בית המשפט המחוזי מרכז-לוד
ע"א 11146-04-22 אייסוניק קיד מערכות בע"מ נ' לה ריין יזמות ואירועים בע"מ
לפני כבוד השופטת מיכל נד"ב, אב"ד
כבוד השופטת חנה קיציס
כבוד השופטת יסכה רוטנברג
המערערת אייסוניק קיד מערכות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עתי צמחוני
נגד
המשיבה לה ריין יזמות ואירועים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יעקב לאור ועו"ד סבטה קיפניס
פסק דין
השופטת מ' נד"ב והשופטת י' רוטנברג
ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (כב' השופט ש' דניאלי) בתפ"מ 14106-05-21 [פורסם בנבו] מיום 21.02.2022. בפסק הדין נדחתה תביעת פינוי שהגישה המערערת נגד המשיבה, בגין אי תשלום דמי שכירות בתקופה של 13 חודשים, עבור מושכר המשמש לאולם אירועים.
טענת ההגנה העיקרית היא שאי התשלום נובע מנסיבות הכרוכות במגפת הקורונה.
רקע
1. ביום 13.08.2017 נחתם הסכם שכירות בין הצדדים לפיו השכירה המערערת למשיבה נכס באזור התעשייה עמק חפר, הידוע כחלקה 143 בגוש 8389, מבנה בשטח של כ – 3,000 מ"ר (להלן: "הנכס"), למטרת ניהול אולם אירועים (להלן: "הסכם השכירות"; למען הדיוק, הסכם השכירות נעשה עם הבעלים של חברה בהקמה עבור החברה שתוקם, אולם עובדה זו אינה משליכה על הסוגיות שבמחלוקת). תוקף ההסכם המקורי היה עד ליום 13.08.2021, והוענקו בו לשוכרת שתי אופציות להארכת הסכם השכירות (ראשונה עד ליום 12.08.2025 ושנייה עד ליום 12.08.2027).
2. חודשים ספורים לאחר חתימת הסכם השכירות, ביום 22.02.2018, הגישה המערערת תביעה ראשונה לפינוי הנכס )תא"ח (שלום-כפר סבא) 53312-02-18, התביעה הוגשה נגד חברה בשם "תשיעי לחמישי 95 בע"מ", ששמה שונה לאחר מכן לשם המשיבה). התביעה שם הסתיימה בהסכם פשרה מיום 06.05.2018 שבו הוספו ותוקנו הוראות הסכם השכירות המקורי. בין היתר ניתנה לשוכרת (היא המשיבה) אופציה נוספת להארכה שלישית של הסכם השכירות, עד ליום 12.08.2032. הסכם הפשרה כלל גם תנאים וחיובים רבים נוספים.
3. מחודש יולי 2019 החלה המשיבה לקיים אירועים בנכס.
4. דמי השכירות בתקופה הרלבנטית לתביעה עמדו על 132,000 ₪ לחודש.
5. החל מחודש מרץ 2020 ועד חודש מרץ 2021 (13 חודשים, להלן ולעיל: "התקופה הרלבנטית") חדלה המשיבה לשלם למערערת דמי שכירות עבור שכירות הנכס. תשלומי השכירות חודשו רק בחודש אפריל 2021.
6. ביום 25.05.2020 שלחה המערערת למשיבה מכתב שבו הודיעה על ביטול ההסכם בשל מספר הפרות: אי תשלום דמי שכירות במשך 3 חודשים, ביצוע עבודות בניה ללא היתר, הפעלת אולם אירועים ללא רישיון עסק וללא הסדרת תשלום דמי שימוש חורג, הכל בניגוד להסכם בין הצדדים.
7. כחלוף כחודשיים, בחודש יולי 2020, הגישה המערערת תביעת פינוי נגד המשיבה, בגין כלל ההפרות האמורות (ת.א. 15713-07-20, [פורסם בנבו] וזו תביעת הפינוי השנייה). לאור ריבוי העילות בכתב התביעה הורה בית המשפט על העברת הדיון בתביעה לפסים רגילים, ובקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט המחוזי נדחתה ביום 21.04.21 (רע"א 49561-12-20) [פורסם בנבו]. לאור זאת, הגישה המערערת בקשה למחיקת התביעה, ולאחר מכן, בחודש מאי 2021, שבה והגישה תביעת פינוי נוספת (שלישית במספר), רק בעילה של אי תשלום דמי שכירות. תביעה זו, היא התביעה נושא דיוננו.
