיר נמוך מהמחיר שבו נקנתה, ובכך הוא נהג בחוסר תום לב שיש בו פגיעה בגמירות הדעת שניתנה על סמך מידע מטעה.
15. החלטת הנתבע שלא להעביר את ההסכם המקורי החתום לידי התובע, לאור הגילויים שנתגלו לו, ולאור הטעייתו וחוסר תום ליבו של התובע בניהול המו"מ מלמדת על העדר גמירות דעת ומסוימות מצדו של הנתבע להתקשר בהסכם עם התובע.
לטענתו, גם אם ייקבע שנכרת הסכם מחייב בין הצדדים, הרי שלאור פרק ב' לחוק החוזים קיימות בנסיבות העניין עילות לביטול ההסכם בגין פגם בכריתתו כגון טעות, הטעיה ועושק.
16. לטענת התובע עילת הביטול שנטענה בהודעת הביטול, לפיה מאחורי התובע מסתתר צד שלישי (שהוא, לטענת הנתבע, מר רוני גולדמן שגנב מהנתבע מיליון שקלים) אינה רלוונטית ואף חסרת שחר ברמה העובדתית. התובע רכש את הדירות עבור עצמו. הפעולות היחידות שבוצעו על ידי רוני גולדמן בעניין זה הינן מסירת פרטיו של עו"ד מונדי לייבה לתובע וביקור התובע עם גולדמן בבניין טרם רכישת הדירות.
17. התובע פעל לרכישת הדירות מול עורכי הדין של הנתבע. לצדדים היתה גמירות דעת מלאה להתקשר בהסכמי המכר, בהתאם לתנאים המסחריים שגובשו בהסכמת הנתבע שהיה מיוצג ע"י עורך דין, ובכך התקיים כל הדרוש לבסס התקשרות מחייבת לקיומו של הסכם במקרקעין, לרבות דרישת הכתב, כפי שזה נחתם בפועל.
הנתבע לא הוכיח את טענתו שנטענה בסתמיות ולפיה הוא לא היה כשיר מבחינה קוגניטיבית לחתום על ההסכמים ולא הבין את תוכנם של המסמכים בשל העובדה שנערכו בשפה העברית.
18. התובע לא גרם להטעיית הנתבע שכן לא פנה לנתבע ו/או למי מטעמו בקשר למחיר של הדירות. הנתבע, בין בעצמו ובין באמצעות בנו, הוא זה שקבע את המחיר המבוקש והתובע הסכים לשלמו. מחיר הדירות המבוקש משקף את מחיר שוק, ואף אם נמוך ממנו, הרי שמדובר בטעות הנוגעת לכדאיות העסקה שאינה מהווה פגם בכריתת החוזה המצדיקה ביטולו.
ראיות הצדדים:
19. מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית שלו. מטעם הנתבע הוגש תצהיר עדות ראשית מטעם בנו– פטריק, אליו צורפה חוות דעת של שמאי, תצהיר עדות ראשית מטעם מר זוהר טל שניהל את נכסיו של הנתבע בישראל (להלן: "זוהר"), וחוות דעת רפואית של פרופ' מיכאל דוידסון - מומחה בפסיכיאטריה.
20. עיקרי תצהיר התובע הינם כדלקמן:
א. בסמוך לחודש 04/2020 הוצע לו על ידי מר רוני גולדמן לרכוש את הדירות. רוני גולדמן הפנה את התובע לעו"ד מונדי לייבה שמייצג את הנתבע. התובע קיים שיחה עם עו"ד מונדי לייבה שמשרדו בישראל והאחרון אישר לו כי הוא ובנו- עו"ד אלון לייבה שנמצא בצרפת, מייצגים את הנתבע וכי הם מחזיקים ייפוי כוח מהנתבע לביצוע כל הפעולות למכירת הדירות. עו"ד מונדי לייבה מסר לתובע הסבר אודות הליך הרכישה בעסקאות מעין אלו והליך חתימת ההסכם. לאחר שהתובע הביע את חששותיו בנוגע לרכישה מאדם הנמצא בחו"ל, הוא קיבל הסבר לתהליך הרכישה, כך שההסכם ייחתם בצרפת בפני נוטריון צרפתי, יקבל את חתימת האפוסטיל בבית המשפט בפריז ואז יישלחו המסמכים החתומים לישראל. עו"ד מונדי לייבה ציין בפני התובע כי הנתבע הינו אדם מבוגר וכי תהליך חתימת המסמכים בפני נוטריון וקבלת אישור האפוסטיל הינו הליך מקובל לביצוע מכר וכי עסקאות מהסוג הזה בוצעו בעבר על ידו. לאחר שהתובע בירר ביחס לגילו המבוגר של הנתבע הציע עו"ד מונדי לייבה כי אשתו וילדיו של הנתבע יאשרו בחתימתם את ההתקשרות על מנת למנוע טענות בדבר ההתקשרות החוזית בין התובע לנתבע.
