14. ב-9/8/18 חתמו שמו על כתב המחאת זכויות והתחייבויות לנתבעת 3, היא בתו של הנתבע 1.
הנתבעת 3 רכשה את זכויות שמו בדירה 4 והתחייבה במכלול מחויבויותיו הנובעות מהסכם השיתוף, שצורף לכתב ההמחאה כנספח.
15. ב-26/8/18 שלח הנתבע 1 מכתב באמצעות עו"ד ניצן בר אילן, בו הוא מודיע כי הסכם השיתוף לא נכנס לתוקף לאור אי-הגעה להסכמות התכנוניות, ואי-קיום התנאים המתלים.
התובע השיב כי הסכם השיתוף הינו תוצר מחייב של משא-ומתן ממושך, וכי טענת הנתבע אינה נכונה.
המגעים הנוגעים לתכנית נפסקו.
ב-25/11/19 שלח הנתבע באמצעות בא-כוחו מכתב נוסף בו עמד על-כך שהסכם השיתוף בטל.
התובע השיב למכתב זה בדחיית טענותיו, והציע לקיים ישיבת היוועצות בעו"ד בהתאם לסעיף 15 להסכם השיתוף.
בדוא"ל מ-24/2/19 שלח הנתבע 1 באמצעות בא-כוחו מכתב, בו הוא מסכים לפגישת היוועצות תוך שהוא שומר על טענותיו בעניין העדר תוקף ההסכם, ובכלל זאת מנגנון יישוב הסכסוכים הקבוע בו.
על מכתב זה השיב התובע כי הסכם השיתוף מחייב בכללותו.
16. ב-20/3/19 התקיימה במשרדו של עו"ד לוינזון ישיבת היוועצות.
עו"ד לוינזון הציע לצדדים לקדם את התכנית של האדריכל מאייר ולאחר שזו תאושר לבחון את המשך צעדיהם תוך שמירת טענותיהם.
ב"כ הנתבע הציג בפגישה תכנית חלופית לביצוע תמ"א הכולל חיזוק הבניין ללא הריסה (להלן: "תכנית החיזוק החלופית").
התובע הסכים להצעת עו"ד לוינזון, והנתבע סירב לה.
ב-28/3/19 שלח ב"כ הנתבע 1 מכתב סירוב להצעת עו"ד לוינזון, והציע את תכנית החיזוק החלופית.
ב-4/19 נפגש התובע עם ב"כ הנתבע 1 במשרדו, וטען כי תכנית החיזוק החלופית מהווה הפרה של הסכם השיתוף, ועלולה להסב לו נזק.
ב-5/19 שלח התובע תשובה בכתב לב"כ הנתבע (נספחים 12-19 לכתב התביעה).
הנתבע 1 הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה בקשה להיתר עבור תכנית לחיזוק הבניין ללא הריסה, בהתאם להסכם שצורף כנספח 21 לכתב התביעה, עליו חתומים הנתבעים בלבד.
התובע קיבל את ההסכם לעיונו, אך סירב לחתום עליו, ועמד על קידום הסכם השיתוף.
ב-1/1/20 הוגשה תביעה זו.
בהליך זה נשמעו עדויות התובע והנתבע 1, וכן העידו מר עופר שמו, האדריכל אריה מאייר ועו"ד שחר לוינזון.
ב-26/3/20 ניתן צו ארעי האוסר על שינוי פיזי או ביצוע דיספוזיציה בנכס, צו זה הוארך בהסכמת הצדדים עד למועד מתן פסק-הדין.
תמצית המחלוקת
17. גרסת התובעים היא שהסכם השותפות הינו הסכם תקף שנכרת לאחר משא-ומתן ממושך, ובו התייחסות לסוגיות רבות ומפורטות הנוגעות לפרויקט, ולאחר שהיתה מונחת על שולחן האדריכל מאייר תכנית עקרונית מוסכמת, עליה ביססו את ההסכם (נ/1), כי הנתבע 1 הפר את הסכם השיתוף לאחר שזה נחתם, באי-חתימתו על תכנית נספח 8 על בסיס טענות "מלאכותיות", ובאי-הפעלת מנגנון יישוב הסכסוכים הקבוע בהסכם השיתוף.