בתביעתה טענה המערערת שהמשיבה הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית ולא שילמה דמי שכירות תקופה ארוכה מאוד, תוך שימוש ציני במגפת הקורונה.
המשיבה טענה שהמערערת מנצלת את המצוקה אליה נקלעה, מבקשת לסלקה מהנכס בחוסר תום לב כדי להשכירו במחיר גבוה יותר, ותוך התעלמות מהאילוצים של מגפת הקורונה.
תמצית פסק הדין של בית משפט קמא
8. בית משפט קמא ניתח בצורה מעמיקה את דין הסיכול, והחליט לדחות את התביעה ללא צו להוצאות.
9. נקבע כי מגפת הקורונה היא אירוע דרמטי, שהשפיע בצורה משמעותית על מערכות חיים רבות. אחת הנגזרות שלה הייתה צמצום התקהלויות ואירועים, בין במסגרת הגבלות חוקיות ובין מרצון, בשל חשש מהידבקות במחלה. ענף האירועים הוא אחד מענפי המשק שנפגע בצורה הקשה ביותר כתוצאה ממגיפת הקורונה.
10. המגבלות על התקהלות ועל קיום אירועים מצאו ביטוין גם בתקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש – הגבלת פעילות), התש"ף-2020 שנכנסו לתוקף ביום 22.03.20, והטילו הגבלות שונות על תנועה מחוץ לבתים. תקנות אלו שונו באופן תכוף, בחלק מהתקופה הפעילות באולמות אירועים נאסרה לחלוטין, בחלקה הותרה רק בשטח פתוח, בחלקה הותרה במגבלת משתתפים, שאף מספרם שונה מפעם לפעם. רק בחודש מרץ 2021, שבו אולמות האירועים לפעול.
11. בשל המגבלות שהוטלו הוכח שהתקיימו במושכר אירועים בודדים בלבד, ושהמשיבה נפגעה כלכלית באופן קשה (אף שלא הציגה מסמכים חשבונאיים או אחרים לתמיכה בטענות).
12. הונחה תשתית ראייתית לכך שהמשיבה השקיעה כספים רבים ומאמץ בהכשרת הנכס לאולם אירועים (אף שלא הוצגו מסמכים), עם זאת לא הוכחה הטענה כי ההשקעה עמדה על 20 מיליון ₪, או קרוב לכך.
13. לאור המצוקה שנוצרה, שני הצדדים נהגו בתום לב בקיום ההסכם. שניהם נפגעו ממגיפת הקורונה, כל אחד ניסה להיחלץ מהמצב שנוצר ולהגן על אינטרסים לגיטימיים שלו. על כן אי תשלום דמי השכירות אינו נחשב כהתנהלות חסרת תום לב. עם זאת גם בהתנהגות המערערת אין חוסר תום לב בקיום ההסכם, אף לא בסירובה לקבל הצעות פשרה של בית משפט. גם הדרישות לביטול ההסכם ולפינוי המשיבה אינן יכולות להיחשב כפעולות חסרות תום לב, קל וחומר לאור סכסוכים והליכים משפטיים קודמים שהתקיימו בין הצדדים (ר' סע' 21, 22 בפסק הדין).
14. חלק מהבטוחות החוזיות שהמשיבה נתנה למערערת היה פיקדון כספי בסכום של 550,000 ₪ אך המערערת סירבה לעשות בו שימוש לשם הקטנת חוב דמי השכירות. גם בכך אין משום חוסר תום לב מצד המערערת, שכן הפיקדון נועד להבטיח את כלל התחייבויות המשיבה על פי ההסכם, לרבות השבת המצב לקדמותו בתום תקופת השכירות. עם זאת, קיום הפיקדון הוא כן נתון בעל משקל, שכן חלק ממנו נועד להבטחת תשלומי דמי שכירות.
