בית-המשפט המחוזי בחיפה
4 באפריל 2022
ת"א 1091-01-20 מגיד ואח' נ' בן עוז ואח'
בפני כבוד השופטת עפרה ורבנר
התובעים:
1. אפרים מגיד
2. מרים מגיד
ע"י ב"כ עו"ד עדן ענבר ועו"ד שרון חכים
– נגד –
הנתבעים: 1. צחי בן עוז
2. תומר בן עוז
3. עדן בן עוז
ע"י ב"כ עו"ד דרור גולדשטיין
פסק-דין
1. בבית משותף בו 4 דירות ניסו בעלי הדירות להגיע להסכמות לביצוע פרויקט משותף שיכלול הריסת הבניין ובניית בניין שיכלול דירות נוספות מעבר לאלה הקיימות כיום, אולם גם בחלוף שנים לא הצליחו בעלי הדירות להגיע להסכמה ולעמק השווה, במכלול הפרטים הנדרשים על-מנת להוציא הפרויקט אל הפועל.
התובעים בקשו בתביעתם כי בית-המשפט יקבע שהסכם השיתוף שנחתם בינם לבין הנתבעים הינו בתוקף, וכי הנתבעים מפרים את הסכם השיתוף, ויש להורות על אכיפתו באמצעות מינוי כונס נכסים על זכויות הנתבעים במקרקעין, תוך שהנתבעים נושאים בעלות שכרו, להורות על ביטול תכנית חלופית לחיזוק הבניין, אותה כינו התובעים "ההסכם המנשל", תוך מתן צו האוסר על הנתבעים לבצע כל פעולה שעומדת בסתירה להוראות הסכם השיתוף, ותוך קביעה כי בוצעו כלפי התובעים עוולות נזיקיות המזכות אותם בפיצוי מבלי שסכום הפיצוי נתבע, בטענה כי זה טרם התגבש.
לחלופין, בקשו התובעים ליתן להם היתר לפיצול סעדים בגין נזקים שייגרמו להם, ככל שהתכנית להקמת הבניין, אשר כונתה על ידם "תכנית מאייר", לא תצא אל הפועל.
רקע עובדתי
2. הצדדים הם בעלי דירות בבית משותף ברחוב רות 25 בחיפה, הידוע כחלקה 101 בגוש 10764 בלשכת רישום המקרקעין חיפה (להלן: "הבניין").
מדובר בבניין בן כ-80 שנה, שאינו עומד בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה, ומתקיימים לגביו התנאים הקבועים בהוראת תמ"א 38.
אפרים מגיד (להלן: "התובע") רשום כבעל דירה 1 שהינה דירה גדולה בקומה התחתונה, תומר בן עוז (להלן: "הנתבע 2") רשום כבעל דירה 2, שהינה דירה גדולה המצויה מעליה, צחי בן עוז (להלן: "הנתבע 1" או "הנתבע") רשום כבעל דירה 3, שהינה קטנה יותר ומצויה בחצי הקומה העליונה, ועדן בן עוז (להלן: "הנתבעת 3") רשומה כבעלת דירה 4, המצויה בחצי הקומה העליונה הנותרת.
הנתבע 1 הינו אביהם של הנתבעים 2 ו-3, והוא אשר פעל בשם הנתבעים 2 ו-3.
מרים מגיד (להלן: "התובעת 2") היא אשתו של התובע 1, אשר נטען כי לה זכויות קנייניות בלתי רשומות בדירת התובע.
במשך למעלה מעשר שנים נעשו נסיונות שונים של בעלי זכויות הבעלות בדירות השונות בבניין, לקידום פרויקט בבניין, כאשר בשנים אלו חלק מבעלי הדירות מכרו את זכויותיהם לנתבעים.
התובע היה ועודנו בעל הזכות הרשומה בדירה 1 (ועליה רשומה משכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ).
זכות הנתבע 2 בדירה 2 נרשמה ב-1/11.
זכות הנתבע 1 בדירה 3 נרשמה ב-22/5/11 (ועליה רשומה משכנתא של בנק הפועלים בע"מ).
זכות הנתבעת 3 בדירה 4 נרשמה ב-8/18 (ועליה רשומה משכנתא לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ).
3. בתחילה יזמו הזוג טל אור, אשר היו בעלי דירה 4 דאז (להלן: "טל-אור") פרויקט במסגרתו תורחב דירתם באמצעות בניה על הגג.
