63. הרציונאל האמור מצדיק, שרוכש המסתמך על הרישום יתגבר על השגיאה שנפלה ברישום עצמו, קרי שגיאה פנימית לרישום. ואולם אין ברציונאל זה כדי להצדיק התגברות של אותו רוכש על תקלות חיצוניות לרישום, כגון הסתמכות על תעודות מזויפות שמוצגות בפני הרוכש לצורך עשיית העסקה. שהרי אין בהסתמכות על פגמים חיצוניים למרשם כדי "לבצר" את כוחו של המרשם, ואין הדבר נחוץ כדי לעודד את השוק. אז מדוע לתת לרוכש כזה לגבור על הבעלים האמיתי ולהוציא מידיו את רכושו?
כפי שפסק בית המשפט העליון בעניין מורדכיוב, בס' י"ט לפסק הדין:
"קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים – דרכונים; תעודות זהות; יפויי כוח – שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום. תקנת השוק אינה מוחלת במקרים של "פגמים בזיהוי" בשל היות הפגם חיצוני למרשם, והיות הקונה "מונע הנזק" המיטבי בנסיבות אילו נזהר כראוי." (ההדגשות במקור – ר.א.).
כן ראו את שנפסק בעניין להיגי, בס' 15 לפסק הדין:
"מטעמים אלה אף הקפידה הפסיקה לתחום את ההגנה הניתנת על-פי סעיף 10 לחוק ולהחילה רק לגבי מקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום, דהיינו כאשר מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו של דבר בשל רישום שאינו נכון. לעומת זאת, לא הכירה הפסיקה בתחולתה של תקנת השוק במקרקעין במקרים אחרים, אשר בהם התחזה המוכר לבעל הזכות הרשומה, למשל באמצעות ייפוי כוח מזויף, שכן במקרה כזה ההסתמכות היא על ייפוי הכוח ולא על הרישום ... במלים אחרות, סעיף 10 לחוק המקרקעין מבטיח את רוכש הזכות במקרקעין בתום לב ובתמורה רק מפני הסכנה הצפויה לו במקרה שבו יתגלה בדיעבד כי הבעלים הרשום במרשם אינו בעל המקרקעין." (ההדגשות שלי – ר.א.).
64. ניתן לתהות, אימתי לא תהיה הסתמכות על נתון חיצוני לרישום? שהרי תמיד מוצגת תעודת זהות או איזושהי תעודה מזהה ע"י המוכר.
ואולם השאלה איננה מהם הנתונים שעליהם הסתמך הקונה באופן כללי, אלא מהם הנתונים הפגומים שעליהם הוא הסתמך. מה שרלבנטי לתקנת השוק הוא, היכן נפל הפגם שעליו מסתמך הקונה.
ברור שתמיד מסתמך הקונה גם על המרשם וגם על זהות המוכר. ואולם מכוח תקנת השוק נעדיף את הקונה על הבעלים האמיתי רק כאשר הפגם היחידי שנפל, ואשר עליו הסתמך הקונה, הוא פגם פנימי במרשם עצמו. לעומת זאת, כאשר נפל פגם אחר, יחידי או נוסף, שאיננו פגם פנימי אלא פגם חיצוני למרשם – לא תהיה כל הצדקה "לרפא" את אותו פגם חיצוני בשל ההסתמכות של הקונה.
ניתן לחלק את כלל המקרים לשלוש קטגוריות טיפוסיות: כשהפגם הוא במרשם בלבד (פגם פנימי); כשהפגם הוא בזהות המוכר בלבד (פגם חיצוני); וכשיש שני פגמים, גם במרשם וגם בזהות המוכר (פגם פנימי ופגם חיצוני). אמחיש זאת להלן.
פגם פנימי – רישום שגוי, מוכר אמיתי.
אלו מקרים שבהם הנוכל רשם את המקרקעין במרמה על שמו, ומכר בשמו הוא (רכישה ראשונה מנוכל); וכן מקרים שבהם הנוכל רשם את המקרקעין במרמה על שם אחר, התחזה לאותו אחר, מכר לקונה ראשון שנרשם כבעלים, ואז אותו קונה ראשון מכר בשמו האמיתי לקונה שני (רכישה שנייה, ממי שאינו נוכל ואשר קנה מהנוכל).
בשני המקרים הללו, הפגם שעליו הסתמך הקונה האחרון הוא רק במרשם עצמו – משום שמי שמכר לו הוא מי שבאמת רשום במרשם, בין שהוא הנוכל במקרה הראשון, ובין שהוא הקונה הקודם מהנוכל במקרה השני; ובשני המקרים הללו לא התחזה המוכר לאדם אחר ממי שהוא.