התאמת החוזה לנסיבות החדשות
18. בנסיבות של סיכול ההסכם לתקופה כה ממושכת המשיבה הייתה רשאית לדרוש את שינוי דמי השכירות והתאמת ההסכם לנסיבות החדשות.
במקרה שלפנינו, שבו שונו נסיבות ההסכם באופן קיצוני, ניתן להתאים את גובה דמי השכירות לצורך הגשמת תכליות ההסכם, ולבית המשפט הכוח לדון בשינוי הנדרש, בעקבות סיכול החוזה (פרידמן וכהן בעמ' 466-460 ואסמכתאות הפסיקה שם). במקום אחר בספרם (עמ' 299) מדגישים פרידמן וכהן שבנסיבות של סיכול חוזה וכאשר לא ניתן לבצע מרכיב מרכזי בחוזה באופן שבו הוסכם עליו, והסטייה מהוראות ההסכם קשורה בגורם שאיננו באחריותו של צד להסכם ואיננה בתחום הסיכון שנטל על עצמו, ניתן יהיה להתאים את החוזה לנסיבות המשתנות תוך סטייה שאיננה דרסטית יתר על המידה:
" במקרה כזה יעמוד החוזה בעינו, אלא שהוא יותאם לאפשרי, כך שפלוני, החייב, יידרש ״לבצע בקירוב״ ואילו אלמוני, הנושה, יידרש לקבל ״ביצוע בקירוב״.
....
אולם ההתאמה במקרה זה עשויה לחייב גם התאמת המחיר שמשלם אלמוני. אמנם אין הוא זכאי לפיצויים, אך אין לדרוש ממנו תשלום עבור מה שאין הוא מקבל. לפיכך נדרשת התאמת המחיר, כאשר הדרך הנאותה היא הפחתת חלק יחסי מהמחיר המוסכם, בהתאם ליחס שבו פחת מה שניתן בפועל בהשוואה למה שהובטח בחוזה" (הדגשה שלי – ח.ק).
19. שאלת גובה דמי השכירות שהיה על המשיבה לשלם על פי הסכם השכירות בתקופה שבה לא ניתן היה להשתמש בנכס לייעודו, לא התבררה בבית משפט קמא. ספק בעיני אם ניתן היה לדרוש מהמשיבה להמשיך ולשלם את דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות, בתקופה הרלוונטית, שבה לא ניתן היה להשתמש בנכס לייעוד שנקבע בהסכם.
גובה דמי השכירות נקבע בהתאם לשימוש האפשרי בנכס, הפעלתו כאולם אירועים, ונראה שהצדדים לא צפו אפשרות של מניעה חוקית להשתמש בנכס שאינה באשמתו של מי מהם (לפחות המערערת אינה טוענת שהצדדים צפו אפשרות זו במועד כריתת ההסכם). הדיון בענייננו תחום לטענת סיכול החוזה ואין צורך לדון בשאלה זו. אם היא תתברר בעתיד, יהיה מקום להידרש גם לשאלת התחייבותה של המשיבה בסעיף 7.5 בהסכם השכירות, לשלם את מלוא דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות גם אם היא לא תשתמש "בפועל במושכר מסיבה כלשהי", ולפרש, האם התחייבות זו מכוונת גם למקרה שבו המניעה להשתמש בנכס היא מסיבות שאינן קשורות בה.
20. על כן היה באפשרות המשיבה לדרוש את שינוי תנאי הסכם השכירות והתאמת דמי השכירות לנסיבות המשתנות. בחירתה להמשיך ולהחזיק בנכס ולא להחזיר את הנכס למערערת, חייבה אותה לשלם סכום כלשהו המבטא את הנאתה מהנכס או את דמי השכירות הראויים בתקופה זו.
המשיבה לא עשתה כן והודיעה שהיא פטורה מתשלום ותמשיך לשלם את דמי השכירות רק כאשר יוסרו המגבלות. לגישה זו, שהיא פטורה מתשלום בשל שינוי הנסיבות - אין בסיס שבדין ועל כן המסקנה היא שהמשיבה הפרה את ההסכם.