התאמת החוזה לנסיבות החדשות
18. בנסיבות של סיכול ההסכם לתקופה כה ממושכת המשיבה הייתה רשאית לדרוש את שינוי דמי השכירות והתאמת ההסכם לנסיבות החדשות.
במקרה שלפנינו, שבו שונו נסיבות ההסכם באופן קיצוני, ניתן להתאים את גובה דמי השכירות לצורך הגשמת תכליות ההסכם, ולבית המשפט הכוח לדון בשינוי הנדרש, בעקבות סיכול החוזה (פרידמן וכהן בעמ' 466-460 ואסמכתאות הפסיקה שם). במקום אחר בספרם (עמ' 299) מדגישים פרידמן וכהן שבנסיבות של סיכול חוזה וכאשר לא ניתן לבצע מרכיב מרכזי בחוזה באופן שבו הוסכם עליו, והסטייה מהוראות ההסכם קשורה בגורם שאיננו באחריותו של צד להסכם ואיננה בתחום הסיכון שנטל על עצמו, ניתן יהיה להתאים את החוזה לנסיבות המשתנות תוך סטייה שאיננה דרסטית יתר על המידה:
" במקרה כזה יעמוד החוזה בעינו, אלא שהוא יותאם לאפשרי, כך שפלוני, החייב, יידרש ״לבצע בקירוב״ ואילו אלמוני, הנושה, יידרש לקבל ״ביצוע בקירוב״.
....
אולם ההתאמה במקרה זה עשויה לחייב גם התאמת המחיר שמשלם אלמוני. אמנם אין הוא זכאי לפיצויים, אך אין לדרוש ממנו תשלום עבור מה שאין הוא מקבל. לפיכך נדרשת התאמת המחיר, כאשר הדרך הנאותה היא הפחתת חלק יחסי מהמחיר המוסכם, בהתאם ליחס שבו פחת מה שניתן בפועל בהשוואה למה שהובטח בחוזה" (הדגשה שלי – ח.ק).
19. שאלת גובה דמי השכירות שהיה על המשיבה לשלם על פי הסכם השכירות בתקופה שבה לא ניתן היה להשתמש בנכס לייעודו, לא התבררה בבית משפט קמא. ספק בעיני אם ניתן היה לדרוש מהמשיבה להמשיך ולשלם את דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות, בתקופה הרלוונטית, שבה לא ניתן היה להשתמש בנכס לייעוד שנקבע בהסכם.
גובה דמי השכירות נקבע בהתאם לשימוש האפשרי בנכס, הפעלתו כאולם אירועים, ונראה שהצדדים לא צפו אפשרות של מניעה חוקית להשתמש בנכס שאינה באשמתו של מי מהם (לפחות המערערת אינה טוענת שהצדדים צפו אפשרות זו במועד כריתת ההסכם). הדיון בענייננו תחום לטענת סיכול החוזה ואין צורך לדון בשאלה זו. אם היא תתברר בעתיד, יהיה מקום להידרש גם לשאלת התחייבותה של המשיבה בסעיף 7.5 בהסכם השכירות, לשלם את מלוא דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות גם אם היא לא תשתמש "בפועל במושכר מסיבה כלשהי", ולפרש, האם התחייבות זו מכוונת גם למקרה שבו המניעה להשתמש בנכס היא מסיבות שאינן קשורות בה.
20. על כן היה באפשרות המשיבה לדרוש את שינוי תנאי הסכם השכירות והתאמת דמי השכירות לנסיבות המשתנות. בחירתה להמשיך ולהחזיק בנכס ולא להחזיר את הנכס למערערת, חייבה אותה לשלם סכום כלשהו המבטא את הנאתה מהנכס או את דמי השכירות הראויים בתקופה זו.
המשיבה לא עשתה כן והודיעה שהיא פטורה מתשלום ותמשיך לשלם את דמי השכירות רק כאשר יוסרו המגבלות. לגישה זו, שהיא פטורה מתשלום בשל שינוי הנסיבות - אין בסיס שבדין ועל כן המסקנה היא שהמשיבה הפרה את ההסכם.
סיכול וביטול
21. ככלל, עיכוב ממושך באפשרות ביצוע ההסכם עשוי להקים לכל אחד מהצדדים את האפשרות לבטל את ההסכם (פרידמן וכהן עמ' 459). גם גבריאלה שלו ואפי צמח בספר דיני חוזים (מהדורה רביעית, 2019 [להלן: "שלו וצמח"]) סבורים שלנפגע עומדת הזכות לבטל את ההסכם ובתנאים מסוימים זכות זו אף עומדת למפר (עמ' 791-790).