ב. לאחר שהתובע בחן את הדרך שהוצעה על ידי עו"ד מונדי לייבה, ומצא כי עו"ד אבי שץ מטפל בענייני הבניין נשוא התביעה, ובידיו המסמכים להעברת הזכויות בדירה שטרם נרשמה על שם הנתבע בגינה רשומה הערת האזהרה, הוא ביקש כי עו"ד שץ ייצגו בעסקת המכר מול הנתבע. עו"ד שץ נטל על עצמו את ייצוג התובע בעסקה ויצר קשר עם עורכי הדין מונדי לייבה ואלון לייבה. (להלן: "ב"כ התובע").
ג. באי כוח הנתבע, עו"ד מונדי לייבה ואלון לייבה שיגרו לתובע/בא-כוחו טיוטת הסכם ראשונה שכוללת את התמורה המבוקשת עבור הממכר, ובעקבותיה, לאחר חליפת טיוטות בין עורכי הדין הגיעו באי כוח הצדדים לנוסח מוסכם של ההסכם. לאחר סיום שלב הכנת הטיוטות על יד ב"כ הצדדים, הוסכם ביניהם כי החוזים ייחתמו כפי שקבע עו"ד מונדי לייבה בשיחתו הראשונה עם התובע, היינו: הנתבע יחתום על המסמכים הקשורים למכירת הדירות (לרבות הסכמי המכר, ייפוי כוח בלתי חוזר, דיווחי העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין) בפני נוטריון בפריז, המסמכים יאומתו באמצעות אפוסטיל ויישלחו לעו"ד מונדי לייבה בישראל, התובע יחתום על החוזים בישראל וימסור אותם לעו"ד מונדי לייבה.
ד. ביום 06/05/2020 חתם הנתבע בצרפת על שני הסכמי המכר ועל ייפוי הכוח הבלתי חוזרים בפני נוטריון. לבקשת התובע ועל מנת למנוע טענות עתידיות פוטנציאליות, חתמו באותו יום אשתו וילדיו של הנתבע על הסכמתם לביצוע המכר והתמורה. בכתב הסכמה זה המופנה לתובע הם מאשרים את הסכמתם לביצוע המכר בתמורה לסך של 775,000 ₪ עבור כל דירה ובסך כולל של 1,550,000 ₪, וכי אין להם טענות כלפי התובע. התובע מצהיר כי בא כוחו ניסח את מכתב ההסכמה של בני משפחתו של הנתבע בשפה העברית, וביקש מעו"ד אלון לייבה לתרגם את המסמך לצרפתית.
ה. ביום 07/05/2020 חתם התובע על הסכמי המכר בישראל, הכין שני שיקים (תשלום ראשון לכל דירה) על סך של 193,750 ₪ כל אחד. לאחר שחתימת הנתבע על הסכמי המכר וייפוי הכוח הבלתי חוזרים מיום 06/05/2020 אושרה ביום 14/05/2020 באפוסטיל, שלח עו"ד לייבה ביום 15/05/2020 הודעת מייל לב"כ התובע בה נכתב: "יש לי אפוסטיל על הכול. אני שולח לאבי בפדקס יום שני. זה בטח יהיה אצלו ביום רביעי. שבת שלום". ביום 16/05/2020 אישר ב"כ התובע את קבלת המייל. ביום 18/05/2020 הודיע עו"ד לייבה אלון כי שלח את כל המסמכים הכרוכים במכר לרבות כתב ההסכמה ויפויי הכוח הבלתי חוזרים לעו"ד מונדי לייבה בישראל. ביום 20/05/2020 שלח ב"כ התובע לעו"ד לייבה מונדי את הסכמי המכר החתומים ע"י התובע עם צילומי השיקים במסירה אישית בישראל, וכתב שהשיקים המקוריים יימסרו עם קבלת ההסכמים חתומים ע"י הנתבע.