עוד נטען כי הנתבע 1 סיכל את התקיימות התנאי המתלה בחוסר תום-לב, ועל כן יש להורות על אכיפת הסכם השיתוף באמצעות כונס נכסים על-מנת לבצע ולסיים את הפרויקט מושא ההסכם על-בסיס נ/1 בדרך של ביצוע בקירוב.
התובעים מבקשים כי יינתן להם היתר לפיצול סעדים בכל הקשור לקבלת פיצוי בגין התנהלות הנתבע והנזקים שיצטברו לתובע.
סעד ההצהרה על ביטול הסכם החיזוק החלופי נזנח בסיכומים.
18. גרסת הנתבעים היא כי הסכם השיתוף אינו תקף, מאחר שבמועד חתימתו לא היתה תכנית מוסכמת, וזו היוותה תנאי מתלה לכניסתו לתוקף, שבהעדרו לא התקיימו תנאי המסוימות וגמירות הדעת, כי בכל מקרה לא התקיים תנאי ההסכמה התכנונית, ולכן הסכם השיתוף לא נכנס לתוקף, וכי גם יתר התנאים המתלים בדבר קבלת היתר, מפרט ומימון לא התקיימו במשך למעלה משלוש שנים, וגם עקב כך ההסכם לא נכנס לתוקף, כי גם אם יראו בהסכם כתקף, התקיים התנאי המפסיק הנוגע לגריעה משטחי הנתבע 1.
בעניין מנגנון ישוב הסכסוכים, טוענים הנתבעים כי מאחר והסכם השיתוף לא נכנס לתוקף, אף מנגנון ישוב הסכסוכים הקבוע בו לא מתקיים, וכי מנגנון יישוב הסכסוכים לא נועד ולא מאפשר לצד לכפות על צד אחר תכנית שאינה מוסכמת.
הנתבעים טוענים כי הבקשה לאכוף את ההסכם על-בסיס תכנית נ/1 מהווה הרחבת חזית פסולה, כמו גם הטענה למינוי בורר, המופיעה בסיכומים ושזכרה לא בא בכתב התביעה, כי למפקחת על הבתים המשותפים סמכות ייחודית לדון בביטול הסכם החיזוק החלופי, וכי הסכם השיתוף אינו בר-אכיפה על-ידי כונס נכסים.
דיון והכרעה
19. מחלוקת בסיסית ששזורה בטענות הצדדים היא באשר לצד היוזם במהלך גיבוש התכניות השונות וגיבוש ההסכמות באשר לפרויקט, כאשר כל צד טוען כי השני "הכתיב", "דחף", ו"קבע" את הדברים, על-חשבון זכויותיו הוא.
ממכלול הראיות והעדויות שוכנעתי כי התובע והנתבע 1 הינם שני אנשים אקטיביים ואסרטיביים העומדים על דעתם ומעלים דרישות שונות על-מנת למקסם את רווחיהם כבעלי זכויות בבניין.
לא שוכנעתי כי אחד מהם "נגרר" או אולץ ע"י השני, ובכל מקרה אין לכך נפקא-מינה כאשר מדובר בהסכמות שהתגבשו (או לא התגבשו), וכאשר השאלה המרכזית היא האם הצליחו הצדדים לגבש הסכמות תכנוניות, והאם התמלאו התנאים לאכיפת הסכם השיתוף.
