טענת הסיכול
34. סעיף 18(א) לחוק התרופות, שכותרתו "פטור בשל אונס או סיכול חוזה" קובע את דין הסיכול, וזו לשונו:
"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים."
35. דין הסיכול אם כן מיועד למקרים שבהם החוזה הופר, והוא מקנה למפר הגנה מפני תביעת אכיפה או פיצויים, בהתקיים שלושה תנאים שנקבעו בסעיף. התנאי הראשון הוא תנאי אי הצפיות, ולפיו סיכול מתייחס לנסיבות שהמפר לא ידע ולא היה עליו לדעת על קיומן בעת כריתת החוזה. התנאי השני הוא תנאי ההשפעה על החוזה, ולפיו סיכול מתייחס לנסיבות שנוכח התקיימותן הפך קיום החוזה בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם. והתנאי השלישי הוא תנאי המניעה, ולפיו הסיכול מתייחס רק לנסיבות שהמפר לא יכול היה למנוע קיומן (למשל ע"א 5054-11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ. עו"ד יעקב אמסטר [פורסם בנבו] (07.03.2013); (להלן: "עניין ספיר וברקת", והאסמכתאות שם).
36. בחינת הנסיבות שבפנינו מלמדת כי לא התקיימו כל התנאים הדרושים לקיומו של סיכול. טרם פירוט נדגיש. אמנם התביעה דנן הוגשה בחודש מאי 2021, לאחר שהמשיבה שבה לשלם את דמי השכירות, אולם כפי שפורט, מדובר בתביעת המשך לתביעה קודמת שהוגשה בחודש יולי 2020 בעיצומה של מגפת הקורונה, עת המשיבה לא שילמה דבר עבור השכירות מחודש מרץ 2020, וגם הודיעה שתמשיך לשלם את דמי השכירות רק לאחר הסרת המגבלות שהוטלו.
37. בכל הקשור לתנאי הראשון, תנאי אי הצפיות, אנו מוכנות לצאת מהנחה כי המשיבה הוכיחה התקיימותו. אמנם קיימת פסיקה ענפה הקובעת פרשנות מצמצת לתנאי זה, פסיקה לפיה כמעט הכל הוא בגדר הצפוי, אולם קיימות גם פסיקות אחרות. זאת ועוד, גם אם מגפה כשלעצמה אינה בהכרח אירוע לא צפוי, קשה לומר כי נסיבות מגפת הקורונה, משכה, השפעתה על המשק והמגבלות שהוטלו בעטיה - צפויות. לאור זאת, ומבלי לקבוע מסמרות, אנו מוכנות לצאת מהנחה כי תנאי אי הצפיות התקיים.
נציין כי זו גם מסקנת הצוות הבין-משרדי. הצוות מדגיש במסקנותיו כי תנאי אי הצפייה מוסב על השלכותיו המעשיות של האירוע המסכל ולא רק על עצם התרחשותו, על כן קשה לומר שהאירוע החריג של משבר הקורונה והנסיבות החריגות והנדירות שנגרמו בעטיו יכולים להיחשב כצפויים.
38. עם זאת, אין די בהתקיימות התנאי הראשון כדי לקבוע שהסכם השכירות הופר בנסיבות של סיכול, ועל המשיבה להוכיח התקיימותם של שני התנאים הנוספים. בכך היא לא עמדה.
39. התנאי השני הדורש כי קיום החוזה הפך בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם, פורש בפסיקה ובספרות כמניעה קבועה המשבשת לחלוטין את קיום החוזה. קיום חלקי או מניעה זמנית אינם מביאים לסיכול החוזה, אלא כאשר העיכוב גורם לדחיה בלתי סבירה במועד הקיום שעליו הוסכם בחוזה או כאשר מועדי הביצוע הם מעיקרי החוזה (פרידמן וכהן עמ' 421; עניין ספיר וברקת, פסקה 49 לפסק הדין).
בענייננו מדובר בהסכם שכירות שבו לשוכרת 3 אופציות להארכתו, לתקופה כוללת של 15 שנה. ההגבלות שהוטלו מנעו את קיום האירועים הסדירים במשך כשנה, כאשר מדובר במגבלות משתנות ולתקופות מוגדרות.
בית משפט קמא קבע כי בתקופה האמורה קיימה המשיבה מספר אירועים מצומצם ביותר שהניבו הכנסות דלות.
העד גדי כהן מטעם המשיבה העיד: "היתה תקופה שכן נתנו באולמות סגורים וכן נתנו עד 150 איש, זה נכון, אבל אתה לא יכול לבוא לבן אדם ולהגיד לו שיש אירועים של 500 - 400 משתתפים תעשה אירוע של 150 איש. הוא לא יעשה את זה" (פר' עמ' 15 ש' 26- 30).
