תום לב
51. המשיבה טוענת שהמערערת דרשה את ביטול ההסכם בחוסר תום לב, תוך התעלמות מהנסיבות החריגות שנכפו על הצדדים, על כן מכוח עקרון תום הלב יש לקבוע כי הסכם השכירות לא הופר, ולכל הפחות כי המערערת אינה רשאית לעמוד על ביטולו.
52. החובה לנהוג בתום לב בקיום חוזים בתקופת מגיפת הקורונה נדונה גם היא בדו"ח האמור שהגיש הצוות הבין-משרדי. בפתח הדו"ח נכתב כי "מטרת העל" היא לקבוע מדיניות שתביא לצמצום השפעות המשבר על הסכמים, ובמידת האפשר תתמרץ צדדים להמשיך ולקיים את החוזה תוך כדי המשבר ולאחריו. בהתאם, ההמלצה הראשונה בתמצית המלצות היא כי הצדדים לחוזה ינהלו מו"מ בתום לב ויפעלו בשיתוף פעולה כדי להתמודד עם השפעת משבר הקורונה על ביצוע החוזה. בכלל זה יפעלו לקיום החוזה בקירוב, להשעות את החיובים החוזיים, ואם קיום החוזה אינו אפשרי או איננו מעשי יפעלו לסיום ההתקשרות בדרך של פשרה.
53. בענייננו, הצדדים כשלו בניסיונות הפשרה, לאחר ההודעה החד צדדית של המשיבה שלא תשלם את דמי השכירות כאמור. בית משפט קמא קבע כי שני הצדדים תמי לב, ועל כן אין לקבל את טענת המשיבה כי עמידתה של המערערת על זכות הביטול היא עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב.
54. מעבר לכך, אנו סבורות כי נוכח נסיבות לא ניתן לייחס למערערת עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב, ולהלן טעמינו.
כאמור, במועד ביטול ההסכם המשיבה צברה חוב דמי שכירות ניכר ואף הודיעה כי אין בדעתה לשלם את דמי השכירות עד אשר תוכל לשוב לפעילות. אותה עת לא ניתן היה לדעת מתי תחודש הפעילות, ובפועל חזרה המשיבה לשלם את דמי השכירות רק כחלוף 13 חודשים, לאחר שצברה חוב של כ – 1.7 מיליון ₪. מדובר בסכום גבוה ביותר, ועמידה על ביטול הסכם השכירות בנסיבות אלו אינה יכולה להיחשב חסרת תום לב, בעיקר לאחר שניסיונות לגבש הסדר לא צלחו.
כפי שכבר פורט לעיל בהקשר לתנאי השני הנדרש להקמת טענה של סיכול (ר' סעיף 39 לעיל) המשיבה לא הביאה ראיות כי אכן לא היו לה הכנסות בתקופה שבה לא שילמה דמי שכירות אף שהייתה לה הזדמנות לעשות כן.
המשיבה גם לא שילמה דבר על חשבון דמי השכירות, אף לא חלק מהסכום שנקבע בהסכם השכירות.
בחודש מרץ 2021 שבה המשיבה לקיים בנכס אירועים והחל מחודש אפריל 2021 החלה לשלם את דמי השכירות השוטפים. חרף זאת לא שילמה דבר על חשבון החוב הרב שנצבר, ובאיחור ניכר נשלחו שיקים בסכום של 210,000 ₪ בלבד, ואף זאת בשבעה תשלומים בסכום של 30,000 ₪ כל אחד, הראשון בחודש ינואר 2022 ואילך.
המשיבה לא הניחה תשתית לטענותיה באשר להיקף השקעותיה בנכס (לעניין זה נעיר כי אף שבכתב ההגנה נטען כי ההשקעות הן בסדר גודל של 22 מיליון ₪ במכתב מיום 27.05.2020 כתבה כי היקף ההשקעות הוא יותר מ – 12.5 מיליון ₪ (כולל דמי שכירות, נספח 14 לכתב ההגנה)).
55. טוענת המשיבה כי המערערת החליטה לבטל את הסכם השכירות כדי להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר, ומכאן שביטול ההסכם נעשה בחוסר תום לב. טענה זו לא הוכחה. אין בכך שעד המערערת העיד שכיום ניתן להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר כדי להוכיח שביטול ההסכם כשנתיים קודם לכן, נעשה ממניעים זרים. ויותר מכך, עולה שהמערערת עמדה על ביטול ההסכם עוד בשיא מגפת הקורונה, ואותה עת ודאי שלא ידעה מה ילד יום.