בהקשר לכך יפים דבריו של כבוד השופט חשין ב-רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו-18 אח' נ' שרה יוסף (5/12/94) על ייחודיות זכות הקניין בבית משותף:
"כי זאת נדע ונשמור: חיים יחדיו - וכך בבית משותף - מחייבים מעצמם ויתור אהדדי של כל המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום מעצמאותו טובת זולתו, כשם שזולתו יתרום לו. תרומות הדדיות אלו אינן מעשה חסד, והרי השיתוף אמור להשביח את חייהם - אף את רכושם - של החיים יחדיו. הנה הינו היסוד האישי המייחד את חיי הבית המשותף לעצמו. יסוד זה נעדר הוא מזכות הקניין הקלאסית, זכות האמורה, כעיקרון, להיות זכות "עצמאית", זכות שלקיומה אין היא נדרשת לזולת."
בכדי להשביח את דירותיהם, תוך מקסום רווחים, ביקשו הצדדים לקדם פרויקט הריסה ובניה של הבניין.
לטובת כך ניהלו משא-ומתן מספר שנים עד אשר הצליחו להגיע להסכם השיתוף עליו חתמו, אך בכך לא סגי, השותפים הותירו לעצמם בהסכם השיתוף, אתגר הסכמה תכנונית, ולהסכמה כזו לא השכילו להגיע.
בכדי להכריע בטענות הצדדים יש לבחון תחילה את שאלת תוקף הסכם השיתוף לאור תנאיו, ואת נסיבות אי-ההגעה להסכמה תכנונית ושאלת התנאים המתלים.
20. הסכם השיתוף נכרת לאחר חקיקת חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס' 2), התשע"א-2011 ("תיקון מספר 2"), הקובע כי:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו."
(סעיף 25א לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"))
ב-ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20/11/19) (להלן: "עניין ביבי כבישים") קבע בית-המשפט העליון כי הלכת אפרופים (ע"א 4628/93 מדינת-ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ (06/04/95)) חלה על כל החוזים.
לפי הלכת אפרופים, חוזה יש לפרש בראש ובראשונה לפי תכליתו הסובייקטיבית, כפי שזו עולה מנוסחו ומנסיבות כריתתו כאחד וכי באין אפשרות לקבוע את תכליתו הסובייקטיבית, על בית-המשפט לפרש את החוזה לפי תכליתו האובייקטיבית, באופן שמשלב את לשון החוזה והמטרה אשר משתמעת ממנה עם חובות הגינות ותום-לב החלות על הצדדים.
יחד עם זאת, נקבע בעניין ביבי כבישים כי לא כל החוזים שווים:
בקצה אחד נמצא חוזה יחס פתוח שמנוסח בקווים כלליים, לגביו מוסמך בית-משפט לקרוא לתוכם תנאים וחיובים חדשים שלא הוסכמו מראש על-בסיס עקרונות משפט כמו תום לב, הגינות וסבירות, כשאלו מותאמים למטרות החוזה.
בקצה השני נמצא חוזה סגור עם התניה מלאה:
חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור והוא איננו זקוק לפרשנות יצירתית.
חוזה סגור מנוהל על-ידי כללים פורמאליים, שעיקרם דרישת הכתב.
אבחנות נוספות לעניין אופי הפרשנות שתינתן לחוזה הן אופי הצדדים המתקשרים החוזה, אם עסקיים או "פשוטים", וכן המסגרת המשפטית בה נכרת החוזה, למשל במסגרת מכרז.
בית-המשפט העליון חידד ב-דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (19/4/20) כי הקביעה הנ"ל אינה משנה את הלכת אפרופים החלה על כלל החוזים, וכי תיקון 2 אימץ למעשה את השיטה הפרשנית שנקבעה בהלכת אפרופים, תוך הדגשת מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות.
בענייננו מדובר בחוזה יחס סגור, שנערך בין צדדים פרטיים מנוסים ומיוצגים, אחרי משא-ומתן ממושך ודווקני, ועל כן יפורש בהתאם לאומד דעת הצדדים כפי שמשתקף מלשונו, וכהשלמה לכך, כפי שמשתקף מכוונתם הסובייקטיבית הנלמדת מנסיבות כריתת ההסכם ומהתנהלותם.