חלף תכנית זו שיזמו טל-אור, ב-07' החליטו התובע, טל-אור והנתבעים 1 ו-2 לקדם פרויקט משותף לכלל הבניין שעניינו הרחבה וחיזוק, ללא הריסה.
לצורך כך נעשתה פניה לאדריכל בוכהנדלר.
יצוין כי בזמן זה הנתבעים 1 ו-2 טרם נרשמו כבעלי הזכויות בדירות 2 ו-3, אך לא חלקו על כך שפעלו לקידום התכניות בדירות אלו (רישומי הבעלות של הנתבעים 1 ו-2 הינם מ-11' ולא לפני כן).
4. ב-08' החליט האדריכל בוכהנדלר להפסיק את שירותיו.
בסמוך לכך שכרו התובע, טל-אור, והנתבעים 1 ו-2 את שירותיו של האדריכל אריה מאייר (להלן: "מאייר") לטובת תכנון פרויקט לחיזוק הבניין הקיים והרחבתו בהתאם ל-תמ"א 38/1, בלא הריסה ובלא תוספת דירות, אך עם תוספת קומה.
כאשר נכנסה לתוקף תמ"א 38/2 החליטו התובע, הנתבעים 1 ו-2 וטל-אור לתכנן מחדש פרויקט הריסה ובניה של 6 יחידות-דיור.
ב-11' נרשמו הנתבעים 1 ו-2 כבעלי הדירות 3 ו-2 בהתאמה.
5. ב-7/12/11 הגישו התובע, הנתבעים 1 ו-2 וטל-אור בקשה מספר 37/4038/04 להיתר עבור הקמת בניין בן שש יחידות-דיור תוך הריסת בניין קיים בהתאם ל-תמ"א 38/2.
הבקשה כללה ניצול קומת עמודים למגורים, תוספת שתי קומות חלקיות מעל המותר, הגדלת מרפסות וחניות.
ב-14/1/13 ניתן היתר בתנאים.
במהלך תהליך קבלת ההיתר, מכרו טל-אור את דירה 4 לעופר ואביגיל שמו (להלן: "שמו").
בעת המכירה הוצג לשמו הסכם שיתוף לבניה עצמית עם התובע והנתבע 1, שלא היה חתום.
6. במסגרת קידום תכנית הריסת הבניין ובניית בניין חדש של 6 יחידות-דיור, קיימו התובע והנתבע 1 פגישה בבנק מסד בתל אביב במטרה לבדוק את תנאי המימון לפרויקט על-ידי בנק מלווה.
בהמשך קיבל התובע פניה (ת/12) מבנק מסד להשלמת מסמכים שונים על-מנת שבנק מסד ישקול מתן מימון לפרויקט המבוקש, והמדובר במסמכים רבים נוספים שנדרשו, לרבות הסבת תשומת לב המעוניינים בפרויקט כי על חלק מהדירות רשומות משכנתאות, ויש לפנות לבנקים המשעבדים הרשומים בנסח הטאבו לבדוק האם יסכימו לביטול המשכנתא כנגד ערבות מוסבת.
בין המסמכים הרבים שנדרשו בטרם ישקול הבנק מתן מימון לפרויקט, היה גם היתר בניה של הפרויקט, לרבות כל הרשיונות וההיתרים הנדרשים על-פי התב"ע, תשריטים, הסכמים עם צדדים שלישיים כדוגמת מפקח, אדריכל, קבלן, ועוד.
מסמך הדרישה לפרטים נוספים של הבנק הועבר על-ידי התובע לנתבע 1 ולשמו, אולם בסופו של יום לא השיבו הצדדים לפניית בנק מסד, כך שעניין המימון באמצעות בנק מסד לא הבשיל באופן ממשי.
7. בסמוך למועד קבלת ההיתר בתנאים, נכנסו לתוקפן תמ"א 38/3 וכן תב"ע חפ/229/י-5, אשר הגדילו את זכויות הבניה.
בסוף 12' החליטו התובע, הנתבעים 1 ו-2 ושמו לבצע תכנון מחודש להריסה ובנייה של בניין בן 10 יחידות-דיור, ובו 2 דירות פנטהאוז.
