7. בסמוך למועד קבלת ההיתר בתנאים, נכנסו לתוקפן תמ"א 38/3 וכן תב"ע חפ/229/י-5, אשר הגדילו את זכויות הבניה.
בסוף 12' החליטו התובע, הנתבעים 1 ו-2 ושמו לבצע תכנון מחודש להריסה ובנייה של בניין בן 10 יחידות-דיור, ובו 2 דירות פנטהאוז.
הצדדים לתכנית הגיעו להסכמות עקרוניות לגבי חלוקת דירות התמורה וביצוע הפרויקט, והכינו באמצעות האדריכל מאייר תכנית מתאימה (נ/1) שהיתה מיועדת להיחתם כחלק מהסכם השיתוף להלן.
גיבוש הסכם השיתוף ערך כשנתיים וחצי, בהן התקשו הצדדים להגיע לטיוטה מוסכמת. בתוך כך היו מחלוקות ביחס לקידום התכנון ותשלום לאדריכל מאייר (נ/10, וכן נספחים כ"ב, כ"ג, כ"ד, כ"ה, כ"ח לתצהיר הנתבע 1) ביחס לאופן ההתנהלות המשותפת לקידום פרויקט (ת/13), ביחס לאופן המימון (נספחים 29 ו-30 לתצהיר הנתבע 1), וביחס לניסוח הסכם השיתוף.
בסוף 14' אף הציעו הנתבע 1 ושמו באמצעות עו"ד רון ברנט, לאור אי-ההסכמות וההגעה למבוי סתום, לרכוש את דירת התובע תמורת סך של 4,600,000 ₪ או תמורת בית פרטי חדש בדניה שיינתן לתובע.
בתחילת 15' הגיש הנתבע 1 לתובע הצעה נוספת בסך 4 מליון ₪ (נספחים 26 ו-27 לתצהיר התובע).
במהלך 15' הביא הנתבע 1 הצעה מיזם תמ"א 38, וביקש לבחון את האפשרות שהפרויקט יבוצע על-ידי יזם חיצוני ולא בשיתוף יזמי בין השותפים (נספח 28 לתצהיר התובע).
לצורך כך אף נפגשו עם נציגי הקבלן רוברט ביליה כדי לבחון התקשרות עמו לביצוע הפרויקט.
הצעות אלו לא נשאו פרי.
לבסוף הצליח עו"ד שחר לוינזון, שהובא על-ידי שמו, לגבש טיוטה מוסכמת להסכם שיתוף.
8. ב-22/11/16 נחתם הסכם שיתוף ובניה משותפת במקרקעין (להלן: "הסכם השיתוף") בין התובע, הנתבעים 1 ו-2 ושמו (להלן: "השותפים"), שמטרתו לקדם הריסת הבניין ובניית בניין חדש בן 10 יחידות-דיור, מתוכן 2 דירות פנטהאוז.
במסגרת הוראות ההסכם נקבע בין היתר כי השותפים הם יזמי הפרויקט, הם אשר יתקשרו עם האדריכל מאייר לצורך תכנון ופיקוח עליון, ועתידים להתקשר עם קבלן ראשי שיבצע את הבניה "עד מפתח", וכן עם יועצים, ספקים ונותני שירות אחרים, כנדרש לביצוע הפרויקט.
שטח דירות התמורה ייגזר משטח הדירות הקיימות בתוספת 25 מ"ר, 12.5 מ"ר של חדר ממ"ד, וחלק יחסי ברכוש המשותף (שיכלול רחבה ואולם כניסה, קומת חניה, מעלית ומדרגות), בהתאם לרשום בצו הבית המשותף החל.
חלוקת הדירות בין השותפים הוסכמה כדלקמן:
דירות 1, 7 ו-8 לתובע, כאשר לדירה 1 תוצמד קומת העמודים, שטחי הקרקע הסמוכים לה והמרתף הסמוך לה.
דירה הפנטהאוז 9 ודירה 5 לנתבע 1.
דירות 2, 3 ו-5 לנתבע 2, כאשר המרתף הסמוך לדירה 2 ייבנה על חשבון הבנייה המשותפת.
דירת הפנטהאוז 10 ודירה 6 לשמו (שהיה בעל דירה 4, ובסופו של יום מכר אותה לנתבעת 3).
זכויות השימוש והבניה על הגג מוצמדות לבעלי דירות הפנטהאוז.
חללים/שטחים בעורף/צד הדירות - יוצמדו לדירה הסמוכה שבאותו מפלס, אלא אם כן יוסכם אחרת בכתב.
קומת העמודים מוצמדת כאמור לדירה 1 (סעיף 4.5).
בסעיף 12 הוגדרו שלושה תנאים מתלים, שרק בהתקיימם יכנס הסכם השיתוף לתוקפו ויחייב את השותפים.
קבלת הסכמה בכתב של בנק מלווה למימון הפרויקט, קיומו של תחשיב עלויות כולל שאושר על-ידי הצדדים כי ביכולתם לעמוד בו, וקבלת היתר בניה סופי לפרויקט, כאשר השותפים יאשרו הסכמתם לתכנון, למיקום ושטח דירות התמורה וכיוצ"ב.
עד להתקיימות תנאים מתלים אלו השותפים ינהגו בהתאם להסכם:
"יקדמו את תכנון הפרויקט ויישאו בתשלומים הדרושים לכיסוי עלויות התכנון, כל אחד על פי חלקו היחסי בפרויקט... מוסכם ומוצהר בזה כי כל עוד לא יתקיימו התנאים המתלים לא יהיה ניתן לאכוף על השותפים את קיומו של ההסכם או איזו מן ההסכמות הכלולות בו, למעט האמור בסעיף 12.4 זה; והוא יחשב כהסכם בעל תוקף מותנה ומותלה."