בנסיבות אלו לא מדובר במניעה סופית וקבועה כנדרש בפסיקה. ואכן המשיבה ממשיכה בפעילותה מאז אפריל 2021.
לעניין זה נציין כי מסקנת בית משפט קמא כי יש לכלול במשך הסיכול גם את תקופת ספירת העומר, החגים ועוד אינה מקובלת עלינו. גם אם בתקופות אלו לא נערכות שמחות, אין לכך כל קשר למגפת הקורונה. באותו אופן שיקולי כדאיות בקיום אירועים מצומצמים, אינם יכולים להיחשב נסיבות של סיכול.
אפילו נקבל שמניעה זמנית די בה, דבר שאינו עולה מן הספרות והפסיקה, היקף המניעה הזמנית לא הוכח.
המשיבה לא הביאה ראיות כי אכן לא היו לה הכנסות בתקופה שבה לא שילמה דמי שכירות. היא לא הציגה מסמכים וראיות לגבי היקף האירועים שהתקיימו במהלך 13 החודשים שבהם לא שילמה דבר על חשבון דמי שכירות, היא אף לא מסרה נתונים לגבי היקף ההכנסות שהיו לה אותה עת (ונציין שלפי הסכם השכירות עומדת לה האפשרות להשכיר חלק מהנכס בשכירות משנה (ס' 9)). גדי כהן עד המשיבה, נשאל בחקירתו מדוע לא הגיש דוחות כספיים או אישור מרו"ח שלא היו הכנסות בתקופה הרלבנטית, והשיב שמוכן להגיש תוך 24 שעות (פר' עמ' 16 שו' 1- 2), אלא שדבר לא הוגש.
בנסיבות אלו, המשיבה לא הוכיחה את התקיימות התנאי השני, עת הנתונים בידיה אך היא בחרה שלא להביאם, וודאי שלא הוכיחה התקיימות התנאי השני על פני תקופה של 13 חודשים שבהם לא שולם דבר על חשבון דמי השכירות, וחרף זאת המשיבה המשיכה להחזיק בנכס.
40. התנאי השלישי הוא שהמפר לא יכול היה למנוע את נסיבות הסיכול אף אם לא הוא שגרם להן. בדוח הצוות הבין-משרדי (ס' 15) צוין כי עמידה בתנאי זה מטילה נטל פוזיטיבי להוכיח לא רק שהמפר לא היה זה שגרם לנסיבות המסכלות, אלא שהוא גם לא יכול היה למנוע את השפעתן על החוזה. צוין כי בתי המשפט עמדו על כך שעל הטוען לסיכול לעשות כל מאמץ לפתור את הבעיה והשלכותיה וכי עליו להגיע למצב של חוסר ברירה.
ולענייננו, נראה כי גם תנאי זה לא הוכח. כפי שהובא לעיל המשיבה לא הציגה ראיות שילמדו על היקף האירועים שנערכו (או לא נערכו( בתקופה הרלבנטית, ראיות שהיה בהן כדי להצביע על היקף השפעת המגבלות על האירועים על ביצוע הסכם השכירות.
חסר זה בולט גם על רקע עדותו של עד המערערת, עת נחקר על השיפוצים שנערכו בנכס לאחר קבלת החזקה, ולפיה לזכרונו הותקן בנכס גג נפתח, עניין שעשוי להיות רלבנטי לקיומם של אירועים בשטח פתוח. וכך העיד:
"ש. היום המקום הזה מקורה? 700 מטר הללו?
ת. אני זוכר שכאשר ביקרתי הוא פירק את הקירוי שלי והחליף בקירוי נפתח, חשמלי כזה" (עמ' 9 שורות 32 – 33 לפרוטוקול).
על כן בהעדר נתונים על התנהלות העסק, המשיבה לא הוכיחה אם יכלה למנוע את ההשפעה של הנסיבות המסכלות או חלקן, על ביצוע ההסכם.
41. מכל האמור, מסקנתנו היא כי המשיבה לא הוכיחה כי הפרה את הסכם השכירות בנסיבות של סיכול.
תוצאות הסיכול
42. אפילו ניתן היה לקבל כי היה סיכול בחלק מהתקופה, לא היה בכך כדי לאפשר למשיבה להימנע כליל מתשלום דמי שכירות על פני תקופה של 13 חודשים. למעשה המשיבה קיבלה החלטה חד צדדית, כעולה ממכתב התשובה של המשיבה להודעת הביטול (עמ' 223 במוצגי המשיבה ס' 11) לשנות את תניות הסכם השכירות, כך שתמשיך להחזיק בנכס מבלי לשלם מאומה כדמי שכירות עד אשר יוסרו מגבלות הקורונה.