ו. ביום שישי ה- 22/05/2020 בשעה 19:20 (שעון פריז) נשלחה הודעה מעו"ד אלון לייבה לב"כ התובע לפיה קיבל הוראה מפטריק - בנו של הנתבע לבטל את ההסכם ולא להעביר את ההסכמים המקוריים בשל מידע מדאיג על הקונה והאיש שמאחוריו שגנב מאביו מיליון ₪. פטריק הודיע כי אם היה יודע על זה לא היה נותן הסכמתו לעסקה.
ביום 24/05/2020 פנה ב"כ התובע במכתב לעו"ד לייבה אלון ומונדי בו דוחה את האמור והתנגד לביטול ההסכם והתרה בו כי ככל שיפר את ההסכם ייאלץ לשאת בפיצוי המוסכם בסך 155,000 ₪ בנוסף לכל סעד אחר.
ביום 27/05/2020 שלח ב"כ התובע מכתב התראה לפני נקיטת הליכים ודרש לתאם פגישה עם עו"ד מונדי לייבה להעברת כל המסמכים אליו. עו"ד לייבה השיב במכתב מיום 02/06/2020 כדלקמן: צילומי המסמכים עליהם חתם הנתבע הם אמיתיים אך בשל הוראת הנתבע לבטל את העסקה הוא לא מעביר את מסמכי המקור עליהם חתום הנתבע אשתו ובניו.
ז. ביום 07/06/2020 הגיש התובע באמצעות בא כוחו דיווחים על העסקאות למשרדי מיסוי מקרקעין. מדובר בשתי דירות ועל כן הוצאו שתי שומות: 120122635 ו- 120122650. ביום 15/06/2020 הגיש התובע את התביעה דנן. וביום 08/07/2020 הוא שילם את השומות העצמיות בגין הרכישה באמצעות שוברי תשלום שהונפקו לו בסך 62,000 ₪ לכל דירה.
21. פטריק, בנו של הנתבע, הצהיר כי:
א. בשנת 2018 עבר הנתבע אירוע מוחי שגרם לקשיי תקשורת ואיבוד זיכרון. הנתבע ידע לדבר בעברית לפני השבץ והפסיק לאחר השבץ, אבל מעולם לא ידע לקרוא עברית.
ב. אביו/הנתבע סיפר לו כי בשנת 2009 הוא רכש 4 דירות מגורים בפרויקט "נווה גנים" בחיפה באמצעות ליווי של חברת הנדל"ן "מאטל נדל"ן יוקרה בע"מ" שבבעלות רוני גולדמן. בהמשך ולאחר מספר שנים סיפר לו אביו כי מכר 4 הדירות בפרויקט נווה גנים באמצעות רוני ורכש דירה אחרת בחיפה באמצעות רוני. בשנת 2017 סיפר לו אביו כי הוא רכש דירה נוספת בבניין השרון מבלי שסיפר דבר אודות התמורה או כל פרט אחר. לאחר מספר חודשים התקשר אליו אביו וספיר לו כי רוני איים עליו, ניסה לסחוט אותו ואיים להלשין עליו לרשויות המס בצרפת, ולכן החליט הנתבע לנתק כל קשר עם רוני והמשיך לעבוד עם זוהר טל בכל הקשור לניהול נכסיו של הנתבע בישראל.
