תמצית פסק הדין של בית משפט קמא
8. בית משפט קמא ניתח בצורה מעמיקה את דין הסיכול, והחליט לדחות את התביעה ללא צו להוצאות.
9. נקבע כי מגפת הקורונה היא אירוע דרמטי, שהשפיע בצורה משמעותית על מערכות חיים רבות. אחת הנגזרות שלה הייתה צמצום התקהלויות ואירועים, בין במסגרת הגבלות חוקיות ובין מרצון, בשל חשש מהידבקות במחלה. ענף האירועים הוא אחד מענפי המשק שנפגע בצורה הקשה ביותר כתוצאה ממגיפת הקורונה.
10. המגבלות על התקהלות ועל קיום אירועים מצאו ביטוין גם בתקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש – הגבלת פעילות), התש"ף-2020 שנכנסו לתוקף ביום 22.03.20, והטילו הגבלות שונות על תנועה מחוץ לבתים. תקנות אלו שונו באופן תכוף, בחלק מהתקופה הפעילות באולמות אירועים נאסרה לחלוטין, בחלקה הותרה רק בשטח פתוח, בחלקה הותרה במגבלת משתתפים, שאף מספרם שונה מפעם לפעם. רק בחודש מרץ 2021, שבו אולמות האירועים לפעול.
11. בשל המגבלות שהוטלו הוכח שהתקיימו במושכר אירועים בודדים בלבד, ושהמשיבה נפגעה כלכלית באופן קשה (אף שלא הציגה מסמכים חשבונאיים או אחרים לתמיכה בטענות).
12. הונחה תשתית ראייתית לכך שהמשיבה השקיעה כספים רבים ומאמץ בהכשרת הנכס לאולם אירועים (אף שלא הוצגו מסמכים), עם זאת לא הוכחה הטענה כי ההשקעה עמדה על 20 מיליון ₪, או קרוב לכך.
13. לאור המצוקה שנוצרה, שני הצדדים נהגו בתום לב בקיום ההסכם. שניהם נפגעו ממגיפת הקורונה, כל אחד ניסה להיחלץ מהמצב שנוצר ולהגן על אינטרסים לגיטימיים שלו. על כן אי תשלום דמי השכירות אינו נחשב כהתנהלות חסרת תום לב. עם זאת גם בהתנהגות המערערת אין חוסר תום לב בקיום ההסכם, אף לא בסירובה לקבל הצעות פשרה של בית משפט. גם הדרישות לביטול ההסכם ולפינוי המשיבה אינן יכולות להיחשב כפעולות חסרות תום לב, קל וחומר לאור סכסוכים והליכים משפטיים קודמים שהתקיימו בין הצדדים (ר' סע' 21, 22 בפסק הדין).
14. חלק מהבטוחות החוזיות שהמשיבה נתנה למערערת היה פיקדון כספי בסכום של 550,000 ₪ אך המערערת סירבה לעשות בו שימוש לשם הקטנת חוב דמי השכירות. גם בכך אין משום חוסר תום לב מצד המערערת, שכן הפיקדון נועד להבטיח את כלל התחייבויות המשיבה על פי ההסכם, לרבות השבת המצב לקדמותו בתום תקופת השכירות. עם זאת, קיום הפיקדון הוא כן נתון בעל משקל, שכן חלק ממנו נועד להבטחת תשלומי דמי שכירות.
15. בנסיבות ענייננו מתקיימים שלושת התנאים שבסעיף 18(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 (להלן: "חוק התרופות") לקיומו של סיכול חוזה. מתקיים התנאי של היעדר צפייה של הנסיבות שגרמו לסיכול החוזה, שכן לא ניתן היה לצפות את פרוץ המגיפה כמו גם את היקפה ואת ההגבלות שיוטלו על המשק בעטיה. גם שני התנאים הנוספים הקבועים בסעיף, דהיינו שקיום החוזה הפך בלתי אפשרי ושהמפר לא יכול היה למנוע את הנסיבות שגרמו לכך, התקיימו. זאת מאחר שבהתאם לתקנות וההנחיות שנקבעו בתקופה הרלבנטית ניתן היה על פי חוק לקיים מספר אירועים מצומצם, על כן המשיבה הייתה מנועה מלקיים את ההסכם.