21. התובע טוען כי הסכם השיתוף היה מפורט, מקיף ומבוסס על תכנית עקרונית מוסכמת, ולפיכך הוא תקף ומחייב.
הנתבעים טוענים כי מאחר שלא צורפו הנספחים הנדרשים להסכם, הוא אינו מקיים את דרישות המסוימות וגמירות הדעת.
טענת התובע הינה כי עובר לחתימת הסכם השיתוף היתה בין הצדדים תכנית עקרונית מוסכמת, עליה היה מבוסס ההסכם גופו, וכי תכנית זו נותרה המוסכמת ביותר במהלך השנים.
הנתבע 1 העיד כי התכנית מ-16' (נ/1) היתה הבסיס להסכם, וכי הוסכמה בין כל השותפים על-אף שלא היתה גמורה (עמ' 69 / 16-26 לפרוטוקול).
האם בכך שלא צורפה תכנית זו כנספח לא התקיימו דרישות המסוימות וגמירות הדעת?
"יסוד המסוימות אינו מנותק מיסוד גמירות-הדעת.
קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר. כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, בדרך-כלל, על גמירות-הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם... ואילו קיומה של גמירות-דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסוימות..."
(ע"א 3380/97 תמגר חב' לפיתוח בע"מ נ' גושן (04/11/98), עמ' 682)
הסכם השיתוף הינו הסכם מפורט ומקיף המסדיר סוגיות שונות בייזום הפרויקט במשותף.
אין חולק כי הסכם זה גובש לאחר משא-ומתן ממושך ועל-בסיס תכנית מוסכמת שהיתה באותה עת (נ/1), גם אם לא היתה מושלמת.
השותפים אף התייחסו לאי-צירוף התכנית המוסכמת כנספח להסכם וקבעו שהסכמה עליה תהיה תנאי מתלה לתוקפו.
אשר על-כן, היתה גמירות דעת להתקשר בהסכם השיתוף ואף מסוימות מספקת, ולפחות לגבי הצורך של הצדדים לשתף פעולה, וכן לשאת בתשלומים לכיסוי עלויות התכנון, כל אחד לפי חלקו היחסי, קיים הסכם מחייב, שמעוגן בסעיף 12.4 להסכם השיתוף.
באשר ליתר חלקי הסכם השיתוף, מעבר לקידום תכנון הפרויקט ולנשיאה בעלויות התכנון, המדובר היה בהסכם מותלה, דהיינו חוזה על-תנאי, אשר כל עוד לא התקיים התנאי של תכנית המוסכמת על כל הצדדים ושל מפרט טכני מוסכם, החתומים על-ידי הצדדים, אין גמירות דעת ואין הסכמה באשר לקיום ההסכם.
22. חוזה על-תנאי הוא חוזה שלם מרגע כריתתו, עם התקיימות התנאי או אי-התקיימותו נקבע למעשה היקף ההתחייבויות האופרטיביות של החוזה (גבריאלה שלו, דיני חוזים-החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005) (להלן: "שלו") בעמ' 470-472)).
ככל שקיימת בין הצדדים מחלוקת בשאלה האם החוזה אכן תלוי בהתקיים תנאי מתלה, נדרש בית-המשפט לפרש את החוזה ולהתחקות אחר כוונת הצדדים כפי שהיא עולה מנוסח החוזה ומשאר נסיבות העניין (רע"א 4986/08 TYCO BUILDING SERVIES נ' אלבקס וידיאו בע"מ (12/04/10), ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ, (18/11/12)).
23. במעמד החתימה על הסכם השיתוף לא היתה תכנית מוסכמת ומפורטת דיה אותה ביקשו השותפים לצרף להסכם, אך לאחר תקופה ממושכת של משא-ומתן והגעה לנוסח מוסכם בנקודות אחרות מעבר לתכנית, ביקשו הצדדים לחתום עליו, אך להוסיף תנאי בדבר הסכמה תכנונית כתנאי בלעדיו לא יכנס לתוקף הסכם השיתוף.