15. בנסיבות ענייננו מתקיימים שלושת התנאים שבסעיף 18(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 (להלן: "חוק התרופות") לקיומו של סיכול חוזה. מתקיים התנאי של היעדר צפייה של הנסיבות שגרמו לסיכול החוזה, שכן לא ניתן היה לצפות את פרוץ המגיפה כמו גם את היקפה ואת ההגבלות שיוטלו על המשק בעטיה. גם שני התנאים הנוספים הקבועים בסעיף, דהיינו שקיום החוזה הפך בלתי אפשרי ושהמפר לא יכול היה למנוע את הנסיבות שגרמו לכך, התקיימו. זאת מאחר שבהתאם לתקנות וההנחיות שנקבעו בתקופה הרלבנטית ניתן היה על פי חוק לקיים מספר אירועים מצומצם, על כן המשיבה הייתה מנועה מלקיים את ההסכם.
16. תוצאת הסיכול בנסיבות המקרה דנן, היא שהמערערת אינה יכולה לדרוש את פינוי הנכס. אמנם תוצאת הסיכול לפי סעיף 18 (א) בחוק התרופות, היא שלילת תרופת האכיפה והפיצויים אך לא תרופת הביטול, שהוא הסעד שלו עותרת המערערת. ואולם, מסעיף 18(ב) בחוק התרופות יש להסיק כי בית משפט רשאי להגיע לתוצאות נוספות, כפי שנראה לו "צודק לעשות כן בנסיבות העניין ובמידה שנראה לו", על כן ביטול החוזה אינה התוצאה היחידה האפשרית במקרה של סיכול חוזה.
17. עקרון תום הלב מאפשר להשלים את שהחסירו הצדדים לחוזה, ולקבוע כי במקרה של סיכול חוזה בנסיבות של מגפת הקורונה, ובפרט עת מדובר בסיכול לפרק זמן מסוים, אף שהמשיבה היא המפרה, עומדת גם לה הזכות לדרוש את המשך קיום החוזה תוך קבלת פטור מלא או חלקי מקיום התחייבויותיה. כל זאת כפי שנראה לבית המשפט "צודק לעשות כן בנסיבות העניין ובמידה שנראה לו". לחלופין, היא יכולה לטעון כי בנסיבות בהן סוכל החוזה, אי תשלום דמי השכירות אינו עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם, המצדיקה את פינויה מהנכס.
18. לשם מתן תשובה לשאלה - אם בנסיבות שבהן לא שולמו למערערת דמי שכירות למשך תקופה של 13 חודשים יש להורות על פינוי המשיבה מהנכס, לנוכח האינטרס הלגיטימי של המערערת בקבלת דמי השכירות - יש לשקול את מכלול נסיבות ההתקשרות בין הצדדים שהן בענייננו:
13 החודשים שבגינם לא שולמו דמי השכירות הם תקופה ממושכת ביותר, ולמערערת נגרם הפסד כלכלי משמעותי; עם זאת 13 חודשים הם פרק זמן קצר יחסית בתקופת ההתקשרות רבת השנים בין הצדדים, שהחלה בשנת 2017 ואמורה להסתיים בשנת 2032.
הסכם ההתקשרות ארוך השנים הוא נתון בעל משמעות הנוגע גם להשקעה הכספית המשמעותית של המשיבה בנכס לשם הכשרתו כאולם אירועים; הסכם ארוך טווח זה מלמד על אומד דעת הצדדים, שהתכוונו להתקשר בעסקה רבת שנים במערכת יחסים חוזית מתמשכת, בה מטבע הדברים, מתעוררים לא פעם קשיים ואתגרים במישור החוזי; במערכת יחסים מתמשכת מעין זו, עקרון תום הלב מחייב התחשבות הדדית ואף אי עמידה דווקנית על זכויות על פי החוזה; יש ליתן משקל לעובדה שהמשיבה הציעה לשלם חלק מחובה, סכום של 210,000 ₪ (גובה הסכום שהוצע לשלם ובתשלומים) אף אם באיחור משמעותי; יש ליתן משקל מסוים לפיקדון בסכום של 550,000 ₪ המצוי בידי המערערת שנועד להבטיח, בין היתר, את תשלום דמי השכירות; סיבת מניעת קיום החוזה היא מניעה חוקית; רק בחודש יולי 2019 החלה פעילות האולם בנכס והיו לכך השלכות על תזרים ההכנסות של המשיבה.