22. יתכן שיש ממש בטענת המשיבה שהודעת הביטול שנשלחה בחלוף 3 חודשים בלבד נשלחה קודם זמנה, ואולם אין צורך להרחיב בשאלה זו. עילת הפינוי שבכתב התביעה מבוססת על אי תשלום דמי השכירות לתקופה של 13 חודשים. תקופה זו עולה כדי עיכוב ממושך בביצוע ההסכם שמקים את אפשרות הביטול.
23. כאמור, המשיבה הייתה רשאית לדרוש את התאמת דמי השכירות למציאות המשתנה אך היא בחרה שלא לעשות כן, והשעתה כליל את התשלום במשך 13 חודשים. גם כשחודשה פעילות אולמות האירועים לא שילמה המשיבה תשלום כלשהו בגין התקופה הרלוונטית, ואף לא הציעה דרך לפתרון המחלוקת הכספית. בכך הפרה המשיבה את ההסכם, ובנסיבות אלו קמה למערערת הזכות לדרוש את ביטולו.
זכות הביטול ודרישת תום הלב
24. על אף שהמשיבה הפרה את הסכם השכירות, אני סבורה כי בנסיבותיו המיוחדות והחריגות של המקרה שלפנינו אין מקום להורות על ביטול ההסכם, שכן בנדון דרישת המערערת לביטול ההסכם היא בבחינת עמידה על זכות שלא בתום לב.
25. הפעלת זכות הביטול כפופה לעיקרון תום הלב (ע"א 6907/16 אקרמן נ' כפיר קבלנות בניין בע"מ [פורסם בנבו] 20.12.2017))). עמידה דווקנית על שימוש בזכות זו עשויה בנסיבות מסוימות להיחשב כשימוש בזכות בחוסר תום לב:
"דרישת תום הלב משמעותה כי בעל הזכות צריך להפעיל את זכותו ביושר ובהגינות. תום הלב אינו מחייב את בעל הזכות להתעלם מהאינטרס העצמי שלו. תום הלב אינו מניח "מידת חסידות" (השופט מ' אלון בע"א 148/77 רוט נ. ישופה פ"ד ל"ג) 1) 635,617). תום הלב מניח כי בעל הזכות דואג להבטחת האינטרס העצמי. עם זאת, תום הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ובהתעלם מהאינטרס החברתי" (ע"א 9474/03 יורם גדיש תשתית ובנייה (1992) בע"מ נ' בהג'את מוסא [פורסם בנבו] (21.11.2006)).
בפרט אמורים הדברים כאשר דיני הסיכול עצמם מבוססים על שיקולי הגינות הרואים בחוזה ככלי להגשמת יעדים משותפים במהלך ביצוע החוזה, ובהתאם לכך מתחשבים בנסיבות המונעות את קיום החוזה: "תפיסה זו מאפשרת הטמעת ערכים של תום לב צדק והגינות במערכת היחסים החוזית כדי להגשים את שיתוף הפעולה" (שלו וצמח בעמ' 762).
26. התערבות בבחירתו של צד לממש את זכות הביטול אינה פשוטה, ועל בית המשפט להשתמש בכלי זה במשורה ולפתרון מקרים קשים ומורכבים בלבד (ע"א 467/04 יתח נ' מפעל הפיס [פורסם בנבו] 1.9.2005))).
פרידמן וכהן בספרם חוזים (כרך ב, מהדורה 2, 2020( מצביעים על אותם מקרים יוצאי דופן אשר בהם השימוש בזכות הביטול מנוגד לעיקרון תום הלב (עמ' 538-537), וביניהם מקרה שבו הביטול יגרום נזק חמור ביותר לצד השני מבלי שיש לשולח הודעת הביטול אינטרס ראוי שבכוחו להצדיק תוצאה זו או מקרה שבו הביטול יביא לאובדן בלתי מוצדק של השקעותיו של הצד השני.
27. לטעמי המקרה הנדון הוא אחד מאותם מקרים קשים המצדיקים את התערבות בית המשפט בהסדרת השיבוש שנפל בתקופה הרלוונטית, כך שתישלל מהמערערת לעת הזאת האפשרות לבטל את ההסכם, ויהיה על הצדדים לפתור את המחלוקת הכספית באמצעי מתון יותר.
28. בענייננו, נמנעה משני הצדדים האפשרות להפיק הנאה מן הנכס לתקופה זמנית בת 13 חודשים, ומיד לאחריה חזרה המשיבה להפעיל את אולם האירועים ועמדה בהתחייבויותיה באופן שוטף. אומנם בדיון לפנינו נטען שהמשיבה סטתה מהוראות הסכם השכירות ולא שילמה את התוספת שנקבעה בו לתקופת האופציה הראשונה (החל מיום 08.08.2021), אולם המערערת גם לא דרשה תשלום תוספת זו.