56. סיכומו של דבר, במכלול הנסיבות, תוך דגש על משך תקופת ההפרה, לא ניתן לייחס למערערת עמידה על זכות הביטול, בחוסר תום לב.
מסקנה
57. לאור האמור, אנו מקבלות את הערעור ומורות על פינוי המשיבה מהנכס.
58. בפנינו אך תביעת פינוי, וככל שיש לצדדים תביעות נוספות הן יוכלו להתברר על פי תשתית עובדתית ראויה.
59. בהתחשב בכך שנכון להיום דמי שכירות משולמים, בהתחשב בצורך ליתן למשיבה תקופת התארגנות, בפרט לאור האפשרות כי צדדים שלישיים שכבר הזמינו אירועים ייפגעו, אנו מורות כי מועד הפינוי יהא בתוך 90 יום ממועד מתן פסק הדין.
60. המשיבה תישא בהוצאות המערערת בסכום של 20,000 ₪.
הפיקדון שהפקידה המערערת – יושב לה.
מיכל נד''ב, שופטת יסכה רוטנברג, שופטת
השופטת ח' קיציס
1. חברותיי סבורות שהמשיבה לא הוכיחה קיומו של סיכול, שהיא הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית ושהמערערת זכאית לבטלו. אני סבורה כי יש לדחות את הערעור, לאשר את תוצאת פסק דינו של בית משפט קמא ולדחות את תביעת הפינוי. להלן אפרט את נימוקיי למסקנה זו.
ההסכם
2. הצדדים התקשרו ביום 13.08.2017 בהסכם שכירות למטרת ניהול עסק של אולם אירועים ולמטרה זו בלבד (סעיף 4 בהסכם השכירות). במועד חתימת הסכם השכירות, ניתן היה להשתמש בנכס למטרת מבנה לפעילות ספורט ולמתקני משחקים, זאת בהתאם לייעודו על פי היתרי הבניה (נספח 6 לכתב ההגנה). בהתאם להוראות הסכם השכירות התחייבה השוכרת לקבל רישיון עסק וכל רישיון אחר הדרוש על פי דין להפעלת המושכר למטרת השכירות, ולקבל היתר בניה לשם התאמת המושכר למטרת השכירות (סעיף 5.1 בהסכם). בהתאמה לעובדה שהיה על השוכרת לבצע שינויים במושכר ולקבל רישיונות מתאימים להפעלתו כאולם אירועים, נקבעו דמי השכירות לארבעת החודשים הראשונים בסכום של 260,010 ₪ (כ-65,000 ₪ לחודש), ובהמשך בסכום של 130,000 ₪ לחודש (בתוספת עלייה מתונה והדרגתית בחלוף כל שנת שכירות).
3. המשיבה פעלה על פי התחייבויותיה בהסכם השכירות לקבלת הרישיונות הנדרשים. ביום 10.01.2019 אישרה ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עמק חפר את בקשת המשיבה לשימוש חורג במושכר לאולם אירועים לתקופה של חמש שנים ובתנאים (נספח 10 לכתב ההגנה).
4. המשיבה החלה להפעיל את המושכר כאולם שמחות בחודש יולי 2019. עד למועד זה ובמשך כ-18 חודשים שילמה את דמי השכירות החודשיים בסך של 132,000 ₪, על אף שרק החזיקה במושכר ולא נהנתה מפירותיו.
נגיף הקורונה והגבלת פעילות אולמות האירועים
5. ביום 15.03.2020 ובעקבות התפרצות נגיף הקורונה נאסרה פעילותם של אולמות האירועים. בתחילה הוטל האיסור מכוח סעיף 3ג לצו בריאות העם (נגיף הקורונה החדש) (בידוד בית והוראות שונות) (הוראת שעה), התש"ף-2020 ובהמשך מכוח תקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש- הגבלת פעילות), התש"ף -2020 (תקנה 5 (2)).
החל מיום 17.05.2020 ניתן היה לקיים אירועים בשטח פתוח בלבד (תקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש-הגבלת פעילות (תיקון מס' 13) התש"ף -2020). ביום 12.06.2020 תוקנו התקנות ונקבע שהחל מיום 14.06.2020 ניתן לקיים חתונה או אירוע לציון טקס דתי באולם, בתנאי שמספר המשתתפים אינו עולה על 250 איש, ואירוע שאינו כזה יש לקיים בשטח פתוח בלבד.