19. לאור מכלול הנסיבות האמורות ונוכח סיכול החוזה, אף שעל פי הסכם השכירות אי תשלום דמי שכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם שברגיל הייתה מצדיקה את פינוי המשיבה מהנכס, בנסיבות שפורטו אי התשלום אינו עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם המצדיקה את ביטולו.
20. על כן אין להורות על פינוי המשיבה, ודין תביעת הפינוי להידחות.
אין בכך כדי לפטור את המשיבה מהתחייבויותיה הכספיות למערערת על פי ההסכם או מתן פטור בגין החוב שנוצר בשל אי תשלום דמי השכירות. שאלה זו אינה חלק מההליך והיא אמורה להידון בהליך נפרד.
21. על פסק הדין הגישה המערערת, היא המשכירה, את הערעור שבפנינו.
תמצית טענות המערערת
22. המשיבה הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שהפסיקה לשלם דמי שכירות במשך תקופה של 13 חודשים בסכום של 132,000 ₪ לחודש, ובסכום כולל של יותר מ- 1.7 מיליון ₪. המשיבה ביטלה באופן חד צדדי את כל השיקים שנמסרו למערערת לשם הבטחת תשלום דמי השכירות בטענה שההסכם סוכל בשל מגפת הקורונה. המערערת הודיעה למשיבה על ביטול ההסכם עקב הפרה זו.
אין זו ההפרה הראשונה שהמשיבה הפרה את הסכם השכירות לרבות בדרך של אי תשלום דמי שכירות. כמפורט לעיל תביעה זו היא תביעת פינוי שלישית.
23. מגפת הקורונה אינה אירוע שהוא גורם מסכל. התנאי הראשון בסעיף 18(א) בחוק התרופות מתקיים רק אם בזמן המיועד לקיום ההתחייבות שובשה לחלוטין האפשרות לביצוע החוזה, מניעה של קבע. מניעה זמנית אינה מגבשת עילת סיכול (פרידמן וכהן, חוזים 2003 (להלן: "פרידמן וכהן", כרך ג' עמ' 421). במשך 13 החודשים שהמשיבה לא שילמה דמי שכירות ניתן היה לקיים אירועים במושכר, אף שבהיקף מצומצם יותר, אף זאת לא לאורך כל התקופה, על כן לא מדובר במניעה של קבע. גם התנאי של העדר יכולת למנוע את הנסיבות המסכלות לא מתקיים בענייננו שכן המשיבה שידעה על המגפה ותוצאותיה החמורות, יכולה הייתה לבטל את ההסכם או להסכים לביטול.
24. מכל מקום, ככל שאכן אירע סיכול, התרופה היחידה שעומדת למערערת היא תרופת הביטול, שכן החוק שולל את תרופות האכיפה והפיצויים. אין בסיס בדין לזכות שיצר בית משפט קמא למשיבה, לדרוש את קיום ההסכם, תוך שליחת המערערת להגשת תביעה נוספת לקבלת דמי שכירות.
25. המשיבה לא הוכיחה טענותיה. לא הוכח שלא ניתן היה לקיים אירועים על פני כל התקופה ולא הוכח היקף האירועים שכן התקיימו. לא הוכח גם היקף ההשקעות בשיפוץ הנכס, והמשיבה הסתירה מסמכים ונתונים, לרבות דוחות כספיים.
26. פסק הדין של בית משפט קמא, שהכיר בקורונה כאירוע מסכל הוא חריג בפסיקות בתי המשפט שנדרשו לתביעות דומות. גם משרד המשפטים בנייר העמדה שפרסם ביום 07.07.2020 בנוגע לטענת הסיכול (מסקנות הצוות הבין-משרדי לבחינת השפעות משבר הקורונה על קיום חוזים צורפו כנספח א' לכתב ההגנה; להלן: "מסקנות הצוות הבין-משרדי"), לא הגיע למסקנה כי מגפת הקורונה היא אירוע מסכל, על כן המליץ לצדדים לקיים מו"מ ולנסות להתאים את ההסכם לנסיבות המשתנות או להגיע להסכמות בדבר מועד סיום ההסכם.
27. אין לקבל את נימוקי בית המשפט להעדפת זכותה של המשיבה על פני זו של המערערת.