אלא שדין הסיכול נועד, בין היתר למנוע מנפגע מן ההפרה תוצאת הסיכול, לתבוע מהמפר בנסיבות של סיכול, אכיפה ופיצויים. הוא לא נועד לאפשר למפר להקפיא את החוזה חד צדדית, קרי לא לשלם דמי שכירות, וגם להמשיך להחזיק בנכס (במקרה של חוזה שכירות שסוכל) ולא לאפשר למשכיר לקבל את הנכס ולהפיק ממנו רווחים בדרך שימצא לנכון. דין הסיכול אינו מאפשר לצד להחליט חד צדדית על שינוי תנאי החוזה או על השעייה זמנית של קיום חיוביו. טענת סיכול כשלעצמה אינה מהווה עילה לכפות על הצד האחר התאמה של תנאי החוזה לנסיבות החדשות (ראו לעניין זה פרידמן וכהן (כרך ג 2003 עמ' 454)).
זו גם מסקנת הצוות הבין-משרדי המסיק בדו"ח שהגיש כי צדדים לחוזה אינם רשאים להתנער מחיוביהם, אלא עליהם לעשות מאמץ לקיים את החוזה שערכו ולהתאימו לנסיבות שהשתנו.
המשיבה לא נהגה כך. היא הודיעה למערערת באופן חד צדדי כי לא תשלם את דמי השכירות, ותמשיך להחזיק בנכס. בכך למעשה החליטה חד צדדית להשעות חיוביה עד לאחר הסרת מלוא המגבלות על פעילותה.
43. זאת ועוד. אפילו היינו קובעות כי הסכם השכירות סוכל, התוצאה הייתה כי למערערת, כמי שנפגעה מהפרת ההסכם, עומדת האפשרות לבטלו כפי שעשתה. זו למעשה התרופה היחידה שנותרה לנפגע בגין הפרת הסכם בנסיבות של סיכול חוזה לפי סעיף 18(א) בחוק התרופות.
44. גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005), (להלן: "שלו") נדרשת לנושא הסיכול וכך היא כותבת:
"במשפטנו קבועות כיום תוצאות הסיכול בסעיף 18 לחוק התרופות, אשר על-פיו אין החוזה פוקע מחמת סיכול אלא לחייב ששמט עומדת טענת הגנה ומעין-חסינות בפני תביעות אכיפה ופיצויים. כאשר מתקיימים בד בבד כל תנאיו המצטברים של סעיף 18 (א) – דבר שהוא נדיר ביותר – פטור החייב מקיום החוזה. לא ניתן לאכוף במישרין את החוזה המסוכל ולא ניתן גם לאכוף אותו בעקיפין, על-ידי תרופת הפיצויים. בידי הצד השני, הנפגע, נותרת רק תרופת הביטול, ואם אין הוא עושה בה שימוש אקטיבי החוזה ממשיך להתקיים ולחייב את שני הצדדים. הסיכול כשלעצמו אינו מביא לבטלות החוזה, אלא רק מעניק לנפגע ברירה: ברצותו יבטל את החוזה, וברצותו לא יבטל אותו" (שלו, 645, ההדגשה שלנו).
בתאח (ת"א) 4492-05-20 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.א. שותפויות בע"מ [פורסם בנבו] (23.6.2020) נדרש בית המשפט לשאלת סיכולו של הסכם שכירות בשל מגיפת הקורונה, לאחר אי תשלום שלושה חודשי שכירות וקבע:
"בשונה מהסיכול בדיני השכירות (סעיף 15 לחוק השכירות), כאשר מדובר בסיכול על פי דיני החוזים הכלליים, זכות הביטול היא מיידית, ואינה טעונה המתנה עד חלוף "זמן סביר". רוצה לומר: במקרה של הפרת החוזה מחמת סיכול – התרופה היחידה שנותרה בסל הכלים של הנפגע מן ההפרה (ובענייננו – התובעת) היא תרופת ביטול החוזה – וזהו הסעד היחיד שנתבע בענייננו, והסעד היחיד שניתן לתבוע בתביעה מכוח פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי" (ההדגשה שלנו).
מכאן, כי בנסיבות של סיכול, התרופה העומדת לנפגע היא תרופת הביטול. ואם זו התרופה היחידה שהותיר המחוקק לנפגע, המשיבה אינה יכולה לטעון כי אף שהסכם השכירות סוכל אין למערערת זכות לבטלו. למעשה, די בטעם זה לבדו כדי לדחות את טענת המשיבה נגד תביעת הפינוי, שכן התוצאה של סיכול היא זכותו של הנפגע לבטל את החוזה – ובענייננו מביא הביטול לקבלת תביעת הפינוי.
