41. לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי לנתבע היתה גמירות דעת מלאה להתקשר בהסכמים מחייבים עם התובע למכירת שתי הדירות.
האם נפלו פגמים בכריתת החוזים שהצדיקו סירוב להעביר לתובע את ההסכמים החתומים במקור והאם הודעת הביטול היתה כדין?
42. בהתאם לדין, ניתן לבטל חוזה על ידי אחד הצדדים מחמת פגמים בכריתתו לפי פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. עילת ביטול בשל פגם בכריתה מתבססות בסעיפים 14-18 על טעות, הטעיה, ועושק שפגעו בגמירות דעתו של הנתבע. הנטל להוכחתם רובץ לפתחו של הטוען להם שעליו להוכיח כי: חתימתו על ההסכם היתה עקב טעות בתום לב, כי הנתבע התקשר בהסכם עקב הטעייתו על ידי התובע והצגת מצג שווי ביחס למצב הדירות, מחירן, וכי התובע ניצל את חולשתו השכלית/הגופנית של הנתבע או חוסר ניסיונו וכתב תנאים בחוזה שהינם גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל.
הנתבע לא הרים את הנטל להוכחת הללו.
43. בעניינו שלח ב"כ הנתבע לב"כ התובע ביום 22/05/2020 הודעת ביטול לפיה הוא מבקש לבטל את ההסכם שכן פטריק (ודוק: לא הנתבע) קיבל מידע מדאיג כביכול על הקונה ועל מי שעומד מאחוריו שגנב לנתבע מיליון ₪ (לפי הטענה) ואם היה יודע על הקשר בין הקונה לבין אותו אדם לא היה מסכים לעסקה.
44. בהקשר זה, לא מיותר לציין כי בהתאם לדיני החוזים משנימק הצד הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה (רע"א 2928/02 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ, נ' כהן, פס' 6 להחלטתו של השופט ריבלין (פורסם בנבו, 27.5.2002)); ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, פס' 13 לפסק דינה של הנשיאה חיות (פורסם בנבו, 11.5.2014).
בענייננו, אין בהודעת הביטול זכר לעניין מחיר הדירות – אם הוא משקף את שווי השוק אם לאו, ואין חצי מילה ביחס לטענת אי כשירותו של הנתבע לחתום על המסמכים, לעניין אי תרגום המסמכים לשפה הצרפתית, לטענה לפיה ההסכמים לא נחתמו בפני הקונסול, או לטענה בדבר זכות הקדימה לזוהר טל. כל אלו נטענו לראשונה בהליך זה ומהוות טענות כבושות בבחינת ליקוט תירוצים מאוחרים. מטעם זה בלבד יש לדחותן, אולם גם לגופו של עניין לא ראיתי שבנסיבות העניין יש מקום לקבל טענות אלה כעילה לביטול ההסכמים, כמפורט להלן.
45. בחקירתו הנגדית אישר פטריק כי העילה לביטול ההסכמים הינה העובדה כי רוני גולדמן עומד מאחורי התובע, וכשנשאל "אבל הסיבה שביטלת את החוזה היא לא המחיר. זה בגלל שרוני גולדמן לטענתך הוא האיש מאחורי שלמה קינן?", פטריק ענה "כן זה נכון, יש גם את העניין של המחיר". (שם עמוד 25 שורות 26*28 לפרוטוקול הדיון).
עילת הביטול של הנתבע כפי שנשלחה בהודעת הביטול מתבססת על הטענה לפיה הנתבע לא היו מתקשרים בהסכמים אם היו יודעים שהתובע הוא איש קש של רוני גולדמן שגנב מהנתבע מיליון שקלים. הא ותו לא. מי שהביא לסיכול החוזה אינו הנתבע כי אם פטריק שקיבל לכאורה "מידע מדאיג" ממישהו בשם טל שיש לו סכסוך עם אותו רוני גולדמן. מיותר לציין ה"מידע המדאיג" אינו אלא בגדר עדות שמיעה ורכילות נטולת ראייה.
לא הוכח בשום צורה כי התובע הוא איש קש וכי מאחוריו עומד אותו איש בשם רוני גולדמן. מעדותו של אותו טל עלה כי יש לו סכסוך עם גולדמן, שאינו רלוונטי לכאן ואף אציין כי התרשמתי שעדותו של טל לא חפה מאינטרס אישי לטרפד את העסקה לתועלתו הכלכלית כמי שהפסיד בעסקה זו את הזכות להמשיך ולנהל את השכרת הדירות עבור הנתבע. עדותו היתה נגועה אפוא, ומכל מקום לא היה בה דבר להוכיח תרמית או קנוניה של התובע.