ביום 22.06.2020 הוחלפו התקנות בחוק לתיקון ולקיום תוקפן של תקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש – הגבלת פעילות), התש"ף-2020, שתחילתו ביום 23.06.2020. בתוספת (סעיפים 13-12 ) נקבע שניתן לקיים חתונה או אירוע לציון טקס דתי באולם ובתנאי שמספר המשתתפים אינו עולה על 250 איש, ואירוע שאינו כזה יש לקיים בשטח פתוח בלבד.
נוכח עליה בתחלואה הוצא ביום 30.06.2020 צו הקובע כי חתונה או בר מצווה יתקיימו במגבלה של 250 איש ואירוע לציון טקס דתי אחר במגבלה של 50 איש. עוד נקבע כי בתקופה שבין 10.07.2020 ועד 31.07.2020 מספר המשתתפים באולם סגור באירוע חתונה או בר מצווה לא יעלה על 100 איש.
חמישה ימים לאחר מכן, ביום 05.07.2020, הוצא צו נוסף שקבע כי החל מיום 06.07.2020 תותר הפעלת אולמות וגני אירועים רק אם מספר המשתתפים אינו עולה על 50 איש. ההוראה תוקנה שוב ביום 7.7.2020 ונקבע כי החל מיום 08.07.2020 חל איסור מוחלט על הפעלת אולמות אירועים.
6. ביום 17.09.2020 ועם הטלת הסגר השני, הותקנו תקנות סמכויות מיוחדות להתמודדות עם נגיף הקורונה החדש (הוראת שעה) (הגבלת פעילות והוראות נוספות) התש"ף-2020. בסעיף 7 בתקנות אלו נאסרה הפעלת עסקים שונים למעט עסקים שפתיחתם הותרה במפורש. אולמות אירועים לא נמנו ברשימת העסקים שהותרה פתיחתם. הסגר השני הסתיים ביום 17.10.2020 ואולם התקנות האוסרות על הפעלת אולמות האירועים לא שונו.
ביום 30.10.2020 תוקנו התקנות והאיסור על הפעלת אולמות אירועים עוגן בתקנה 11 א. בהתאם לתקנה זו, האיסור על הפעלת אולמות אירועים לא שונה אך הותר לאדם שמחזיק במקום שאינו ציבורי לקיים חתונה או טקס דתי במגבלה של 10 אנשים במבנה סגור (ס"ק (ב) (ג) ו-(ד)).
בחודש ינואר 2021 הוטל סגר נוסף.
ההוראה האוסרת על בעלי עסק לקיים אירועים שונתה רק ביום 07.03.2021, שאז אושר קיום אירועים בנכס עסקי במגבלת התו הירוק.
7. העולה מן המקובץ הוא שמאז 15.03.2020 נאסרה כליל הפעלת אולמות אירועים (במקום סגור) לתקופה של כ-11 חודשים. תחילה הופסקה הפעילות לתקופה של שלושה חודשים ברצף. בסיומה ניתן היה לקיים חתונות או אירועים לציון טקס דתי במגבלה של 250 איש לתקופה של 16 יום, ובהמשך לפרק זמן של חמישה ימים ניתן היה לקיים חתונות או בר מצוות במגבלה של 250 איש ואירועים אחרים לציון טקס דתי במגבלה של 50 איש לאירוע. לבסוף, במשך יומיים, ניתן היה לקיים אירועים במגבלה של 50 איש. ביום 08.07.2020 שוב הופסקה פעילות אולמות האירועים, הפעם לשמונה חודשים. רק ביום 07.03.2021, ניתן היה לחדש את הפעילות במגבלת התו הירוק.
הסיכול
8. בית משפט קמא קיבל את טענת המשיבה שהתקיימו נסיבות של סיכול הסכם השכירות. אני סבורה שאין להתערב במסקנה זו. לטעמי המשיבה אכן הוכיחה שלא היה באפשרותה לצפות את נסיבות המגפה בעת חתימת הסכם השכירות, שקיום החוזה הפך לבלתי אפשרי, ושנסיבות הסיכול היו בלתי נמנעות.