29. כאמור, אין מדובר בהפרה מכוונת של המשיבה אלא במציאות שנכפתה עליה בחקיקה לשעת חירום, בעקבות אירוע גלובלי שהשפיע על מגזרים שלמים.
בהקשר להפרת המשיבה את הסכם השכירות יש להתחשב גם בשיקולים הבאים:
א. השקעות שהשקיעה המשיבה בנכס – המשיבה טענה בכתב ההגנה שהשקיעה כ-22 מיליון ₪ בהסבת הנכס לאולם (במכתב מיום 27.05.2020 כתבה שהיקף ההשקעות הוא כ- 12.5 מיליון ₪ כולל דמי השכירות), אך לא תמכה טענה זאת בתשתית עובדתית. עם זאת, גם לשיטת המערערת מדובר בשינויים מפליגים בנכס והפיקדון בסכום של 550,000 ₪ אינו מספיק להשבת המצב לקדמותו (עדותו של מנהל המערערת עמ' 6 בפרוטוקול).
ב. השקעות שהשקיעה המשיבה בבקשה לשימוש חורג– על אף שבעניין זה לא הונחה תשתית עובדתית מספקת, ברור מעבר לכל ספק כי נדרשו מהמשיבה משאבים רבים להביא לשינוי התכנוני הנדרש לצורך הפעלת המושכר כאולם אירועים, השקעה בממון, בזמן ובהליכים אדמיניסטרטיביים רבים (ר' נספח 11 לכתב ההגנה הכולל בין השאר אישורי המשטרה, הכבאות, משרד הבריאות הוועדה המקומית ועוד רבים אחרים. כן ר' חקירת נציג המערערת שבמהלכה הוצגו 2 קבלות בעניין תשלומים ששילמה המשיבה האחת על סך של 419,100 ₪ עבור תשלום לקרן חניה, והשנייה תשלום למועצה המקומית בסך של 225,165 ₪).
ג. תקופת ההסכם הפוטנציאלית- הצדדים צפו התקשרות פוטנציאלית של עד 15 שנים וסיום השכירות לאחר פחות מארבע שנים אינו סביר בכלל הנסיבות.
ד. תשלום דמי השכירות עד לחודש מרץ 2020- המשיבה שילמה את דמי השכירות במלואם גם בתקופה שקדמה להפעלת אולם השמחות וכאשר המניעה בהפעלת האולם רבצה לפתחה היא נשאה בתוצאותיה.
ה. תשלום דמי השכירות מאז חודש אפריל 2021– המשיבה חזרה לשלם את דמי השכירות מיד לאחר שחזרה להפעיל את הנכס כאולם אירועים.
ו. הפיקדון הכספי שהופקד בידי המערערת- פיקדון זה אפשר לצדדים לגשר על החוסר בהכנסות בתקופה הרלוונטית. ניתן היה להשתמש בו או לפחות בחלקו ועם חידוש הפעילות לדרוש את הפקדתו מחדש.
ז. חוב דמי השכירות- המערערת טוענת לחוב של כ-1.7 מיליון ₪, אך מניעת האפשרות להשתמש בנכס כאולם אירועים מאפשרת למשיבה לדרוש את התאמת דמי השכירות למציאות זו.
30. אין לי ספק שגם למערערת נגרמו נזקים כספיים משמעותיים בתקופה זו (פרוטוקול הדיון מיום 11.07.2021) ואולם בשונה מהמשיבה היא לא טענה בעניין הנזקים שנגרמו לה במסגרת כתב התביעה או בתצהיר שהגישה, ולא הצביעה על אינטרס ראוי המצדיק את ביטול ההסכם בכלל הנסיבות שנמנו לעיל. בנסיבות של סיכול חוזה הדרישה לבטלו היא ברורה ומובנת; צדדים מתקשרים בחוזה על מנת להשיג מטרות, וכאשר לא ניתן לממשן בשל סיכול החוזה , יש לאפשר לכל צד לחתור להשאת התועלת שביכולתו להשיג. אינטרס זה הופך לפחות מובהק כאשר הנסיבות המסכלות פקעו והיחסים החוזיים שבו על תיקונם. כאמור, תביעת הפינוי נושא הערעור הוגשה בחודש מאי 2021, לאחר שהמשיבה שבה לשלם את דמי השכירות החודשיים שנקבעו בהסכם השכירות.
31. שלילת אפשרות הביטול באמצעות עקרון תום הלב אינה משנה מהסיכונים שנטלו על עצמם הצדדים בעת חתימת הסכם השכירות, אלא ממשיכה את העקרונות שנקבעו בו מתוך שאיפה לשמור על שיווי המשקל שבין התחייבויות כל צד להסכם. הצדדים לא צפו את השלכות הקורונה על ההסכם שנחתם, ולא הסדירו באופן מלא את מערך ההתחייבויות שלהם בקשר לאפשרות שלא ניתן יהיה להשתמש כלל בנכס לייעוד שנקבע בהסכם השכירות. במצב דברים זה, ומשקרה אירוע בלתי צפוי בסדר גודל שכזה, השימוש בעיקרון תום הלב יביא לחלוקת הסיכונים בצורה מאוזנת.