פטריק טען כי התובע הינו שותף בחברת השרון אך לא הרים את הנטל להוכחת טענה זו וטענת קשירת הקשר. מיותר לציין כי רמת ההוכחה הנדרשת בטענות מרמה היא דרגה גבוהה מהנדרש להוכחת טענה רגילה. לא הוצג נסח רשם חברות ו/או כל מסמך אחר למעט היות התובע רואה החשבון של החברה. וודאי לא הוכחה תרמית כלשהי.
גרסת התובע לפיה הוא פעל לרכישת הדירות מול עורכי דינו של הנתבע היא כי לאחר שרוני גולדמן הציע לתובע לרכוש את שתי הדירות, ביקר יחד עמו בבניין והפנה אותו לב"כ הנתבע. בהתאם, התובע פנה לעו"ד לייבה אלון, בירר אודות תהליך הרכישה מתושב חוץ, ובסופו של יום קיבל את ההסכם והעביר אותו לבא כוחו. עדותו של התובע היתה מהימנה, עקבית ומתיישבת עם השכל הישר והתנהלות מסחרית ראויה. עדותו לא הוזמה בחקירתו (עמ' 7 לפרו' ש' 1-12) ואף קיבלה חיזוק בראיות העצמאיות והמסמכים. העובדה לפיה עו"ד לייבה שלח את טיוטות ההסכמים לרוני גולדמן אין בה כשלעצמה כדי להעיד כי האחרון פעל מאחורי התובע. מהראיות עולה כי התובע קיבל את התנאים המסחריים שהוצעו על ידי הנתבע, ובכך נכרת הסכם מחייב ביניהם.
46. הוכח לפניי כי התובע רכש את הדירות לעצמו, הגיש הצהרות למשרדי מיסוי מקרקעין לפיהן הוא רוכש את הדירות עבור עצמו, ושילם את תשלומי המס כמתחייב. התובע הצהיר כי אינו נאמן של צד ג', וחקירתו לא נסתרה. בעמוד 5 לטופס "הצהרה מקוונת על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה" של רשות המיסים שצורפה לכתב התביעה (נספח יט לכתב התביעה המתוקן) מופיעה הצהרת הרוכש ובה בין היתר נדרש המוכר להצהיר אם רכש את הדירה בנאמנות עבור צד שלישי, מעלה כי התובע הצהיר כי הוא לא רכש את הדירה בנאמנות.
47. הוכח כי הנתבע ובני משפחתו היו מעוניינים למכור את הדירות נשוא התביעה עוד לפני שהתובע נכנס לתמונה. פטריק הצהיר כי הוא ואחותו חששו מהעברת הדירות על שמם לאחר מות אביהם ולצורך כך פטריק פנה לעו"ד לייבה אלון בצרפת לצורך טיפול בנכסים כבר בחודש 09/2019.
48. מהראיות שהובאו בפניי עולה כי הנתבע חתם ביום 18/06/2019 בצרפת על ייפוי כוח כללי מתורגם לעברית ולצרפתית לפיו הנתבע מייפה את כוחם של אשתו ו/או שני ילדיו לעשות בשמו ומקומו פעולות רבות לרבות מכירת נכסיו. ייפוי כוח זה נחתם בעברית ובצרפתית בפני קונסול ישראל בצרפת ביום 27/09/2019. החתימה אומתה על ידי הקונסול ביום 02/10/2019 (נספח ת/3).
בהמשך, חתם הנתבע על ייפוי כוח נוסף ביום 29/11/2019, בשפה העברית, לעורכי הדין אלון לייבה ו/או מונדי לייבה לצורך מכירת הדירות נשוא התביעה. ייפוי הכוח הזה, כאמור, נחתם בפני נוטריון ביום 29/11/2019 ואושר בחתימת האפוסטיל ביום 02/12/2019, הכל לפני שנכנס התובע לתמונה.
49. פטריק אישר בחקירתו כי הנתבע ניסה למכור את הדירות במועד מוקדם יותר בתמורה של 750,000 ש"ח. כשפטריק נשאל על כך: "תאשר לי שהייתה במשא ומתן לגבי מכירת הדירות לפני אפריל 2020 במחיר של 750,000 ₪ לדירה"? הוא ניסה להתחמק וענה כי :" עורך הדין שלנו בצרפת דחף אותנו למכור. הוא הציג איזשהו תשריט בפנינו". כשבית המשפט חזר ושאל את פטריק :"המשא ומתן היה למכירת כל דירה ב 750,000 ₪ לגבי הדירות בחיפה לפני אפריל 2020?", פטריק ענה בחיוב (עמ' 19 לפרו' ש' 14-31 לפרו'). מכאן שהוכח בפניי כי הנתבע ובני משפחתו התכוונו למכור את הדירות נשוא התביעה במחיר 750,000 ₪ עוד לפני שהתובע נכנס לתמונה, ולכן מכירת הדירות לתובע במחיר של 775,000 ₪ כל דירה הינו סביר ובוודאי אינו חורג בצורה בלתי סבירה מהמקובל.