ג. לעניין ניהול המשא ומתן למכירת הדירות הצהיר פטריק על השתלשלות העניינים מאז חודש 09/2019 עת פנה אליו אדם בשם אריק צ'ישפורטיש שהציג את עצמו כחברו של אביו שהביא לידיעתו מידע מדאיג אודות זוהר טל. פטריק הבהיר לו על החשש שלו ושל אחותו מהעברת הדירות על שמם בירושה ומכאן נוצר הקשר בינו לבין עו"ד לייבה אלון לצורך הטיפול בנכסים. עו"ד לייבה אלון, שהיה מודע למצבו הבריאותי של הנתבע, שכנע את פטריק למכור את הדירות ולהסתיר את עניין הרכישה מזוהר טל. עו"ד לייבה הציג את זוהר טל כפושע מסוכן שמתכוון לגנוב את הדירות מהנתבע, וכי הנתבע לא דיווח לרשויות בצרפת על הדירות בישראל, ובכך הוא עבר עבירה פלילית על אי הדיווח של הדירות לרשויות המס בצרפת, דבר שעלול להטיל קנסות כבדים על הנתבע או על יורשיו לאחר שהנתבע ילך לעולמו. לאור דברים אלו שקל פטריק בחיוב את אפשרות מכירת הדירות בישראל כפי שהוצע על ידי עו"ד לייבה.
ד. בין לבין ביקש עו"ד אלון לייבה מפטריק להחתים את אביו-הנתבע על ייפו כוח בלתי חוזר לצורך ביצוע בדיקות מקדימות הקשורות לדירות, ובהתאם הוחתם הנתבע ביום 29/11/2019 על ייפוי כוח במשרדו של עו"ד אלון לייבה, בשפה העברית כאשר פטריק מצהיר כי הנתבע לא הבין על מה חתם ועשה את אשר התבקש ממנו.
ה. לאחר מספר חודשים החליט פטריק למכור את הדירות בחיפה, ופנה בחודש 03/2020 לעו"ד אלון לייבה והודיע על הסכמתו למכור את הדירות. לאחר שבוע ימים הודיע לו עו"ד לייבה כי נמצא קונה לדירות מבלי לפרט את זהותו. פטריק לא ביקר בדירות בחיפה, לא ידע את שווין והסתמך על דברי עו"ד לייבה. פטריק מעולם לא נקב במחיר המכירה אלא שהמחיר נמסר לו על ידי עו"ד לייבה. כאשר הוא ניסה להבין כיצד נקבע המחיר המוצע, נאמר לו נוכח הירידה בשוק הדירות בישראל בשל מגפת הקורונה ומצבן הפיזי הירוד של הדירות, זהו המחיר המרבי שהוצע על ידי הקונה.
ו. פטריק ניהל משא ומתן עם התובע דרך עורך דין לייבה אשר לא ייצג אותו נאמנה. פטריק מאשר כי הנתבע חתם על ההסכם ביום 06/05/2020 אולם טוען כי הנוטריון מטעם עו"ד לייבה, שאישר את חתימת הנתבע על ההסכמים, עשה זאת באמצעות שיחת זום מבלי שבדק אם הנתבע כשיר לחתום על ההסכמים שלא הוקראו לנתבע. הנתבע חתם על ההסכמים מבלי הבנה של המשמעות המשפטית או העובדתית של פעולותיו.
ז. כל הפעולות שבוצעו על ידי פטריק בכל הקשור לדירות נעשו על דעתו בלבד ומבלי שהנתבע היה מעורב או מודע למעשה או נתן הסכמתו לכך. לו היה מודע לנסיבות רכישת הדירות, לרבות התמורות המלאות ששולמו בגינן, וככל שזהותו של התובע וקשריו עם רוני היו ידועים לו, פטריק לא היה מנהל מו"מ עם התובע או עם מי מטעמו.
ח. משפנה פטריק לזוהר טל, לפני ששלח את ההסכם החתום לישראל, סיפר לו זוהר על כל ההשתלשלות ואז פטריק החליט לאחר שדיבר עם אביו שלא להתקשר בהסכמים עם התובע.
ט. פטריק טען בתצהירו כי שווין האמיתי של הדירות גבוהה בהרבה מהמחיר שהוצע על ידי התובע. להוכחת הטענה צירף לתצהיר חו"ד שמאית של שמאי המקרקעין מר דני דבש שהעריך את שווי דירה 1 ב-1,132,000 ₪ ודירה מס' 5 ב-1,032,000 ₪.