66. אילו די היה לנצר ולבל"ל בהסתמכות על הרישום השגוי בלשכת הרישום לצורך השלמת עסקת המכר ועסקת המשכנתא – או אז היו נצר ובל"ל יכולים להתגבר מכוח תקנת השוק על הפגם ברישום הזכויות על שם קונפינו, שהוא פגם פנימי גרידא. ואולם לא די היה בכך לנצר ולבל"ל. הם נדרשו להסתמך גם על הזיהוי השגוי של המוכר-המתחזה כדוד קונפינו. וללא הסתמכות זו על ההתחזות ועל התעודה המזויפת שהציג המתחזה – לא ניתן היה לבצע ולהשלים את העסקאות, לא ניתן היה להעביר את הבעלות על שם נצר, ולא ניתן היה לרשום את המשכנתא על שם בל"ל. כאן ההסתמכות הייתה על פגם חיצוני. אלא שאת הפגם הזה לא באה תקנת השוק לרפא, ואין בכוחה להושיע את נצר ואת בל"ל.
67. מהו דין המקרקעין כאשר ההסתמכות של הקונה היא על פגם כפול, פנימי וחיצוני כאחד?
ב"כ נצר, שמחיוף ובל"ל טענו בלהט, שפסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בת"א 49119-07-16 שמואל נ' ריבה (16.3.19) ("שמואל") זהה בנסיבותיו לנסיבות שבענייננו; וכי באותו פסק דין שמואל נפסק במפורש, כי די שהייתה הסתמכות על רישום פגום כדי שתתקיים דרישת ההסתמכות לצורך תקנת השוק.
אמת, הנסיבות בעניין שמואל דומות לענייננו. המתחזה שם זייף צו ירושה של הבעלים האמיתי והרשום של המקרקעין, התחזה ל"יורש" לפי אותו צו מזויף, רשם את הנכס על שמו של אותו "יורש", ואז המשיך להתחזות לאותו "יורש" ומכר את המקרקעין בשמו של אותו "יורש" לקונה-הנתבע. המשפט התנהל שם בין היורשת האמיתית של הבעלים האמיתי לבין הקונה מהמתחזה ולבין המתחזה עצמו.
בס' 20 לפסק הדין בעניין שמואל נכתב: "אין בסעיף 10 בחוק המקרקעין שצוטט לעיל, או בפסיקה, כל דרישה שההסתמכות תהיה על הרישום השגוי בלבד" (ההדגשה במקור – ר.א.). ובהמשך נאמר שם, בס' 21, כי המצב העובדתי שתואר לעיל "זה בדיוק המצב שמפניו ביקשה תקנת השוק להגן על הרוכש בתמורה ובתום לב".
אילו מה שנפסק בעניין שמואל היה הלכה פסוקה ומחייבת, נכון היה לומר גם בענייננו, שנצר ובל"ל עומדים בתנאי הראשון של תקנת השוק – ההסתמכות על הרישום.
ואולם בכל הכבוד, הדברים שנפסקו בעניין שמואל בבית המשפט המחוזי אינם עולים בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה של בית המשפט העליון שנקבעה בעניין מורדכיוב ובעניין להיגי. כפי שהראיתי, הרציונאל של תקנת השוק, שנקבע ע"י בית המשפט העליון, לא נועד להגן על הסתמכות על פגמים חיצוניים אלא אך ורק על הסתמכות על פגמים פנימיים ברישום. לכן, מקום שישנה הסתמכות על פגם חיצוני, ובלעדיו לא ניתן היה להשלים את העסקה, בבחינת "תנאי בלתו אין" – אין להכשיר את זכויות הרוכש ובעל המשכנתא החדשים.
כאשר רוכש מקרקעין מסתמך על פגם חיצוני למרשם, אין הוא זכאי להגנת תקנת השוק ואין הוא זכאי להוציא את המקרקעין מבעליהם האמיתי. ומדוע שמצבו ישתפר אם בנוסף להסתמכות מוטעית זו הסתמך גם על פגם פנימי ברישום?
הרי כפי שהסברתי לעיל, הרציונאל של תקנת השוק הוא לבצר את המרשם, ולכן יש בה לרפא פגמים שבמרשם, אך אין בה לרפא פגמים חיצוניים, בין שהם יחידים ובין שהם נוספים לפגם הפנימי.