9. קיום ההסכם בלתי אפשרי - בהסכם השכירות נקבע שיש להשתמש בנכס למטרת אולם אירועים בלבד. שימוש זה הפך לבלתי אפשרי או בלתי מעשי בתקופה הרלוונטית, שכן המחוקק אסר על קיום אירועים בחלק גדול מתקופה זו או התיר לקיימם תוך הגבלה משמעותית על מספר המשתתפים כך שהנכס לא התאים לייעודו. בתקופה שבה נאסר כליל לקיים אירועים הפך ביצוע הסכם השכירות לבלתי אפשרי, ובתקופה שבה ניתן היה לקיים אירועים בהגבלת מספר המשתתפים הפך ביצועו של ההסכם לבלתי מעשי, שכן התועלת מקיום אירוע מוגבל בהתחשב בנתוני הנכס נמוכה בהרבה ממה שצפו הצדדים.
10. המערערת טוענת שיש לפרש את התנאי שקיום ההסכם בלתי אפשרי כמקים מניעה של קבע המשבשת לחלוטין את קיומו של ההסכם, להבדיל ממניעה זמנית.
11. אכן, בעניין ספיר וברקת נקבע שהכרה בטענת סיכול מותנית בכך שהמניעה היא מניעה של קבע, אולם גם שם הפנה כב' השופט זילברטל לעמדתם של פרידמן כהן (עמ' 422 בספרם), הסבורים שמניעה זמנית הגורמת לדחייה בלתי סבירה במועד קיום חיובי ההסכם עשויה להביא לסיכול חוזה.
על כן, לסברתי, ניתן לפרש את התנאי כמקים מניעה זמנית הנמשכת לתקופה בלתי סבירה ולא רק כמקים מניעה של קבע. בענייננו, המניעה נמשכה לתקופה בלתי סבירה שכן תקופת השכירות הראשונה (ללא האופציות) הייתה ל- 4 שנים, והמניעה להשתמש בנכס לייעודו כאולם אירועים נמשכה כרבע מתקופה זו.
12. המשיבה גם עמדה בנטל להוכיח שקיום ההסכם הפך לבלתי מעשי או בלתי אפשרי בתקופה הרלוונטית.
מנהל המשיבה העיד שבתקופה זו התקיימו בנכס מספר מצומצם של אירועים בשל הסגרים ובשל הגבלות התקנות, שכן קיומו של אירוע המוגבל ל-50 איש אינו תואם את אופיו של הנכס (מבנה בשטח של כ-3,000 מ"ר). בית משפט קמא נתן אמון מלא בעדותו ולא מצאתי מקום לשנות ממסקנה זו. אני סבורה שהעובדה שהמשיבה לא הציגה ראיות ומסמכים לגבי אותם אירועים שהתקיימו אינה פועלת לחובתה.. העובדה שנבצר מהמשיבה לקיים אירועים בשל תקנות הקורונה אינה נדרשת להוכחה נוספת, וחזקה שהמשיבה פעלה בהתאם להוראות הדין. כמפורט לעיל, במשך כ-11 חודשים כלל לא ניתן היה לקיים אירועים בנכס. באשר ליתרת התקופה (שלושה שבועות ויומיים בחודשים יוני ויולי 2020 ושלושה שבועות בחודש מרץ 2021)- יש לקבל טענת המשיבה שהוזמנו אירועים ספורים בתקופה זו, שכן טענתה מתיישבת עם שורת ההיגיון. הנכס הוא מבנה של כ- 3,000 מ"ר, ועל פי טיבו אינו מתאים לעריכת אירועים מצומצמים. נוסף על כך, וכפי שקבע בית משפט קמא, הציפייה כי בכל אחד מהימים שבהם הותרה פתיחה חלקית של אולמות אירועים, אכן יתקיימו אירועים בפועל מנותקת מהמציאות העסקית הכרוכה בהזמנת אירועים רבי משתתפים, ובבחירתם של רבים לדחות את קיום האירוע למועד נטול הגבלות. בפרט אמורים הדברים כאשר האיסור על הפעלת הנכס הוסר לאחר תקופת השבתה ממושכת (פעם שלושה חודשים ופעם שמונה חודשים). ברור כי אנשים אינם מזמינים אירוע, ובמיוחד אירוע מוגבל "מהיום למחר" ויש להתחשב בפרק זמן כלשהוא הנדרש לעסק שכזה לחזור לפעילות מלאה.