הצדדים לתכנית הגיעו להסכמות עקרוניות לגבי חלוקת דירות התמורה וביצוע הפרויקט, והכינו באמצעות האדריכל מאייר תכנית מתאימה (נ/1) שהיתה מיועדת להיחתם כחלק מהסכם השיתוף להלן.
גיבוש הסכם השיתוף ערך כשנתיים וחצי, בהן התקשו הצדדים להגיע לטיוטה מוסכמת. בתוך כך היו מחלוקות ביחס לקידום התכנון ותשלום לאדריכל מאייר (נ/10, וכן נספחים כ"ב, כ"ג, כ"ד, כ"ה, כ"ח לתצהיר הנתבע 1) ביחס לאופן ההתנהלות המשותפת לקידום פרויקט (ת/13), ביחס לאופן המימון (נספחים 29 ו-30 לתצהיר הנתבע 1), וביחס לניסוח הסכם השיתוף.
בסוף 14' אף הציעו הנתבע 1 ושמו באמצעות עו"ד רון ברנט, לאור אי-ההסכמות וההגעה למבוי סתום, לרכוש את דירת התובע תמורת סך של 4,600,000 ₪ או תמורת בית פרטי חדש בדניה שיינתן לתובע.
בתחילת 15' הגיש הנתבע 1 לתובע הצעה נוספת בסך 4 מליון ₪ (נספחים 26 ו-27 לתצהיר התובע).
במהלך 15' הביא הנתבע 1 הצעה מיזם תמ"א 38, וביקש לבחון את האפשרות שהפרויקט יבוצע על-ידי יזם חיצוני ולא בשיתוף יזמי בין השותפים (נספח 28 לתצהיר התובע).
לצורך כך אף נפגשו עם נציגי הקבלן רוברט ביליה כדי לבחון התקשרות עמו לביצוע הפרויקט.
הצעות אלו לא נשאו פרי.
לבסוף הצליח עו"ד שחר לוינזון, שהובא על-ידי שמו, לגבש טיוטה מוסכמת להסכם שיתוף.
8. ב-22/11/16 נחתם הסכם שיתוף ובניה משותפת במקרקעין (להלן: "הסכם השיתוף") בין התובע, הנתבעים 1 ו-2 ושמו (להלן: "השותפים"), שמטרתו לקדם הריסת הבניין ובניית בניין חדש בן 10 יחידות-דיור, מתוכן 2 דירות פנטהאוז.
במסגרת הוראות ההסכם נקבע בין היתר כי השותפים הם יזמי הפרויקט, הם אשר יתקשרו עם האדריכל מאייר לצורך תכנון ופיקוח עליון, ועתידים להתקשר עם קבלן ראשי שיבצע את הבניה "עד מפתח", וכן עם יועצים, ספקים ונותני שירות אחרים, כנדרש לביצוע הפרויקט.
שטח דירות התמורה ייגזר משטח הדירות הקיימות בתוספת 25 מ"ר, 12.5 מ"ר של חדר ממ"ד, וחלק יחסי ברכוש המשותף (שיכלול רחבה ואולם כניסה, קומת חניה, מעלית ומדרגות), בהתאם לרשום בצו הבית המשותף החל.
חלוקת הדירות בין השותפים הוסכמה כדלקמן:
דירות 1, 7 ו-8 לתובע, כאשר לדירה 1 תוצמד קומת העמודים, שטחי הקרקע הסמוכים לה והמרתף הסמוך לה.
דירה הפנטהאוז 9 ודירה 5 לנתבע 1.
דירות 2, 3 ו-5 לנתבע 2, כאשר המרתף הסמוך לדירה 2 ייבנה על חשבון הבנייה המשותפת.
דירת הפנטהאוז 10 ודירה 6 לשמו (שהיה בעל דירה 4, ובסופו של יום מכר אותה לנתבעת 3).
זכויות השימוש והבניה על הגג מוצמדות לבעלי דירות הפנטהאוז.
חללים/שטחים בעורף/צד הדירות - יוצמדו לדירה הסמוכה שבאותו מפלס, אלא אם כן יוסכם אחרת בכתב.
קומת העמודים מוצמדת כאמור לדירה 1 (סעיף 4.5).
בסעיף 12 הוגדרו שלושה תנאים מתלים, שרק בהתקיימם יכנס הסכם השיתוף לתוקפו ויחייב את השותפים.