16. תוצאת הסיכול בנסיבות המקרה דנן, היא שהמערערת אינה יכולה לדרוש את פינוי הנכס. אמנם תוצאת הסיכול לפי סעיף 18 (א) בחוק התרופות, היא שלילת תרופת האכיפה והפיצויים אך לא תרופת הביטול, שהוא הסעד שלו עותרת המערערת. ואולם, מסעיף 18(ב) בחוק התרופות יש להסיק כי בית משפט רשאי להגיע לתוצאות נוספות, כפי שנראה לו "צודק לעשות כן בנסיבות העניין ובמידה שנראה לו", על כן ביטול החוזה אינה התוצאה היחידה האפשרית במקרה של סיכול חוזה.
17. עקרון תום הלב מאפשר להשלים את שהחסירו הצדדים לחוזה, ולקבוע כי במקרה של סיכול חוזה בנסיבות של מגפת הקורונה, ובפרט עת מדובר בסיכול לפרק זמן מסוים, אף שהמשיבה היא המפרה, עומדת גם לה הזכות לדרוש את המשך קיום החוזה תוך קבלת פטור מלא או חלקי מקיום התחייבויותיה. כל זאת כפי שנראה לבית המשפט "צודק לעשות כן בנסיבות העניין ובמידה שנראה לו". לחלופין, היא יכולה לטעון כי בנסיבות בהן סוכל החוזה, אי תשלום דמי השכירות אינו עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם, המצדיקה את פינויה מהנכס.
18. לשם מתן תשובה לשאלה - אם בנסיבות שבהן לא שולמו למערערת דמי שכירות למשך תקופה של 13 חודשים יש להורות על פינוי המשיבה מהנכס, לנוכח האינטרס הלגיטימי של המערערת בקבלת דמי השכירות - יש לשקול את מכלול נסיבות ההתקשרות בין הצדדים שהן בענייננו:
13 החודשים שבגינם לא שולמו דמי השכירות הם תקופה ממושכת ביותר, ולמערערת נגרם הפסד כלכלי משמעותי; עם זאת 13 חודשים הם פרק זמן קצר יחסית בתקופת ההתקשרות רבת השנים בין הצדדים, שהחלה בשנת 2017 ואמורה להסתיים בשנת 2032.
הסכם ההתקשרות ארוך השנים הוא נתון בעל משמעות הנוגע גם להשקעה הכספית המשמעותית של המשיבה בנכס לשם הכשרתו כאולם אירועים; הסכם ארוך טווח זה מלמד על אומד דעת הצדדים, שהתכוונו להתקשר בעסקה רבת שנים במערכת יחסים חוזית מתמשכת, בה מטבע הדברים, מתעוררים לא פעם קשיים ואתגרים במישור החוזי; במערכת יחסים מתמשכת מעין זו, עקרון תום הלב מחייב התחשבות הדדית ואף אי עמידה דווקנית על זכויות על פי החוזה; יש ליתן משקל לעובדה שהמשיבה הציעה לשלם חלק מחובה, סכום של 210,000 ₪ (גובה הסכום שהוצע לשלם ובתשלומים) אף אם באיחור משמעותי; יש ליתן משקל מסוים לפיקדון בסכום של 550,000 ₪ המצוי בידי המערערת שנועד להבטיח, בין היתר, את תשלום דמי השכירות; סיבת מניעת קיום החוזה היא מניעה חוקית; רק בחודש יולי 2019 החלה פעילות האולם בנכס והיו לכך השלכות על תזרים ההכנסות של המשיבה.
19. לאור מכלול הנסיבות האמורות ונוכח סיכול החוזה, אף שעל פי הסכם השכירות אי תשלום דמי שכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם שברגיל הייתה מצדיקה את פינוי המשיבה מהנכס, בנסיבות שפורטו אי התשלום אינו עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם המצדיקה את ביטולו.
20. על כן אין להורות על פינוי המשיבה, ודין תביעת הפינוי להידחות.
אין בכך כדי לפטור את המשיבה מהתחייבויותיה הכספיות למערערת על פי ההסכם או מתן פטור בגין החוב שנוצר בשל אי תשלום דמי השכירות. שאלה זו אינה חלק מההליך והיא אמורה להידון בהליך נפרד.
21. על פסק הדין הגישה המערערת, היא המשכירה, את הערעור שבפנינו.
