145. טענותיה של התובעת לחוסר תום לב נדחו לעיל. אולם, אף לוּ סברנו כי נפל פגם בהתנהלות הדיירים באורח המקים עילת תביעה – ואין זה המצב – לא היה בכך כדי להכניס את ענייננו לגדר המקרים החריגים המצדיקים פסיקת פיצויי קיום. כפי שראינו, אין לומר כי המו"מ בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם, על סף חתימה. בין הצדדים נותרו חילוקי דעות ועניינים פתוחים. הנציגות לא סמכה ידה על הנוסח שנדון והעניין ממילא לא הובא לבחינת הדיירים. זאת ועוד. נוכח מצב הדברים במחצית שנת 2014, ובכלל זה הסכסוך המר בין התובעת לטור-סיני ועמדת התובעת כי השותפות פורקה וחדלה מלפעול, אין לומר כי עקב התנהלות הנתבעים לא השתכלל המו"מ לחוזה. אף לא הוכח כי אלמלא התנהלות הנתבעים היה עולה בידי התובעת או השותפות להוציא את הפרויקט לפועל, זאת, בין השאר, בשים לב לשלב אליו הגיעו הדברים, למשל במישור התכנוני ובלא שהתקבלה הסכמת רמ"י.
--- סוף עמוד 54 ---
146. גם מטעמים אלה, דין התביעה לפיצויי קיום להידחות.
147. בשולי הדברים יצוין כי התובעת וקבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד הגישו חוות דעת שמאיות-כלכליות בכל הנוגע לרווח היזמי הצפוי.
התובעת תמכה טענותיה בחוות דעתו של השמאי ראובן והנתבעים נסמכו על חוות דעתו של השמאי גרש. השמאים נחקרו. במהלך העדויות הוצגו והוגשו חוות דעת נוספות ובכלל זה חוות דעת של השמאי דוד דדון (השמאי דדון), שהוכנה בעבר לבקשת השותפות בעת שזו ניסתה לקדם את הפרויקט; חוות דעת השמאי רוני אפיק (השמאי אפיק) שהוכנה לבקשת גורמי התכנון (נ/8) וחוות דעת נוספת של השמאי ראובן שנערכה בעקבות שינוי הקו הכחול של התכנית (נ/9). השמאים מטעם הצדדים בחנו את הרווח היזמי הצפוי מהפרויקט – בהנחה שהתכנית שהתובעת ניסתה לקדם היתה מאושרת וכי בגדרה היה מתאפשר לבנות 389 יחידות דיור (כפי התכנית שמקדמת מוריה). השמאי ראובן העריך כי הרווח היזמי הצפוי יהיה למעלה מ- 100 מיליון ₪ (בחלופות שונות). השמאי גרש העריך את הרווח בכ- 40 מיליון ₪ בחלופה אחת ובכ- 100 מיליון ₪ בחלופה אחרת (כאשר האבחנה בין החלופות נוגעת לשאלת החיוב בהיטל השבחה). ניתן לראות כי הרווח הצפוי, לפי כל הגישות, עולה על הסך שתבעה התובעת (או על חלקה ברווחי השותפות). אלא שלא זה לב העניין. להבדלים בין חוות הדעת יכולה להיות נפקות באשר לעמידת התכנית בתקן שמאי מס' 21 הוא התקן הרלבנטי לבדיקת תכנית פינוי-בינוי. התקן השמאי ממליץ על שיעור רווחיות של לפחות 25% (ה"ש 16 לחוות דעתו של השמאי ראובן; פרק כ"א לחוות דעת השמאי גרש). הרווח היזמי המוערך על ידי השמאי ראובן מצביע על שיעורי רווחיות הנעים בין 20% ל-27% והשמאי ראובן מסביר מדוע כאשר מתחשבים בנתונים נוספים מדובר בפרויקט שעומד בקריטריונים של רווחיות (ומכאן באה תמיכה לטענת התובעת שנמנעו ממנה רווחים). לעומתו סבר השמאי גרש כי הרווח היזמי המתקבל אינו עומד בתקן והפרויקט נושא חוות הדעת אינו כדאי (ומכאן שלא היה מאושר וממילא לא נמנעו מהתובעת רווחים).