45. ניתן ללמוד לענייננו גם מסעיף 15 בחוק השכירות והשאילה תשל"א - 1971. סעיף 15 קובע:
"(א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען" (ההדגשה שלנו).
סעיף זה נדון בע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר 2016) [פורסם בנבו] (להלן: "עניין זועבי") וכב' השופט עמית מבהיר כי (פסקה 24 לפסק הדין):
"סעיף 15 לחוק השכירות הוא הוראה ספציפית המאפשרת לשוכר להשעות את חיובו לשלם דמי שכירות. במצב דברים זה, ועל מנת שהמשכיר לא יעמוד בפני מצב בו השוכר משעה את חיובו לשלם דמי שכירות אך לא מסיים את השכירות ולא מפנה את המושכר, ניתנת למשכיר האפשרות 'כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה...'".
משמע, במקרה של סיכול חוזה שכירות על פי סעיף 15, עת ניתנת זכות לשוכר להשעות חיוביו, קרי לא לשלם את דמי השכירות, הזכות מוגבלת בזמן, דהיינו, מוגבלת בזכות המשכיר לבטל את החוזה "כעבור זמן סביר בנסיבות העניין". לא כל שכן בדין הסיכול הכללי שבחוק התרופות, שבו אין הוראה המזכה את השוכר להשעות חיוביו.
46. בית משפט קמא השתית מסקנתו גם על סעיף 18(ב) לחוק התרופות, אולם גם סעיף זה אינו מקור לשלילת תרופת הביטול. סעיף זה קובע כך:
"במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו".
סעיף 18(ב) נותן אמנם בידי בית משפט כלים כדי לאזן בין עניינם של הצדדים, אך זאת לא באמצעות שלילת תרופת הביטול אלא בעניינים מוגדרים שנקבעו בסעיף.
הפרה יסודית של הסכם השכירות
47. בית משפט קמא קבע שהמערערת לא הייתה זכאית לבטל את הסכם השכירות מהטעם שבנסיבות שנוצרו, הפרתו על ידי המשיבה לא הייתה הפרה יסודית. גם בעניין זה דעתנו שונה.
הסכם השכירות קובע שחובת תשלום דמי שכירות היא הוראה יסודית, שהיא חלה גם עת השוכר אינו עושה שימוש במושכר, וכי הפרתה היא הפרה יסודית. ולא רק שכך נקבע בהסכם השכירות אלא שהדעת נותנת כי אי תשלום דמי שכירות היא הפרה יסודית שלו.
המערערת הודיעה למשיבה על ביטול ההסכם, לאחר שזו לא שילמה דמי שכירות במשך תקופה של שלושה חודשים ונצבר חוב של כ – 400,000 ₪. מדובר בחוב משמעותי שמשמעו כי הפרת ההסכם היא משמעותית ויסודית.
48. זאת ועוד. המשיבה ביטלה את השיקים שמסרה לשם תשלום דמי השכירות, ואף הודיעה כי לעמדתה היא פטורה מתשלום דמי שכירות עד אשר יתאפשר לה לקיים במושכר אירועים, על כן היא תמשיך "לשלם את דמי השכירות במלואם בהתאם לחוזה מיד לאחר הסרת המגבלות" (מכתב מיום 27.05.2020, נספח 14 לכתב ההגנה). משגילתה המשיבה דעתה כי לא תמשיך לשלם את דמי השכירות, הפרה את ההסכם הפרה יסודית ואין היא יכולה להישמע בטענה כי במועד הביטול לא הייתה ההפרה יסודית שכן לא שילמה את דמי השכירות "רק" במשך 3 חודשים. ומכל מקום מדובר בהפרה צפויה המקנה למערערת את כלל התרופות הנתונות לה על פי חוק. על אחת כמה וכמה, עת במועד הגשת תביעת הפינוי השלישית עמד חוב דמי השכירות על כ – 1.7 מיליון ₪ ודמי שכירות לא שולמו במשך 13 חודשים.
49. ולא רק זאת, עד היום לא שילמה המשיבה את חובה (הוצע תשלום חלקי מאוד, של 210,000 ₪ שישולמו בשבעה תשלומים חודשיים של 30,000 ₪ החל מחודש ינואר 2022).
50. בנסיבות אלו, המשיבה הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית, והמערערת הייתה רשאית להודיע על ביטול ההסכם.