הנתבעים טוענים כי לאור אי-התקיימות התנאי באשר לקיום הסכמה תכנונית, לא נכנס הסכם השיתוף לתוקף.
התובעים טוענים כי לא מדובר בתנאי מתלה, אלא בחיוב חוזי, וכי הנתבע לא יכול להיבנות מאי-התקיימות התנאי של קיום הסכמה תכנונית ותנאים מתלים נוספים, שעה שהפר את מחויבותו ופעל לסיכולו, ומפנים ל-ע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ (5/9/12) (להלן: "עניין כולל אבן חיים").
לטענה זו משיבים הנתבעים כי אי-הסכמת הנתבע 1 נבעה מקושי לשתף פעולה ולהגיע להסכמות עם התובע, וכי בהינתן העובדה שהתנאים המתלים לא התממשו תקופה ממושכת ההסכם פג.
24.
"השאלה אם הוראה חוזית מסוימת כוללת התחייבות או תנאי היא שאלה של פירוש כוונתם של הצדדים, שהמפתח לה קבוע בסעיף (א)25 לחוק החוזים והוא ״אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין" גם על דיני החוזה על תנאי, כעל שאר דיני החוזים, חולש עיקרון חופש החוזים, שממנו נובע כוחם של הצדדים לחוזה לקבוע תניות בחוזה ותנאים לחוזה כרצונם וכאוות רוחם."
(גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים (מהדורה רביעית, 2019), עמ' 587).
מעיון בהסכם ובנסיבות כריתתו, ניכר כי התנאי לגיבוש תכנית מוסכמת הינו תנאי מתלה.
תנאי זה סווג באופן מפורש בהסכם השיתוף כתנאי מתלה שתוקף ההסכם תלוי בהתקיימותו, כאמור בסיפא המודגשת של הסכם השיתוף, שעליה חתומים כל הצדדים:
"... תוקפו מותלה עד לחתימת הצדדים על תכנית מוסכמת (נספח ב)... אין באמור בפסקה זו כדי לפגוע בהוראות סעיפים 12 (תנאים מתלים) ו-13 (תנאים מפסיקים) להסכם."
עו"ד לוינזון, שניסח את הסכם השיתוף והוסיף את התנאי במעמד הצדדים העיד (מטעם התובעים) כי המשתתפים הגיעו להסכמה לגבי המסגרת המשפטית לביצוע הפרויקט במשותף, אך נותרו מחלוקות הנוגעות לתכנון.
לפיכך קבעו כי הגעה להסכמה תכנונית הינה תנאי מתלה לכניסתו לתוקף של הסכם השיתוף, וכי עד להגעה לתכנית כזו שיהיה ניתן לצרפה להסכם יחולו הוראות סעיף 12.4, שנועדו לסיים את ההיבטים התכנוניים שהיו על שולחנו של האדריכל על-מנת שיהיה נספח שיצורף להסכם (עמ' 22 לפרוטוקול).
השותפים ביקשו לחדד במעמד החתימה כי ההסכם יכנס לתוקף רק לאחר שתהיה תכנית מוסכמת, ועד אז יפעלו השותפים בהתאם לסעיף 12 (עמ' 27 לפרוטוקול).
הוספת תנאי ההסכמה התכנונית היתה בהסכמת כל השותפים ומטרתו היתה:
"למנוע מצב שבו חלילה לא תהיה הסכמה בין הצדדים ביחס לתכנון ואחד הצדדים ינסה לאכוף על הצד השני את ההסכם... לא יכול להתרחש מצב שבו מישהו לא יסכים לגרמושקה, וההסכם מחייב אותו"
(עמ' 28 ש' 19-23 לפרוטוקול, ההדגשה שלי-ע.ו.).