דיון והכרעה
19. מחלוקת בסיסית ששזורה בטענות הצדדים היא באשר לצד היוזם במהלך גיבוש התכניות השונות וגיבוש ההסכמות באשר לפרויקט, כאשר כל צד טוען כי השני "הכתיב", "דחף", ו"קבע" את הדברים, על-חשבון זכויותיו הוא.
ממכלול הראיות והעדויות שוכנעתי כי התובע והנתבע 1 הינם שני אנשים אקטיביים ואסרטיביים העומדים על דעתם ומעלים דרישות שונות על-מנת למקסם את רווחיהם כבעלי זכויות בבניין.
לא שוכנעתי כי אחד מהם "נגרר" או אולץ ע"י השני, ובכל מקרה אין לכך נפקא-מינה כאשר מדובר בהסכמות שהתגבשו (או לא התגבשו), וכאשר השאלה המרכזית היא האם הצליחו הצדדים לגבש הסכמות תכנוניות, והאם התמלאו התנאים לאכיפת הסכם השיתוף.
בהקשר לכך יפים דבריו של כבוד השופט חשין ב-רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו-18 אח' נ' שרה יוסף (5/12/94) על ייחודיות זכות הקניין בבית משותף:
"כי זאת נדע ונשמור: חיים יחדיו - וכך בבית משותף - מחייבים מעצמם ויתור אהדדי של כל המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום מעצמאותו טובת זולתו, כשם שזולתו יתרום לו. תרומות הדדיות אלו אינן מעשה חסד, והרי השיתוף אמור להשביח את חייהם - אף את רכושם - של החיים יחדיו. הנה הינו היסוד האישי המייחד את חיי הבית המשותף לעצמו. יסוד זה נעדר הוא מזכות הקניין הקלאסית, זכות האמורה, כעיקרון, להיות זכות "עצמאית", זכות שלקיומה אין היא נדרשת לזולת."
בכדי להשביח את דירותיהם, תוך מקסום רווחים, ביקשו הצדדים לקדם פרויקט הריסה ובניה של הבניין.
לטובת כך ניהלו משא-ומתן מספר שנים עד אשר הצליחו להגיע להסכם השיתוף עליו חתמו, אך בכך לא סגי, השותפים הותירו לעצמם בהסכם השיתוף, אתגר הסכמה תכנונית, ולהסכמה כזו לא השכילו להגיע.
בכדי להכריע בטענות הצדדים יש לבחון תחילה את שאלת תוקף הסכם השיתוף לאור תנאיו, ואת נסיבות אי-ההגעה להסכמה תכנונית ושאלת התנאים המתלים.
20. הסכם השיתוף נכרת לאחר חקיקת חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס' 2), התשע"א-2011 ("תיקון מספר 2"), הקובע כי:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו."
(סעיף 25א לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"))
ב-ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20/11/19) (להלן: "עניין ביבי כבישים") קבע בית-המשפט העליון כי הלכת אפרופים (ע"א 4628/93 מדינת-ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ (06/04/95)) חלה על כל החוזים.
לפי הלכת אפרופים, חוזה יש לפרש בראש ובראשונה לפי תכליתו הסובייקטיבית, כפי שזו עולה מנוסחו ומנסיבות כריתתו כאחד וכי באין אפשרות לקבוע את תכליתו הסובייקטיבית, על בית-המשפט לפרש את החוזה לפי תכליתו האובייקטיבית, באופן שמשלב את לשון החוזה והמטרה אשר משתמעת ממנה עם חובות הגינות ותום-לב החלות על הצדדים.
יחד עם זאת, נקבע בעניין ביבי כבישים כי לא כל החוזים שווים:
בקצה אחד נמצא חוזה יחס פתוח שמנוסח בקווים כלליים, לגביו מוסמך בית-משפט לקרוא לתוכם תנאים וחיובים חדשים שלא הוסכמו מראש על-בסיס עקרונות משפט כמו תום לב, הגינות וסבירות, כשאלו מותאמים למטרות החוזה.
בקצה השני נמצא חוזה סגור עם התניה מלאה:
חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור והוא איננו זקוק לפרשנות יצירתית.
חוזה סגור מנוהל על-ידי כללים פורמאליים, שעיקרם דרישת הכתב.
אבחנות נוספות לעניין אופי הפרשנות שתינתן לחוזה הן אופי הצדדים המתקשרים החוזה, אם עסקיים או "פשוטים", וכן המסגרת המשפטית בה נכרת החוזה, למשל במסגרת מכרז.
בית-המשפט העליון חידד ב-דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (19/4/20) כי הקביעה הנ"ל אינה משנה את הלכת אפרופים החלה על כלל החוזים, וכי תיקון 2 אימץ למעשה את השיטה הפרשנית שנקבעה בהלכת אפרופים, תוך הדגשת מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות.
בענייננו מדובר בחוזה יחס סגור, שנערך בין צדדים פרטיים מנוסים ומיוצגים, אחרי משא-ומתן ממושך ודווקני, ועל כן יפורש בהתאם לאומד דעת הצדדים כפי שמשתקף מלשונו, וכהשלמה לכך, כפי שמשתקף מכוונתם הסובייקטיבית הנלמדת מנסיבות כריתת ההסכם ומהתנהלותם.