קבלת הסכמה בכתב של בנק מלווה למימון הפרויקט, קיומו של תחשיב עלויות כולל שאושר על-ידי הצדדים כי ביכולתם לעמוד בו, וקבלת היתר בניה סופי לפרויקט, כאשר השותפים יאשרו הסכמתם לתכנון, למיקום ושטח דירות התמורה וכיוצ"ב.
עד להתקיימות תנאים מתלים אלו השותפים ינהגו בהתאם להסכם:
"יקדמו את תכנון הפרויקט ויישאו בתשלומים הדרושים לכיסוי עלויות התכנון, כל אחד על פי חלקו היחסי בפרויקט... מוסכם ומוצהר בזה כי כל עוד לא יתקיימו התנאים המתלים לא יהיה ניתן לאכוף על השותפים את קיומו של ההסכם או איזו מן ההסכמות הכלולות בו, למעט האמור בסעיף 12.4 זה; והוא יחשב כהסכם בעל תוקף מותנה ומותלה."
בסעיף 13 הוגדרו תנאים מפסיקים:
שינוי או הפחתה משמעותית (מעל 10%) במחירי התמורה לדירות;
עלויות בניה גבוהות משמעותית מנספח ד';
שינוי משמעותי בציפיות הכלכליות מהעסקה (מיסוי וכיוצ"ב);
אם בשל דרישת רשויות התכנון ייגרע חלק מהשטח העיקרי הכללי, כפי שהוא מופיע בנספח ב', באופן שיוותרו מתחת ל-1,140 מ"ר שטח עיקרי לא כולל ממ"דים, או בשיעור העולה על 5% מסך כל שטחי השירות ו/או משטחים נלווים מקורים אחרים (כגון מרתפים) (סעיף 3.4).
בהתקיים אחד או יותר מתנאים אלו זכאי כל משתתף למסור הודעת פרישה, אשר בעקבותיה יבוטל ההסכם וכלל ההסכמות הנובעות ממנו.
בסעיף 15 הוגדר מנגנון יישוב סכסוכים, לפיו קבלת החלטות בפרויקט תיעשה פה אחד, במקרה של חילוקי דעות ייוועצו השותפים בגורם המקצועי הרלוונטי, באם לא תושג הסכמה לאחר ההתייעצות המקצועית יוכלו הצדדים לפנות להליך שתחילתו בגישור.
אם לאחר 2 פגישות גישור בנות 5 שעות לפחות כל אחת, לא יצליחו להגיע להסכמה תועבר ההכרעה לבורר, שיפסוק בהתאם לדין המהותי בלבד.
בהסכם מצוינים נספחים שלא צורפו לו, ושלא נחתמו:
נספח ב' - תכנית עקרונית מוסכמת (נ/1);
נספח ג' - המפרט הטכני שהוסכם על-ידי השותפים;
ונספח ד' - אמדן ראשוני לעלות הפרויקט (שנערך על-ידי השמאי ערן וולקן).
גם ייפוי-כוח לעו"ד, כאמור בסעיף 9 להסכם השיתוף, לא נחתם.
9. לאור העדר צירוף התכנית העקרונית כנספח ב' להסכם, הוסיפו השותפים במעמד החתימה ובסמוך לשורת החתימות בסיום ההסכם תנאי מתלה נוסף (להלן: "תנאי ההסכמה התכנונית"):
"הסכם זה נחתם היום 22/11/16 על-ידי הצדדים, אך תוקפו מותלה עד לחתימת הצדדים על תכנית מוסכמת (נספח ב) ומפרט טכני מוסכם (נספח ג').
אין באמור בפסקה זו כדי לפגוע בהוראות סעיפים 12 (תנאים מתלים) ו-13 (תנאים מפסיקים) להסכם."
10. לאחר החתימה על הסכם השיתוף, ניהלו התובע והנתבע 1 משא-ומתן בנוגע לתכנית מוסכמת.
אין חולק כי התכנית נ/1, עובר לחתימת ההסכם לא היתה תכנית סופית, והיה נדרש לבצע בה שינויים, גם לצורך התאמה רגולטורית.
תכנית זו היוותה את הבסיס למשא-ומתן ולאחריה התגבשו מספר תכניות על-ידי האדריכל מאייר, כאשר הן מבקשות לענות על דרישות שונות שהועלו על-ידי התובע או על-ידי הנתבע 1, ובסופו של יום אף אחת מהן לא הוסכמה ונחתמה על-ידי כלל השותפים כנדרש בהסכם השיתוף.