13. ימי ספירת העומר והחגים אכן אינם בגדר נסיבה מסכלת, אך בתקופה הרלוונטית מועדים אלו חפפו לחלוטין לתקופה שבה נאסרה פעילותם של אולמות האירועים (ימי ספירת העומר הסתיימו בחודש מאי 2020 שאז כאמור עדיין נאסרה הפעלת אולמות אירועים וגם ימי חג הפסח וחגי תשרי חלו במועדים שבהם נאסרה הפעילות).
14. בנסיבות אלו, בהם קיימת מניעה חוקית לקיום אירועים בנכס, גם לא עמדה למשיבה האפשרות להשכירו לשוכר משנה שכן גם הוא היה מנוע מלהשתמש בנכס למטרת השכירות.
15. על כן, ולטעמי, אין לסטות ממסקנת בית משפט קמא שבמהלך התקופה הרלוונטית לא ניתן היה להשתמש בנכס לייעודו על פי הסכם השכירות. בכלל הנסיבות שנמנו לעיל המשיבה עמדה בנטל להוכיח שקיום ההסכם היה בלתי אפשרי במרבית התקופה הרלוונטית ובלתי מעשי ביתרת התקופה.
16. נסיבות הסיכול בלתי נמנעות – התנאי השלישי שבסעיף 18 בחוק התרופות נוגע להתנהלות הטוען לסיכול, ועליו להראות שלא היה ביכולתו למנוע את הנסיבות המסכלות. בענייננו, לא מעשי המשיבה הפכו את השימוש בנכס לבלתי אפשרי או בלתי מעשי, אלא הוראות הדין. גם לא עמדה בפני המשיבה האפשרות לעשות שימוש אחר בנכס שכן היא התחייבה להשתמש בו לאולם אירועים, ולמטרה זו בלבד.
17. פרידמן וכהן מציינים שתי גישות להיותן של נסיבות הסיכול בלתי נמנעות. על פי גישה אחת יכולת המניעה מתייחסת לנסיבות שגרמו לסיכול, ועל פי הגישה השנייה המחמירה יותר יכולת המניעה מתייחסת להשפעת הנסיבות המסכלות על קיום ההסכם (עמ' 440).
לטעמי המשיבה הוכיחה שנסיבות הסיכול היו בלתי נמנעות על פי כל אחת מהגישות הנ"ל. השימוש בנכס או הגבלת השימוש בו נכפתה עליה ולא היה ביכולתה לשנות את החלטות הממשלה או הכנסת. שתי עתירות שהוגשו לבג"ץ על ידי מפעילי אולמות אירועים אחרים, הדורשות מהממשלה לאפשר פעילות אולמות אירועים במהלך התקופה הרלוונטית- נדחו (בג"צ 5254/20 תל יה אירועי יוקרה נ' ממשלת ישראל ואח' [פורסם בנבו] (17.08.2020), בג"צ 8136/20 י.ג. היכלי מלכות ואח' נ' ממשלת ישראל ואח' [פורסם בנבו] (08.12.2020)).
המשיבה גם הוכיחה שלא היה באפשרותה למנוע את השפעת הנסיבות המסכלות, שכן השימוש בנכס הפך לבלתי אפשרי למשך 11 חודשים ולבלתי מעשי ביתרת התקופה.
לא מצאתי בראיות שלפנינו עיגון מספק לטענה שניתן היה לקיים בנכס אירועים בשטח פתוח. עד המערערת העיד ש"שטח המבנה הוא כ-3,000 מ"ר רצפה ועוד 720 מטר ומשהו רצפה עם קירות וקירוי חלקי" ולזיכרונו בשטח זה הותקן מנגנון קירוי חשמלי (עמ' 9 בפרוטוקול). אין לדעת מעדות זה אם בכל אותו שטח של 700 מ"ר הותקן מנגנון קירוי נפתח או רק בחלק ממנו. כך או אחרת, שטח זה נותר תחום בקירות גם לאחר התקנת אותו מנגנון נפתח, ועל כן הוא אינו משנה את אופיו ואינו הופך ממבנה לשטח פתוח (ר' בענין זה הגדרת שטח פתוח בתקנות סמכויות מיוחדות להתמודדות עם נגיף הקורונה החדש (הוראת שעה) (הגבלת פעילות), התש"ף-2020- "שטח פתוח – שטח שאינו במבנה").
לאור האמור, אין להתערב במסקנת בית משפט קמא שמטרת הסכם השכירות- שימוש בנכס לאולם אירועים- סוכלה.