32. מכלל האמור, מסקנתי היא שעמידת המערערת על ביטול הסכם השכירות והשבת הנכס לידיה מהווה סטייה מחובתו של צד להסכם לקיימו בתום לב, שאין להשלים עמה.
האפשרות לתבוע דמי שכירות בתקופה הרלוונטית
33. המערערת טוענת כי בית משפט קמא שלל ממנה את הסעד היחידי שנותר לה והוא ביטול הסכם השכירות, וכי קבלת טענת הסיכול משמעה שאין לה אפשרות לגבות את דמי השכירות לתקופה הרלוונטית. יש לדחות טענה זו. קבלת טענת הסיכול אינה מובילה בהכרח לתוצאה שהמשיבה פטורה כליל מן התשלום.
34. סעיף 18 (ב) בחוק התרופות מאפשר לבית המשפט לחייב כל צד לשלם לצד השני את שוויו של מה שקיבל לפי ההסכם, גם כאשר ההסכם לא בוטל:
"(ב) במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו".
גם אם לא בוטל הסכם השכירות, לבית המשפט סמכות לחייב את המשיבה לשלם למערערת בעבור טובת ההנאה שצמחה לה כתוצאה מהחזקתה בנכס. שלו וצמח מבהירים כי סמכות זו להורות על השבה בעקבות סיכול "מיועדת לאזן את האינטרסים הצדדים שהחוזה ביניהם סוכל ולחלק ביניהם את הנזק בצורה רציונלית וצודקת. ...שיקול דעת זה הוא רחב וגמיש ואפשרויות הגיוון של פסיקת בית המשפט הן רבות. מקרים של ביצוע חלקי של החוזה נראים כמקרים נאותים להפעלת שיקול הדעת השיפוטי על פי הרעיון המנחה של עשיית צדק בין צדדים שאירוע מסכל פגע בקשר החוזי ביניהם" (עמ' 794).
על כן המערערת זכאית לדרוש מהמשיבה לשלם לה דמי שכירות בגין טובות ההנאה שצמחה לה. כאמור, דרישת תום הלב מאפשרת שינוי תניות חוזיות, לצורך הגשמת תכלית ההסכם גם בעקבות סיכול החוזה (סעיף 18 לעיל), כך שאין מניעה לברר מהו הסכום המגיע למערערת בתקופה הרלוונטית ולחייב את המשיבה בתשלום סכום זה.
המשיבה אינה חולקת על כך שלמערערת מגיע תשלום בעבור החזקתה בנכס בתקופה הרלוונטית. ביום 9.9.2021, לאחר הגשת התביעה, המשיבה העבירה למערערת 7 המחאות בסכום כולל של 210,000 ₪ על חשבון חוב דמי השכירות בתקופה הנדונה, אך המערערת השיבה שאין בכוונתה להפקיד לחשבונה את השיקים, והתשלום שהוצע הוא "בבחינת מעט מדי, מאוחר מדי". גם בסיכומים שהגישה לבית משפט קמא הציעה המשיבה לקיים את ההסכם בקירוב כך שבית המשפט יקבע את הסכום שעליה לשלם בגין החזקתה בנכס.
35. בענייננו, יש לברר את דמי השכירות המגיעים למערערת בהתחשב במציאות שנכפתה על הצדדים. בשאלה זו יש לבחון, בין היתר, את השווי הפוטנציאלי של הנכס בתקופה זו בראיה הסובייקטיבית של כל אחד מהצדדים. למערערת- כמי שיכולה להשכירו למטרת שימוש אחר, ולמשיבה- כמי ששומרת על הנכס במטרה לחזור ולהפיק ממנו פירות עת תוסר המניעה.
36. ניתוב המחלוקת לאפיק כספי במקום ביטול ההסכם, תגשים את רצון הצדדים כפי שבא לידי ביטוי בהוראות ההסכם, שבו המשיבה נטלה על עצמה התחייבויות כספיות ותכנוניות משמעותיות, בידיעה שניתנה לה תקופה ממושכת להחזיק בנכס ולהפיק ממנו פירות. היא תמנע את פינוי המשיבה מהנכס ואת הפגיעה האנושה בה כתוצאה מכך. בד בבד, המשיבה אינה יוצאת נשכרת, והיא אינה חסינה מדרישת התשלום בגין החזקתה בנכס בתקופה הרלוונטית, אלא שכאמור שאלת היקף התשלום תתברר בעתיד על כל פרטיה ודקדוקיה.