91. אסכם את הדברים: לוי הגישה את הבקשה לרישום הירושה לפי צו ירושה מזויף; היא אפשרה בכך את רישום הזכויות השגוי בהתאם; היו בפניה סימני אזהרה רבים בטרם עשתה כן; לוי בחרה לעצום עיניה ולהתעלם מסימנים מדאיגים אלו; היא לא עשתה כל פעולה מינימלית לשם בירור העניין בטרם פעלה כאמור; היא לא דיווחה על הבעייתיות ולא העבירה את צו הירושה לשמחיוף; ובהתנהלותה זו התרשלה לוי הן כלפי לשכת הרישום והן כלפי נצר וב"כ שמחיוף וגרמה לתוצאה הקשה.
92. לשכת הרישום
לשכת הרישום היא הרשות המופקדת מכוח החוק על מרשם המקרקעין ועל ניהולו התקין. באחריותה לוודא רישומן של זכויות כדין, לפי עסקאות אמיתיות ולפי צווים אמיתיים של בתי משפט ושל רשויות המדינה.
מטבע הדברים, אין ללשכת הרישום אלא מה שבפניה. הלשכה ניזונה מהבקשות המוגשות ע"י המעוניינים ברישום. כאשר המעוניין ברישום אינו מיוצג ע"י עורך-דין, אזי הוא זה שמתייצב בעצמו בפני לשכת הרישום, שמאמתת את פרטיו. כאשר המעוניין ברישום מיוצג ע"י עורך-דין, נעשה אימות הזיהוי ע"י עורך-הדין, ולשכת הרישום נסמכת על אישורו של עורך-הדין.
אך זאת לראות, לשכת הרישום איננה רק משרד קבלה וחותמת גומי. הלשכה היא שומרת הסף והמגנה על אמינות המרשם. תפקידה הוא לבקר את הבקשות המוגשות לה, לזהות תקלות, ולסנן שגיאות, ולא כל שכן מעשי מרמה. לשם כך נקבע בתקנות 14-12 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 ("תקנות הרישום" או "התקנות"), כי יתקיים הליך כפול של בחינה וביקורת. תחילה בודק הרשם את המסמכים שהוגשו; שהצדדים זכאים למבוקש; ושאין מניעה לביצוע העסקה ולרישומה – כך גם מבחינת מסמכי העסקה, וגם מבחינת הנתונים בפנקסים המאפשרים את הרישום. ואז, משנוכח הרשם שהצדדים זכאים לבצע את העסקה ושאין מניעה לביצועה ולרישומה – יאשר אותה הרשם ויעבירנה לביקורת. בשלב זה, נכנס לתמונה המבקר; הוא יבחן את הדברים; ורק אם נחה גם דעתו שהעסקה "כשרה לרישום", תירשם העסקה. כך ברישום עסקאות, וכך אף ברישום ירושות, מכוח תקנה 20 לתקנות, בשינויים המחויבים.
רוצה לומר, רישום כל עסקה, ובכלל זה רישום כל ירושה, מותנה בהליך של ביקורת כפולה ובאישור של הרשם ושל המבקר גם יחד. אם לא שוכנע מי מהם שהכול כשר לרישום כמצוות התקנות – לא תירשם העסקה ולא תירשם הירושה. וממילא, שאם מתעורר קושי בעיני מי מהם, רשאית הלשכה לדחות את הבקשה; אך רשאית היא גם לבקש הבהרות והשלמות מהמבקש. כן נתונה ללשכת הרישום הסמכות לעשות כל בדיקה נוספת.
93. בענייננו מדובר היה בבקשה לרישום צו ירושה ולהעברת זכויות משם המוריש לשם היורש.
מה שהיה בפני הלשכה הוא הבקשה לרישום הירושה, צו הירושה שצורף לה, צילומי ת"ז של עו"ד לוי ושל המתחזה "דוד קונפינו", וייפוי הכוח ללוי מאת המתחזה "דוד קונפינו". לוי אימתה את חתימת "דוד קונפינו" על ייפוי הכוח שנתן לה, ועו"ד ממשרדה של לוי אימתה את חתימתה של לוי על הבקשה (עליה חתמה לוי מכוח ייפוי הכוח שנתן לה המתחזה).
לשכת הרישום הייתה צריכה לקיים את ההליך הכפול הזה, לבדוק את המסמכים שהוגשו לה כאמור, ולבחון אם הבקשה לרישום הירושה "כשרה לרישום".
כך הייתה הלשכה צריכה לעשות, וכך עשתה. כפי שהעיד הרשם, וכפי שקבעתי בס' 37 לעיל – הבקשה טופלה ע"י רשמת וע"י מבקרת, כל אחת בתורה.
ואולם מה עשו הרשמת והמבקרת? מסתבר כי השתיים לא מצאו כל פגם וקושי בצו הירושה ובבקשה לרישומה, ולכן אישרו את הבקשה ורשמו את צו הירושה ללא כל השגות.
בעשותן כך התרשלו גם הרשמת וגם המבקרת. נגד עיניהן עמד מסמך פגום, שהפגם צועק מתוכו. עמדתי על כך לעיל, בדיון בעניינה של לוי ואף קודם לכן בפרק העובדתי.
אמת, הרשמת והמבקרת לא היו חשופות לנסיבות נוספות וחיצוניות לצו הירושה, נסיבות מחשידות שהיו גלויות בפני לוי. לכן, אין גודל המחדל שלהן כגודל המחדל של לוי. ואולם די במה שהיה בפני הרשמת והמבקרת, כדי לקבוע שמדובר ברשלנות קשה. אחרי ככלות הכול, זה כל תפקידן של השתיים, לבדוק את תקינות המסמכים. המסמך המקורי והיחידי למעשה, שעליו מבוססת הבקשה, הוא אותו מסמך הנחזה להיות העתק מתאים למקור של צו הירושה. הדבר היחידי הנחזה להיות מקורי במסמך זה הוא אותה חותמת. תשומת הלב צריכה הייתה להתמקד בראש ובראשונה באותה חותמת. והנה, למרות החוסר הוויזואלי והכשל התחבירי הבולטים באותה חותמת – אף אחת מהשתיים לא ראתה כל קושי.
רשם המקרקעין שהעיד בפניי עמד על כך שגם היום אין בעיניו כל קושי ופגם בחותמת. קשה לי להבין דברים אלו ואני דוחה אותם מכול וכול. עוד ביקש רשם המקרקעין לתרץ את המחדל של הרשמת והמבקרת בכך שהיו בעיצומו של יום עבודה עמוס. אינני מבין מניין יכול היה רשם המקרקעין להעיד על כך, כאשר הוא אפילו לא בדק את הדברים עם השתיים המעורבות בדבר. ואולם מעבר לכך, עצם התירוץ הזה מקומם. כפי שגם הרשם נאלץ להודות בסופו של דבר, כאשר הרשמת בוחנת עסקה, וכאשר המבקרת בודקת אותה – אף אחת מהן איננה נמצאת באולם קבלת קהל עמוס וגדוש באנשים הצובאים לפתחן, והן נמצאות מול המבקש ומול הנייר [לכל העניינים הללו בעדות הרשם ראו בעמ' 1535-1526]. זה כל תפקידן, לכך הוסמכו בחוק ובתקנות, על עבודתן זו סומך הציבור כולו, והכול על מנת שניתן יהיה לקיים את עליונות המרשם ואמינותו כמצוות החוק.