98. תפיסתו המשפטית של שמחיוף היא, שכאשר עסקת מכר נעשית עם היורש לאחר שהיורש נרשם בלשכת הרישום, אזי אין צורך להתחקות אחרי מה שנעשה בעבר והוביל לרישום זכויותיו של אותו יורש, קרי צו הירושה. תפיסה זו מבוססת על כוחם המצטבר של סעיף 125 לחוק המקרקעין בדבר עליונות המרשם במקרקעין מוסדרים, שהרישום מהווה ראייה חותכת לתוכנו, וסעיף 10 לחוק המקרקעין ותקנת השוק במקרקעין שמוסדרת מכוחו.
לכן, כאשר התגלה לשמחיוף משיחתו עם לוי ביום 18.3.12, שדוד קונפינו הוא היורש ולא הנרי – עמד שמחיוף על כך שהעסקה תעשה עם דוד ולא עם הנרי, ורק לאחר שלוי תדאג לרישום זכויותיו של דוד במרשם המקרקעין; וכך גם אמר לנצר, שעל כך הוא עומד.
99. אינני חולק על תפיסה עקרונית זו של שמחיוף, שהרישום בפנקסי המקרקעין הוא נקודת המוצא; ושכאשר נעשית עסקה עם מי שרשום כבעל הזכויות – אין הצד השני חייב לפשפש בציציותיו של המוכר, ולבחון את העסקאות מכוחן רכש את זכויותיו. כך בדרך כלל.
ואולם כאשר הדברים נעשים ממש בסמוך לעסקה, ואף לאחר שהחל המו"מ ביחס לעסקה, משתנה נקודת האיזון. עמדתי על כך לעיל במסגרת הדיון בעניין תקנת השוק. אשוב ואצטט גם בהקשר הנוכחי מאותם דברים שנאמרו בפרשת מורדכיוב, בפסקה ל"ח לפסק הדין:
"קונה המשהה את התקשרותו עם מוכר שידוע לו כי אינו רשום כבעלים וזאת עד לרישומו ככזה, אף אם ישנה הערת אזהרה, עלול להיחשד כחסר תום לב – שכן התנהגותו זו עלולה להשמיע התחמקות מחובת בדיקתה של עסקת היסוד בין הבעלים הרשום בפנקסים למוכר שעמו מבקש הקונה להתקשר."
ואם כך הוא כשהקונה רואה במהלך המו"מ הערת אזהרה לטובת המוכר, וחייב הוא לבדוק את עסקת היסוד של המוכר, ולא להסתפק ברישום זכויותיו של המוכר בהמשך המו"מ ובטרם חתימת החוזה שלו עם המוכר – קל וחומר שכך הוא, כאשר במהלך המו"מ לא רואה הרוכש דבר וחצי דבר לעניין זכויותיו של המוכר, למעט אמירתו של המוכר שהוא יורש. במצב דברים זה על הקונה לבדוק את צו הירושה (שהוא המקבילה לעסקת היסוד של המוכר), ולא להסתפק ברישום הירושה בהמשך המו"מ ובטרם חתימת החוזה שלו עם המוכר.
ובענייננו, לא רק שרישום ירושתו של המתחזה כ"דוד קונפינו" נעשה "עמוק בתוך המו"מ", כחודש לאחר תחילתו; אלא ששמחיוף אף נוכח, כך לפחות לגישתו, שעורכת הדין של אותו "דוד קונפינו", היא לוי, התבלבלה או טעתה בזהות הלקוח שלה. אלו סימני אזהרה שהיו צריכים להדליק אור אדום אצל שמחיוף, ואשר היו צריכים לחייב אותו לדרוש מלוי לראות את צו הירושה, ולא להסתפק בכך שהיא תרשום אותו בלשכת הרישום.