הקביעה כי אי תשלום דמי שכירות במשך 13 חודשים בתקופת הסכם של 15 שנה אינה עולה כדי הפרה יסודית, שגויה. הסכם השכירות הבסיסי היה לארבע שנים (13.08.2017 – 12.08.2021), המשיבה הפסיקה את התשלומים בחודש מרץ 2020 והמערערת שלחה לה הודעת ביטול עקב הפרה יסודית כבר בחודש מאי 2020, על כן לא מדובר בהתקשרות ארוכת טווח אלא בהתקשרות לארבע שנים, ופרק זמן של 13 חודשים של אי תשלום דמי שכירות מתוך התקופה הבסיסית הוא משמעותי.
הפיקדון שמחזיקה המערערת בסכום של 550,000 ₪ אינו רלבנטי. הוא נועד לשמש את המערערת להבטחת התחייבויות המשיבה מכוח חוזה השכירות לכל התקופה.
המשיבה לא פעלה בתום לב בקיום ההסכם עת הפסיקה את תשלום דמי השכירות באופן חד צדדי לתקופה ארוכה, ובכך שעד היום לא פרעה את החוב של כ-1.7 מיליון ₪. ניסיון מאוחר לשלם סכום זניח נועד אך להליך המשפטי.
תמצית טענות המשיבה
28. מדובר בהסכם ארוך טווח שהמשיבה הסתמכה עליו עת הקימה את אולם האירועים תוך השקעה עצומה של עשרות מיליוני שקלים. זמן קצר לאחר תחילת הפעילות התפרצה מגיפת הקורונה, איש לא יכול היה לצפותה, וודאי לא את היקפה, והיא נפלה על המשיבה בתקופה קריטית דבר שלא איפשר לה לשלם את דמי השכירות.
29. מגיפת הקורונה שיבשה לחלוטין את קיום ההסכם וסיכלה קיומו. בדין נפסק כי בנסיבות שנוצרו אין לאפשר למערערת לבטל את ההסכם, ויש לאפשר למשיבה לדרוש את המשך קיומו. הזכות לבטל את הסכם השכירות כפופה לעיקרון תום הלב, ומכוחו המערערת אינה רשאית לעמוד על ביטולו.
30. המשיבה תומכת בכל נימוקי בית משפט קמא ובקביעותיו.
דיון
31. ההכרעה בערעור אינה פשוטה, אין ספק כי מגפת הקורונה זימנה לצדדים מצב לא צפוי, אשר השפיע מהותית על יכולתה של המשיבה לעמוד בהתחייבויותיה החוזיות ולשלם את דמי השכירות. אין גם ספק שהמערערת ניזוקה קשות, עת תקופה ארוכה מאוד לא הפיקה הכנסות מנכס המשמש לה מקור פרנסה.
לאור זאת, נעשו ניסיונות לגבש הסכמות, הן במסגרת מו"מ שניהלו הצדדים ישירות, הן בבית משפט השלום הן בבית משפט זה. אלא שהסכמות לא הושגו, ולא נותר אלא להכריע במחלוקת על פי דין.
כפי שנבאר, הגענו למסקנה כי יש לקבל את הערעור, וכי המערערת זכאית לסעד של פינוי.
32. בית משפט קמא קבע כי התקיימו בענייננו נסיבות של סיכול חוזה. עוד קבע שחרף זאת, ואף שברגיל תרופת הביטול היא התרופה היחידה העומדת לזכות הנפגע בתנאים של סיכול, בענייננו אף תרופה זו אינה עומדת למערערת. זאת משום שבמכלול הנסיבות, אי תשלום דמי השכירות אינו עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם, ועל כן המערערת אינה רשאית לתבוע את ביטולו.
33. דעתנו שונה. אנו סבורות כי בעניינו לא מתקיימים כל התנאים שנקבעו בחוק התרופות לקיומו של סיכול. ובכל מקרה גם לו הייתה מתקיימת עילת הסיכול, לא ניתן לשלול מהמערערת את תרופת הביטול שהיא היחידה העומדת לה בנסיבות של סיכול. גם עיקרון תום הלב, אינו מצדיק, בנסיבות שבפנינו, לשלול מהמערערת את זכותה לביטול הסכם השכירות.
נפרט מסקנותינו.