50. למעלה מהצורך יש לדחות את טענת פטריק לפיה התובע ידע על מצבו הבריאותי של הנתבע וניצל לרעה מצב זה. התובע בחקירתו העיד כי מעולם לא הכיר את הנתבע (עמ' 4 לפרו' ש' 13), וכי הוא בירר מול עורך דינו של הנתבע- עו"ד אלון לייבה את גילו של הנתבע ומצבו, והאחרון מסר לו כי הנתבע הינו אדם מבוגר ובריא ואף הציע כי אשתו וילדיו יאשרו ויוחתמו על העסקה (עמ' 7 לפרו' ש'8-10). עדותו של התובע בעניין זה לא נסתרה. העובדה לפיה הנתבע הינו איש מבוגר, אין בה כשלעצמה להעיד כי הנתבע אינו כשיר מבחינה משפטית. התובע הסתמך על ייפוי הכוח הבלתי חוזר לעורכי הדין לייבה למכירת הנכס, והתובע סמך, ובצדק, על עורכי הדין המטפלים בעניין אשר ככל שהייתה בעיה לעניין כשירותו של הנתבע, היו אמורים ליידע את התובע.
51. כאמור, הנתבע חתם על הסכמי המכר ובני משפחתו חתמו על מכתב ההסכמה לפיו הם מאשרים את הסכמתם למכירת הדירות לתובע במחיר הנקוב בהסכם. היה על הנתבע המתקשר בהסכם למכירת נכסי מקרקעין לעשות את הבדיקות המתחייבות בנסיבות העניין, וככל שהוא לא עשה כן אין לו אלא להלין על עצמו. פטריק אישר כי הוא פעל בלי הסכמתו של הנתבע בשל מצבו הרפואי (חקירתו בעמוד 21 שורות 13).
52. ביחס למחיר הדירות, הוכח כי המחיר נקבע על ידי הנתבע כבר בטיוטה הראשונה שנשלחה לתובע, וכי המחיר נקבע בהתחשב בכך שהקונה נדרש לשלם את מלוא סכום הרכישה ללא מימון בנקאי, ובשים לב לכך בתקופה הנ"ל תקפה את העולם מגפת הקורונה, לא נסתרה, ואושרה בחקירתו הנגדית של התובע (עמ'9 לפרו' שורה 31, עמ' 10 ש'1-5) ואף קיבלה חיזוק בכך שהוכח לפניי כי הנתבע ובני משפחתו התכוונו למכור את הדירות נשוא התביעה במחיר 750,000 ₪ עוד לפני שהתובע נכנס לתמונה כמפורט לעיל, ובפועל הדירות נמכרו לתובע בסך 775,000 ₪ כל אחת.
53. המסקנה העולה מכל העדויות והמסמכים שהוכחו בפניי כי לא היתה טעות, לא היתה הטעיה, לא היה עושק, וכן היתה גמירות דעת להתקשר בהסכם כפי שנחתם על ידי הצדדים. מדובר בחרטה מאוחרת של פטריק, מטעמיו. גם המחיר שיקף הסכמה סבירה. גם אם הדירות נמכרו במחיר פחות משווין הרי שמדובר בטעות בכדאיות העסקה, בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 שאין בה משום פגם המצדיק ביטול החוזה.
54. לא מצאתי לדון בטענות הנתבע נגד עורכי הדין שלו, עו"ד לייבה והנוטריונים לפיהן הם היו כביכול חלק מהקנוניה למכור את הדירות לתובע בזול, והיה מוטב אם טענות אלה לא היו מועלות לאור העובדה שצדדים אלה פעלו כמייצגי הנתבע ואינם צד להליך באופן שיכולים להשיב לטענות ושלא הובא בדל ראיה לטענות הסתמיות.
55. מכל הטעמים לעיל, אני מקבלת את התביעה וקובעת כי ביטול ההסכם על ידי הנתבע (או נכון יותר על ידי בנו פטריק) אינו ביטול כדין. אני קובעת כי ההסכמים למכירת שתי הדירות מהנתבע לתובע נחתמו כדין והם תקפים ובצדק דיווח עליהם התובע לרשויות המס. אני מורה לנתבע (ו/או מי מטעמו) להעביר לידי התובע את ההסכמים למכר שתי הדירות, החתומים במקור על ידי הנתבע. ככל שיש צורך בכונס נכסים להשלמת הרישום על שם התובע, אני ממנה את עו"ד זילברברג לכונס נכסים לצורך זה.
הנתבע יישא בהוצאות המשפט של התובע ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.
ניתן היום, ט' טבת תשפ"ב, 13 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.
אילת דגן