תמצית טענות המערערת
22. המשיבה הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שהפסיקה לשלם דמי שכירות במשך תקופה של 13 חודשים בסכום של 132,000 ₪ לחודש, ובסכום כולל של יותר מ- 1.7 מיליון ₪. המשיבה ביטלה באופן חד צדדי את כל השיקים שנמסרו למערערת לשם הבטחת תשלום דמי השכירות בטענה שההסכם סוכל בשל מגפת הקורונה. המערערת הודיעה למשיבה על ביטול ההסכם עקב הפרה זו.
אין זו ההפרה הראשונה שהמשיבה הפרה את הסכם השכירות לרבות בדרך של אי תשלום דמי שכירות. כמפורט לעיל תביעה זו היא תביעת פינוי שלישית.
23. מגפת הקורונה אינה אירוע שהוא גורם מסכל. התנאי הראשון בסעיף 18(א) בחוק התרופות מתקיים רק אם בזמן המיועד לקיום ההתחייבות שובשה לחלוטין האפשרות לביצוע החוזה, מניעה של קבע. מניעה זמנית אינה מגבשת עילת סיכול (פרידמן וכהן, חוזים 2003 (להלן: "פרידמן וכהן", כרך ג' עמ' 421). במשך 13 החודשים שהמשיבה לא שילמה דמי שכירות ניתן היה לקיים אירועים במושכר, אף שבהיקף מצומצם יותר, אף זאת לא לאורך כל התקופה, על כן לא מדובר במניעה של קבע. גם התנאי של העדר יכולת למנוע את הנסיבות המסכלות לא מתקיים בענייננו שכן המשיבה שידעה על המגפה ותוצאותיה החמורות, יכולה הייתה לבטל את ההסכם או להסכים לביטול.
24. מכל מקום, ככל שאכן אירע סיכול, התרופה היחידה שעומדת למערערת היא תרופת הביטול, שכן החוק שולל את תרופות האכיפה והפיצויים. אין בסיס בדין לזכות שיצר בית משפט קמא למשיבה, לדרוש את קיום ההסכם, תוך שליחת המערערת להגשת תביעה נוספת לקבלת דמי שכירות.
25. המשיבה לא הוכיחה טענותיה. לא הוכח שלא ניתן היה לקיים אירועים על פני כל התקופה ולא הוכח היקף האירועים שכן התקיימו. לא הוכח גם היקף ההשקעות בשיפוץ הנכס, והמשיבה הסתירה מסמכים ונתונים, לרבות דוחות כספיים.
26. פסק הדין של בית משפט קמא, שהכיר בקורונה כאירוע מסכל הוא חריג בפסיקות בתי המשפט שנדרשו לתביעות דומות. גם משרד המשפטים בנייר העמדה שפרסם ביום 07.07.2020 בנוגע לטענת הסיכול (מסקנות הצוות הבין-משרדי לבחינת השפעות משבר הקורונה על קיום חוזים צורפו כנספח א' לכתב ההגנה; להלן: "מסקנות הצוות הבין-משרדי"), לא הגיע למסקנה כי מגפת הקורונה היא אירוע מסכל, על כן המליץ לצדדים לקיים מו"מ ולנסות להתאים את ההסכם לנסיבות המשתנות או להגיע להסכמות בדבר מועד סיום ההסכם.
27. אין לקבל את נימוקי בית המשפט להעדפת זכותה של המשיבה על פני זו של המערערת.
הקביעה כי אי תשלום דמי שכירות במשך 13 חודשים בתקופת הסכם של 15 שנה אינה עולה כדי הפרה יסודית, שגויה. הסכם השכירות הבסיסי היה לארבע שנים (13.08.2017 – 12.08.2021), המשיבה הפסיקה את התשלומים בחודש מרץ 2020 והמערערת שלחה לה הודעת ביטול עקב הפרה יסודית כבר בחודש מאי 2020, על כן לא מדובר בהתקשרות ארוכת טווח אלא בהתקשרות לארבע שנים, ופרק זמן של 13 חודשים של אי תשלום דמי שכירות מתוך התקופה הבסיסית הוא משמעותי.
הפיקדון שמחזיקה המערערת בסכום של 550,000 ₪ אינו רלבנטי. הוא נועד לשמש את המערערת להבטחת התחייבויות המשיבה מכוח חוזה השכירות לכל התקופה.
המשיבה לא פעלה בתום לב בקיום ההסכם עת הפסיקה את תשלום דמי השכירות באופן חד צדדי לתקופה ארוכה, ובכך שעד היום לא פרעה את החוב של כ-1.7 מיליון ₪. ניסיון מאוחר לשלם סכום זניח נועד אך להליך המשפטי.