55. תיארתי את מהלך החקירה הפרטית של שנת 2017 בקצרה באופן יחסי למקום הרב שייחסו לכך הצדדים במהלך התיק. אומר רק זאת, כי אינני מקבל את דבריו של נצר שהוא נרגע ולא חשש יותר בעקבות הבירור האמור. רק העובדה שהמוכר הצהיר בכזב שהוא תושב ישראל הייתה צריכה להשאיר את נצר דרוך.
ואולם למעשה אין חשיבות רבה לעניין זה. כל האירועים הללו התרחשו בשנת 2017, חמש שנים לאחר העסקה, וארבע שנים לאחר השלמתה ברישום. לא היה בכך כבר לשנות דבר, ולא היה מה לעשות באותה עת ביחס לעצם העסקה. הדבר גם אינו רלבנטי להקטנת הנזק ע"י נצר, כיוון שבסופו של דבר ממילא נאלץ נצר לוותר על כל טענות לנזק מוגבר ומתמשך בשל ריבית חוזית או עליית ערך המקרקעין והשקעות חלופיות.
56. עד כאן עמדתי על התשתית העובדתית והממצאים העובדתיים הרלוונטיים, בין שבהסכמה ובין שבהכרעה. מכאן אעבור לדיון המשפטי בתובענה הקניינית (התביעה הראשית) ובתובענות הכספיות (הודעות צד ג').
התובענה הקניינית: הבעלות במקרקעין, ותקנת השוק
57. המנוח היה בעליהם האמיתי והרשום של המקרקעין. אלא שסדרת פעולות מרמה, זיוף והתחזות הביאה לשינוי הרישום של הזכויות במקרקעין בלשכת הרישום: העברת הבעלות מהמנוח לבנו, דוד קונפינו, בירושה; ובהמשך לכך, העברת הבעלות מדוד קונפינו לנצר, במכר, ומתן משכנתא לבל"ל.
עניינה של התביעה העיקרית הוא במישור הקנייני: בתחרות הזכויות במקרקעין, בין הבעלים המקורי והאמיתי (המנוח) מצד אחד, לבין הרוכש והבעלים הרשום החדש (נצר) והבנק המלווה ובעל המשכנתא (בל"ל) מצד שני.
58. הכלל הוא, כמובן, שהבעלים האמיתי נותר בעלים ואינו נגזל מרכושו על אף כל מעשי מרמה ועוולה, ויש לקיים בידיו את בעלותו. ואולם בהתקיים תנאי "תקנת השוק", יכול הרוכש לגבור על הבעלים המקורי על אף אותם מעשים פסולים.
"תקנת השוק" במקרקעין מוסדרים קבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, וזו לשונה:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."
שלושה הם מרכיביה של תקנת השוק האמורה: שהרכישה היא בתמורה, בתום לב, ובהסתמך על הרישום. אם נדייק, הרי על אף שמדובר בשלושה מרכיבים נפרדים זה מזה, יש ביניהם גם יחסי גומלין. כך למשל, ההסתמכות על הרישום צריכה להיעשות בתום לב, והסתמכות שאינה בתום לב לא תגן על הרוכש; ואולם תחילה יש לבחון בנפרד, האם הייתה בכלל הסתמכות על הרישום כמשמעותו של ביטוי זה בפסיקה, והאם היה תום לב בהתאם לאמות המידה שנקבעו לכך בפסיקה. כך למשל, היעדר כל תמורה או היעדר תמורה של ממש שוללים כשלעצמם את תקנת השוק; אבל כאשר קיימת תמורה מופחתת באופן משמעותי, עשוי הדבר להתפרש גם כסימן אזהרה השולל את תום הלב.