11. בסוף 17', לאחר פגישה שנוהלה על-ידי עו"ד לוינזון, במטרה להביא את השותפים לכלל הסכמות, שונה התכנון באופן בו הבניין הורם קומה אחת למעלה ותוכננה קומת עליית גג (ת/5).
שינוי זה גרם, בין היתר, לביטול המרתפים בדירות 3 ו-4, ולהגדרת המרתף הצמוד לדירה 2 כשטח משותף.
לפיכך דרש הנתבע 1 להוסיף להסכם השיתוף זכות שימוש בלעדית המשויכת לו במרתף זה, בדומה לזכות השימוש אשר הוקנתה לתובע על קומת העמודים (ולהותיר את שטחי הדירות שהוסכמו בגרסה האחרונה דאז).
בהתאם לכך ניסח עו"ד לוינזון נספח משפטי להסכם השיתוף ("הנספח המשפטי") שנועד לעגן את זכויותיו הקנייניות של הנתבע 1 במרתף המצוי בקומה 2, זאת בזיקה לכך שב-נ/1 מרתף זה יצא מדירת הנתבע 1 בקומה 2 ושויך לו בהסכם השיתוף, לעומת נ/5 ונספח 8, בהן מרתף זה הופרד מדירה 2 והוגדר כשטח משותף (ת/3).
התובע לא הסכים לנספח זה, והנתבע 1 עמד עליו כתנאי לבחינת התכנית הסופית שגיבש האדריכל מאייר.
התובע הציע נספח חלופי לזה שערך עו"ד לוינזון (במייל מ-20/6/18).
הנתבע 1 עמד על הנספח המקורי והתנגד לזה שהוצע על-ידי התובע.
12. ב-5/18 הציג האדריכל מאייר תכנית נ/5.
התובע התנגד לתכנית זו, הציג את הסתייגויותיו ואת ההכרח בחתימתו על התכנית כתנאי להגשת התכנית למנהל ההנדסה (נ/3),
ב-6/18 שלח עו"ד לוינזון דוא"ל לשותפים המתאר את התקופה הממושכת בה מתנהל המשא-ומתן לאחר חתימת הסכם השיתוף, ומציע להם להזדרז בהגשת התכנית נוכח מדיניות עיריית חיפה בנוגע ל-תמ"א 38 בשכונת כרמליה (ת/2).
במקביל, ביקש התובע מהאדריכל מאייר לבטל שינויים (בעניין המחסנים) בתכנית המתהווה, שהוטמעו בה בהתאם לבקשת הנתבע 1.
בתגובה לכך השיב מאייר במייל שנשלח לכל השותפים ולעו"ד לוינזון כי:
"לאחר שהושקע מצדי אין סוף שעות עבודה ופגישות אתכם תחליטו בינכם על הגרסה הסופית שאתם רוצים להגיש ולא כל אחד לבד מולי. אבקש בזאת לשלם את החשבון שנשלח לכם עבור הגרמושקה" (נ/4).
13. ב-7/18 שלח מאייר את התכנית שצורפה כנספח 8 לכתב התביעה (להלן: "נספח 8"), ביקש מהשותפים לאשר אותה, והזמין אותם להגיע ולחתום לצורך הגשתה, וכן לשלם את שכרו (נספח כ"ט לתצהיר הנתבע).
בסמוך לכך הגיעו התובע ושמו לחתום על תכנית נספח 8.
הנתבע הודיע למאייר בטלפון כי הוא לא יחתום (עמ' 14 ש' 4 לפרוטוקול).
ב-15/7/18 הודיע הנתבע 1 בכתב כי תכנית נספח 8 נועדה לרצות את התובע, ואינה מוסכמת עליו בכללותה לרבות תכנית המחסנים, וכי הוא דורש בתחילה את השבת מצב המחסנים לקדמותו.
בתגובה להודעת הנתבע 1 הבהיר מאייר למשתתפים כי:
"...אתם חייבים להחליט יחד ובינכם מה אתם רוצים.
איני יכול יותר שכל אחד מכם יפנה אלי לחוד.
אי אפשר להתקדם כך.
אני מיואש כבר לחלוטין" (נ/6).