התנהלות הצדדים לאחר תפוגת הסכם השיתוף
41. התובע טען כי התכנית החלופית שיזם הנתבע, והגשת הבקשה להיתר, בהתייחס לתכנית זו, נעשו כצעדים טקטיים חסרי תום לב שמטרתם לאיים עליו ולגרום לו למכור את דירתו.
כן נטען על-ידי התובע שהגשת הבקשה להיתר, בהתייחס לתכנית החלופית, מהווה הפרה של הסכם השיתוף, וכי התכנית החלופית אינה מטיבה את מצבו הנוכחי, ועל-כן יש למנוע פעולה על-פי תכנית זו.
במסגרת הסיכומים נזנחה טענת התובע בנוגע לסעד הצהרתי לביטול הסכם החיזוק החלופי.
לטענת הנתבעים, התכנית החלופית הינה היחידה האפשרית לאור אי-ההגעה להסכמה עם התובע והיותם הרוב הדרוש לפי הוראות החוק.
התובע טוען כי הסכם החיזוק החלופי מנשל אותו מזכויותיו וכן מפוטנציאל הרווח שלו כיזם שותף בהסכם השותפות.
אין חולק כי הבחירה בתכנית החיזוק החלופית מהווה, לכאורה, הפסד כלכלי בהשוואה לרווח פוטנציאלי שהיה אמור להיות לשותפים במסגרת הסכם השיתוף.
יש לזכור כי הפסד כלכלי לכאורי זה יהיה גם מנת חלקם של הנתבעים.
לא מצאתי מניע נסתר או פסול בבחירת הנתבעים לפנות לאפיק פחות רווחי אך יותר ישים בכדי לחזק את הבניין ולהשביחו.
מר שמו, שלא תמך בצד זה או אחר, הסיק לאור המחלוקות על תכנית 8 ומערכת היחסים ששררה בין התובע והנתבע 1 דאז, כי לא ניתן יהיה להגיע להסכמות, על-מנת להוציא לפועל את הפרויקט.
אשר על-כן בחר מר שמו למכור את דירתו.
יש בכך כדי ללמד באופן אובייקטיבי על הערכת ההיתכנות של הסכם השותפות בנקודת הזמן בה בחר הנתבע לקדם חלופה אחרת.
42. בעיית הפעולה המשותפת אינה רק נחלתם של הצדדים בתיק זה.
"בעיית "הפעולה המשותפת" מתעוררת במסגרת כל משטר קנייני שמתאפיין בבעלות משותפת בנכסים כאשר בעלי הזכויות בנכס "לכודים יחדיו", מבלי שהאחד יכול לקדם את ענייניו בלעדי האחר".
(חנוך דגן, קניין על פרשת דרכים 403-381 (2005))
לא בכדי, לצד הסדרים אחרים בחוק המקרקעין המאפשרים הכנסת שינויים במבנה אף ללא קבלת הסכמת כל הדיירים, ולאור מטרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה - לעודד בעלי זכויות במקרקעין לחזק מבנים שבשליטתם מפני רעידות אדמה, נקבע במסגרת תמ"א 38 שיש אפשרות לחיזוק בניין אף ללא הסכמת כלל בעלי הדירות.
ב-רע"א 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' (9/7/14) עמדה כבוד השופטת ברק-ארז על הרציונל לאישור ביצוע עבודות לחיזוק הבניין, כשקיימת הסכמת הרוב הדרוש, ועל הסמכות הניתנת למפקח לאשר את מתכונת העבודות לצורך יישום מטרת חוק החיזוק.
"מטרתו העיקרית של החוק היא לעודד דיירים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ"א 38, כדי להגן עליהם מפני הנזקים העלולים להתרחש כתוצאה מרעידת אדמה. בנוסף החוק נועד להגן על החברה בכללותה - הן על עוברי אורח שעלולים להיפגע מקריסת בניין במקרה של רעידת אדמה והן על הקופה הציבורית שתשא במישרין או בעקיפין בנזקים שיגרמו כתוצאה מרעידת אדמה.... פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להיעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על-מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודווקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחיזוק הבניין - נדרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק."