טענות הפרת הסכם השיתוף בעת שהיה תקף
39. התובע טוען כי הנתבע הפר את הסכם השיתוף הפרה יסודית בכך שלא קיים את הוראות סעיף 12.4 לקידום תכנון הפרויקט עד להתקיים התנאים המתלים בהסכם, את הוראות סעיף 17.1 הכולל השתדלות לפעול לביצוע הפרויקט, ואת החובה שבדין המוטלת על צד לחוזה, גם בטרם התקיים התנאי המתלה.
כפי שפרטתי לעיל, לא מצאתי בהתנהלות הנתבע הפרה או סיכול של הסכם השיתוף. הנתבע קידם את התכנון במקביל לתובע, והשקיע ממרצו בקידום תכנית מוסכמת שתאפשר לקדם את הפרויקט, ושילם את חלקו לאדריכל שעסק בתכנון הפרויקט.
בקשת הנתבע להוסיף את הנספח המשפטי לאור התגבשות השינוי התכנוני מ-נ/1, והעקרונות שנקבעו בחלוקת הדירות בהסכם השיתוף, רק מלמדת על השתדלות זו לקידום התכנון וההסכם בכדי להביאו לכדי מימוש.
התעקשותו של הנתבע על סוגית המחסנים והנספח המשפטי אינה מלמדת על הפרה של הנטען, בעוד התובע גם הוא מתעקש ומסרב לחתום על התכנית לאור אותן הסוגיות.
40. התובע טוען בסיכומיו כי מנגנון יישוב הסכסוכים מחייב את הנתבע, וכי הנתבע הפר אותו.
הנתבע טוען כי טענה זו אינה יכולה לעמוד שכן ההסכם אינו בתוקף, ומנגנון הבוררות והסכם השיתוף לא נועד ואינו מאפשר לצד לכפות על הצד האחר תכנית שאינה מוסכמת, וכאשר לא מתקיים התנאי המתלה של קיום תכנית מוסכמת כמפורט בסיפא של הסכם השיתוף, ממילא ההסכם אינו תקף.
מעבר לכך הטענה, בכל הקשור למינוי בורר, באשר לתכנית שיש להגיש לרשויות התכנון, הינה סעד שלא התבקש בכתב התביעה, והמדובר בשינוי חזית.
התובע טוען כי גם בלא שהתקיימו התנאים המתלים עדיין יש תוקף למנגנון יישוב הסכסוכים הקבוע בהסכם ומפנה לספרות ופסיקה בעניין.
גם אם מאן דהוא מגיע למסקנה כי הסכם השיתוף הינו חוזה תקף אך מותלה, הרי תוקפה של תניית הבוררות לא תוביל לאכיפת מנגנון יישוב הסכסוכים בהתאם להסכם, משהדבר לא התבקש במסגרת התביעה (וגם לא הוזכר במסגרת הבקשה לקבלת סעד זמני), אלא רק לאחר תום ההליך, כשהבקשה למינוי בורר מועלית בסיכומים.
דהיינו, עיתוי הבקשה להפנות את המחלוקת לבורר והתנהלות התובע במסגרת הליך התביעה שהגיש, עומדת לו לרועץ.
התובע ביקש בכתב התביעה סעד של אכיפת הסכם השיתוף ומינוי כונס נכסים, אולם לא הזכיר, ולו במילה אחת, במסגרת הסעדים אותם ביקש בכתב התביעה, כי המחלוקות התכנוניות שבינו ובין הנתבעים תועברנה להכרעת בורר לאור הסעיף הרלוונטי בהסכם השיתוף.
אילו היה התובע מבקש להפעיל את סעיף ישוב הסכסוכים בתקופת המשא-ומתן על התכנון, בה היו מחלוקות לא מעטות, היה מחויב הנתבע בהפעלת מנגנון זה.
בקשת התובע להפעיל מנגנון זה רק לאחר הודעת ב"כ הנתבע כי הסכם השיתוף אינו תקף מבחינתו לאור אי-ההגעה לתכנית מוסכמת, ולאחר שמכר שמו את דירתו לנתבעת 2, בעוד הנתבע טוען להעדר תוקף תנייה זו, היתה צריכה להוביל לתביעה המבקשת להפעיל מנגנון זה של ישוב סכסוכים, או בקשה למנות בורר, ולא לתביעה לאכיפת הסכם השותפות בכללותו, כפי שבחר התובע להגיש חרף קיומו של סעיף, ובו מנגנון ישוב הסכסוכים.
ועוד, הבוררות אותה מבקש התובע הינה לפי הדין המהותי, האם לאחר ניהול הליך שלם ומתן פסק-דין יש מקום למנות בורר שידון לפי אותו דין מהותי?
בהתאם לסעיף 3(4) לחוק התרופות, לא יהיה זה צודק ואין מקום לאכוף מנגנון זה, גם אם אי-קיום התנאים מתלים לא מאיין את סעיף ישוב הסכסוכים באופן מיידי.
יתרה מכך, גלוי וידוע שטענת בוררות הינה טענה מקדמית שיש להעלותה בהזדמנות הראשונה (סעיף 5 לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968(.
תכלית כלל דיוני זה היא:
"להבטיח כי לא תיגרם לבית-המשפט ולבעלי הדין האחרים טרחה יתירה באופן שלאחר שהוקדש זמן שיפוטי ניכר והושקעו משאבים וזמן בדיון לגופה של התובענה, יופסק הדיון ויועבר לבוררות. הפגיעה הנגרמת לצדדים ולאינטרס הציבורי בניהול הליכי סרק מובנת מאליה".
(רע"א 8024/06 Dolphin Maritime נ' קרוז וורלד דיזנהויז בע"מ (28/5/07), פסקה 13 לפסק-דינה של כב' השופטת א. פרוקצ'יה).
התובע טען בסיכומיו לראשונה כי קיים הסכם בוררות עצמאי תקף לאור סעיף 15.4(5) להסכם השיתוף.
טענת התובע לעניין מינוי בורר לא נזכרה בכתב התביעה, ולא הועלתה בבקשה לסעד זמני בתחילת ההליך, והמדובר בחזית שאינה עולה מכתבי הטענות.
בסיכומי התשובה טען התובע כי הבקשה לאכיפת הסכם השיתוף הכולל תניית יישוב סכסוכים עם בוררות - מהווה בקשה למינוי בורר.
לא כך היא.
טענת בוררות היא טענה מקדמית שיש בכוחה לחסוך זמן שיפוטי ויש להעלותה באופן ברור ובהזדמנות הראשונה (רע"א 4464/12 MINTER PROPERTIES LIMITED נ' הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית של ירושלים (25/11/12)), די בשיהוי ניכר זה כדי לדחותה, מעבר לכך שמדובר בהרחבת חזית אסורה.
התנהלות הצדדים לאחר תפוגת הסכם השיתוף
41. התובע טען כי התכנית החלופית שיזם הנתבע, והגשת הבקשה להיתר, בהתייחס לתכנית זו, נעשו כצעדים טקטיים חסרי תום לב שמטרתם לאיים עליו ולגרום לו למכור את דירתו.
כן נטען על-ידי התובע שהגשת הבקשה להיתר, בהתייחס לתכנית החלופית, מהווה הפרה של הסכם השיתוף, וכי התכנית החלופית אינה מטיבה את מצבו הנוכחי, ועל-כן יש למנוע פעולה על-פי תכנית זו.
במסגרת הסיכומים נזנחה טענת התובע בנוגע לסעד הצהרתי לביטול הסכם החיזוק החלופי.
לטענת הנתבעים, התכנית החלופית הינה היחידה האפשרית לאור אי-ההגעה להסכמה עם התובע והיותם הרוב הדרוש לפי הוראות החוק.
התובע טוען כי הסכם החיזוק החלופי מנשל אותו מזכויותיו וכן מפוטנציאל הרווח שלו כיזם שותף בהסכם השותפות.
אין חולק כי הבחירה בתכנית החיזוק החלופית מהווה, לכאורה, הפסד כלכלי בהשוואה לרווח פוטנציאלי שהיה אמור להיות לשותפים במסגרת הסכם השיתוף.
יש לזכור כי הפסד כלכלי לכאורי זה יהיה גם מנת חלקם של הנתבעים.
לא מצאתי מניע נסתר או פסול בבחירת הנתבעים לפנות לאפיק פחות רווחי אך יותר ישים בכדי לחזק את הבניין ולהשביחו.
מר שמו, שלא תמך בצד זה או אחר, הסיק לאור המחלוקות על תכנית 8 ומערכת היחסים ששררה בין התובע והנתבע 1 דאז, כי לא ניתן יהיה להגיע להסכמות, על-מנת להוציא לפועל את הפרויקט.
אשר על-כן בחר מר שמו למכור את דירתו.
יש בכך כדי ללמד באופן אובייקטיבי על הערכת ההיתכנות של הסכם השותפות בנקודת הזמן בה בחר הנתבע לקדם חלופה אחרת.
42. בעיית הפעולה המשותפת אינה רק נחלתם של הצדדים בתיק זה.
"בעיית "הפעולה המשותפת" מתעוררת במסגרת כל משטר קנייני שמתאפיין בבעלות משותפת בנכסים כאשר בעלי הזכויות בנכס "לכודים יחדיו", מבלי שהאחד יכול לקדם את ענייניו בלעדי האחר".
(חנוך דגן, קניין על פרשת דרכים 403-381 (2005))
לא בכדי, לצד הסדרים אחרים בחוק המקרקעין המאפשרים הכנסת שינויים במבנה אף ללא קבלת הסכמת כל הדיירים, ולאור מטרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה - לעודד בעלי זכויות במקרקעין לחזק מבנים שבשליטתם מפני רעידות אדמה, נקבע במסגרת תמ"א 38 שיש אפשרות לחיזוק בניין אף ללא הסכמת כלל בעלי הדירות.
ב-רע"א 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' (9/7/14) עמדה כבוד השופטת ברק-ארז על הרציונל לאישור ביצוע עבודות לחיזוק הבניין, כשקיימת הסכמת הרוב הדרוש, ועל הסמכות הניתנת למפקח לאשר את מתכונת העבודות לצורך יישום מטרת חוק החיזוק.
"מטרתו העיקרית של החוק היא לעודד דיירים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ"א 38, כדי להגן עליהם מפני הנזקים העלולים להתרחש כתוצאה מרעידת אדמה. בנוסף החוק נועד להגן על החברה בכללותה - הן על עוברי אורח שעלולים להיפגע מקריסת בניין במקרה של רעידת אדמה והן על הקופה הציבורית שתשא במישרין או בעקיפין בנזקים שיגרמו כתוצאה מרעידת אדמה.... פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להיעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על-מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודווקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחיזוק הבניין - נדרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק."
43. התובע טוען כי הצהרתו של הנתבע שאינו מוכן לקדם פרויקט עם התובע, אף לא על-בסיס נ/1, שמוסכמת עליו מלמדת שהמחלוקת היא לא על מהות התכנית לפרויקט אלא על מיהות יזמיו. וכי יש בכך, כמו גם בעיתוי בו סבר הנתבע כי הסכם השותפות אינו בתוקף משום חוסר תום לב המקים לו זכות לפיצוי.
אין בידי לקבל טענה זו.
אכן, ניכר כי מעת שרכשה הנתבעת 3, בתו של הנתבע 1, את דירה 4 ממר שמו, הוחלט לפנות לאפיק חלופי.
התובע טוען שלא היה "אירוע מכונן" המסביר פניה זו.
סבורני כי האירוע המכונן היה בחירתו של הזוג שמו למכור את דירתם למרות השקעה מרובת שנים בקידום הפרויקט מושא הסכם השותפות.
מכירה זו מלמדת כי הוא לא ראה עתיד לפרויקט זה בביצוע יזמי משותף.
יש בעזיבת הצלע המתונה והמפייסת של משולש השותפות (עיינו ב-ת/13) כדי להוות אירוע מכונן המלמד על היעדר היתכנות ההצלחה של קידום הפרויקט באופן משותף.
בעת שמכר הזוג שמו את דירה 4 לנתבעת 3 גמר בליבו הנתבע 1 להודיע על אי כניסת הסכם השיתוף לתוקף ובפגישת ההיוועצות התחיל להציע את תכניתו החלופית לחיזוק הבניין ללא הריסתו, וחרף עדותו שתכנית נ/1 גם היום מקובלת עליו, החליט שאינו חוזר לגיבוש הסכמה תכנונית עם התובע במסגרת הסכם השותפות ומקדם במקומה את תכניתו החלופית אשר קיים לה הרוב הדרוש.
האם יש בכך משום חוסר תום לב?
"עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם - לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם - אדם"
(כבוד השופט א. ברק ב-רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון, )23/12/99().
בנסיבות דנן, שוכנעתי כי ההבנה שאין ביכולת התובע והנתבע להגיע להסכמות היא שעומדת בבסיס עמדת הנתבע. גם מר שמו החליט למכור את דירתו משום שכבר לא ראה עתיד להסכם השותפות ולאפשרות מימוש הפרויקט, נוכח אי-יכולת התובע והנתבע להתגמש ולהגיע להסכמות משותפות.
כאשר מר שמו, שהינו מתון ונוח לבריות והיה בקשרים טובים עם שני הצדדים, ואף ניסה לפשר ביניהם ולגבש עמם הסכמות, משך ידיו מהפרויקט - אך סביר כי הנתבע, שהכיר את מערכת היחסים החשדנית והכוחנית הקיימת בינו ובין התובע, בתרומה הדדית של התובע והנתבע - יפנה לחלופה אפשרית אחרת, גם אם רווחית פחות.
לאחר זמן כה ממושך בו כשלו הצדדים מלהגיע להסכמה תכנונית, איני רואה במסקנת הנתבע משום חוסר תום לב.
חילוקי דעות, ככל שיהיו כאלה, באשר לתכנית החלופית, יידונו לפני המפקחת.
מכל מקום, ברור כי מידת שיתוף הפעולה הנדרש, בכל הקשור בהרמת הפרויקט שהיה מתוכנן מלכתחילה, רבה, משמעותית, מזו הנדרשת בכל הקשור לתכנית החלופית.
44. התובעים ביקשו היתר לפיצול סעדים כספיים בגין נזק נטען מהתנהלות הנתבע.
הדעה הרווחת בפסיקה היא, כי סעד הצהרתי אינו מונע הגשת תביעה לסעד כספי על סמך אותה עילה ואין צורך בהיתר לפיצול סעדים.
במצב דברים בו מוגשת תביעה כספית בעקבות תביעה לפסק-דין הצהרתי שנדחתה, הדעת נותנת, כי אין כלל צורך במתן אישור לפיצול סעדים (ע"א 6637/05 דאוד הלאל נג'אר נ' סעיד איברהים דולה (15/3/07)); ע"א 3790/02 אשורי נ' אביזאדה ואח' (13/4/03)).
יש ליתן משקל נוסף לאפשרות שהסמכות העניינית לדון בתביעה לסעד כספי, בהינתן סכומו, אינה נתונה לבית-המשפט המוסמך לדון בתובענה ההצהרתית.
גם מטעם זה יש לשקול היתר לפיצול הסעדים (ת"א 55450-01-16 יפית טל נ' גינדי מגדלי הלאום בע"מ (25/9/16)).
45. בענייננו, אין מחלוקת כי סעד הפיצויים הינו סעד חלופי לסעד האכיפה שבבסיס התביעה.
מן הפסיקה דלעיל עולה, כי נקיטת הליך של תובענה מוקדמת למתן סעד הצהרתי (אכיפת חוזה) היא פעולה לגיטימית.
מבלי להביע עמדה ביחס לטענה עתידית של התובעים בעניין פיצוי כספי, אין למנוע מהם בנסיבות את האפשרות לעשות כן, ויש לאפשר להם לפצל סעדים.
זאת, על אף שפיצול זה עלול "להטריד" את הנתבעים בשנית ועל אף האינטרס הציבורי שבריכוז כל התובענות העוסקות באותה עילה (רע"א 1399/11 קופת עליה-אגודה שיתופית לאשראי בע"מ נ' לזרום חבלה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ (19/1/12) פסקאות 16-19 לפסק-הדין).
לפיכך, ניתן היתר לתובעים לפיצול סעדים.
46. לאור האמור לעיל, התביעה נדחית.
הצו הזמני אשר ניתן ב-26/3/20, שתוקפו הוארך עד למתן פסק-דין בהחלטה מ-9/6/20 - מבוטל.
התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 18,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום, ג' ניסן תשפ"ב, 04 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.
עפרה ורבנר