הפרה יסודית של הסכם השכירות
47. בית משפט קמא קבע שהמערערת לא הייתה זכאית לבטל את הסכם השכירות מהטעם שבנסיבות שנוצרו, הפרתו על ידי המשיבה לא הייתה הפרה יסודית. גם בעניין זה דעתנו שונה.
הסכם השכירות קובע שחובת תשלום דמי שכירות היא הוראה יסודית, שהיא חלה גם עת השוכר אינו עושה שימוש במושכר, וכי הפרתה היא הפרה יסודית. ולא רק שכך נקבע בהסכם השכירות אלא שהדעת נותנת כי אי תשלום דמי שכירות היא הפרה יסודית שלו.
המערערת הודיעה למשיבה על ביטול ההסכם, לאחר שזו לא שילמה דמי שכירות במשך תקופה של שלושה חודשים ונצבר חוב של כ – 400,000 ₪. מדובר בחוב משמעותי שמשמעו כי הפרת ההסכם היא משמעותית ויסודית.
48. זאת ועוד. המשיבה ביטלה את השיקים שמסרה לשם תשלום דמי השכירות, ואף הודיעה כי לעמדתה היא פטורה מתשלום דמי שכירות עד אשר יתאפשר לה לקיים במושכר אירועים, על כן היא תמשיך "לשלם את דמי השכירות במלואם בהתאם לחוזה מיד לאחר הסרת המגבלות" (מכתב מיום 27.05.2020, נספח 14 לכתב ההגנה). משגילתה המשיבה דעתה כי לא תמשיך לשלם את דמי השכירות, הפרה את ההסכם הפרה יסודית ואין היא יכולה להישמע בטענה כי במועד הביטול לא הייתה ההפרה יסודית שכן לא שילמה את דמי השכירות "רק" במשך 3 חודשים. ומכל מקום מדובר בהפרה צפויה המקנה למערערת את כלל התרופות הנתונות לה על פי חוק. על אחת כמה וכמה, עת במועד הגשת תביעת הפינוי השלישית עמד חוב דמי השכירות על כ – 1.7 מיליון ₪ ודמי שכירות לא שולמו במשך 13 חודשים.
49. ולא רק זאת, עד היום לא שילמה המשיבה את חובה (הוצע תשלום חלקי מאוד, של 210,000 ₪ שישולמו בשבעה תשלומים חודשיים של 30,000 ₪ החל מחודש ינואר 2022).
50. בנסיבות אלו, המשיבה הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית, והמערערת הייתה רשאית להודיע על ביטול ההסכם.
תום לב
51. המשיבה טוענת שהמערערת דרשה את ביטול ההסכם בחוסר תום לב, תוך התעלמות מהנסיבות החריגות שנכפו על הצדדים, על כן מכוח עקרון תום הלב יש לקבוע כי הסכם השכירות לא הופר, ולכל הפחות כי המערערת אינה רשאית לעמוד על ביטולו.
52. החובה לנהוג בתום לב בקיום חוזים בתקופת מגיפת הקורונה נדונה גם היא בדו"ח האמור שהגיש הצוות הבין-משרדי. בפתח הדו"ח נכתב כי "מטרת העל" היא לקבוע מדיניות שתביא לצמצום השפעות המשבר על הסכמים, ובמידת האפשר תתמרץ צדדים להמשיך ולקיים את החוזה תוך כדי המשבר ולאחריו. בהתאם, ההמלצה הראשונה בתמצית המלצות היא כי הצדדים לחוזה ינהלו מו"מ בתום לב ויפעלו בשיתוף פעולה כדי להתמודד עם השפעת משבר הקורונה על ביצוע החוזה. בכלל זה יפעלו לקיום החוזה בקירוב, להשעות את החיובים החוזיים, ואם קיום החוזה אינו אפשרי או איננו מעשי יפעלו לסיום ההתקשרות בדרך של פשרה.
53. בענייננו, הצדדים כשלו בניסיונות הפשרה, לאחר ההודעה החד צדדית של המשיבה שלא תשלם את דמי השכירות כאמור. בית משפט קמא קבע כי שני הצדדים תמי לב, ועל כן אין לקבל את טענת המשיבה כי עמידתה של המערערת על זכות הביטול היא עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב.
54. מעבר לכך, אנו סבורות כי נוכח נסיבות לא ניתן לייחס למערערת עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב, ולהלן טעמינו.
כאמור, במועד ביטול ההסכם המשיבה צברה חוב דמי שכירות ניכר ואף הודיעה כי אין בדעתה לשלם את דמי השכירות עד אשר תוכל לשוב לפעילות. אותה עת לא ניתן היה לדעת מתי תחודש הפעילות, ובפועל חזרה המשיבה לשלם את דמי השכירות רק כחלוף 13 חודשים, לאחר שצברה חוב של כ – 1.7 מיליון ₪. מדובר בסכום גבוה ביותר, ועמידה על ביטול הסכם השכירות בנסיבות אלו אינה יכולה להיחשב חסרת תום לב, בעיקר לאחר שניסיונות לגבש הסדר לא צלחו.
כפי שכבר פורט לעיל בהקשר לתנאי השני הנדרש להקמת טענה של סיכול (ר' סעיף 39 לעיל) המשיבה לא הביאה ראיות כי אכן לא היו לה הכנסות בתקופה שבה לא שילמה דמי שכירות אף שהייתה לה הזדמנות לעשות כן.
המשיבה גם לא שילמה דבר על חשבון דמי השכירות, אף לא חלק מהסכום שנקבע בהסכם השכירות.
בחודש מרץ 2021 שבה המשיבה לקיים בנכס אירועים והחל מחודש אפריל 2021 החלה לשלם את דמי השכירות השוטפים. חרף זאת לא שילמה דבר על חשבון החוב הרב שנצבר, ובאיחור ניכר נשלחו שיקים בסכום של 210,000 ₪ בלבד, ואף זאת בשבעה תשלומים בסכום של 30,000 ₪ כל אחד, הראשון בחודש ינואר 2022 ואילך.
המשיבה לא הניחה תשתית לטענותיה באשר להיקף השקעותיה בנכס (לעניין זה נעיר כי אף שבכתב ההגנה נטען כי ההשקעות הן בסדר גודל של 22 מיליון ₪ במכתב מיום 27.05.2020 כתבה כי היקף ההשקעות הוא יותר מ – 12.5 מיליון ₪ (כולל דמי שכירות, נספח 14 לכתב ההגנה)).
55. טוענת המשיבה כי המערערת החליטה לבטל את הסכם השכירות כדי להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר, ומכאן שביטול ההסכם נעשה בחוסר תום לב. טענה זו לא הוכחה. אין בכך שעד המערערת העיד שכיום ניתן להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר כדי להוכיח שביטול ההסכם כשנתיים קודם לכן, נעשה ממניעים זרים. ויותר מכך, עולה שהמערערת עמדה על ביטול ההסכם עוד בשיא מגפת הקורונה, ואותה עת ודאי שלא ידעה מה ילד יום.
56. סיכומו של דבר, במכלול הנסיבות, תוך דגש על משך תקופת ההפרה, לא ניתן לייחס למערערת עמידה על זכות הביטול, בחוסר תום לב.