40. על פני הדברים נראה כי ההוראה החוזית שבמוקד דיוננו מהווה מעין "תנאי מתלה מעורב" (ראו ראבילו, בעמ' 304): ראש וראשון, התנאי תלוי בהתנהלותם ובדרישותיהם של גורמים חיצוניים לחוזה – אלו הם הגורמים המקצועיים כהגדרתם בהסכם שבהם תלוי הליך הקצאת הבית ורישום הזכויות בו על שמו של המשיב; בנוסף, וכפועל היוצא מהדרישות שיציבו אותם גורמים רלוונטיים, התנאי מגלם גם אלמנט פוטסטטיבי במובן זה שהוא תלוי בהתנהגות המשיב לעניין השלמת רישום הזכויות בבית על שמו. ביחס לאלמנט זה, נדרש המשיב לפעול בתום לב להשגת האינטרס המשותף, ובנטל זה עמד המשיב, כמפורט לעיל.
41. אף שדי בקביעות שפורטו עד כאן על מנת לדחות את הערעור העיקרי, ראיתי לנכון להוסיף דברים אחדים גם באשר לקביעתו של בית המשפט קמא לפיה הצדדים טעו טעות משותפת באשר לטיב הזכויות שהיו למשיב בנכס, ולו משום שהמערערים ייחדו את עיקר טענותיהם לקביעתו זו.
טעות משותפת ביחס לטיב הממכר – האמנם?
42. כמפורט לעיל, בית המשפט קמא קבע כי הצדדים נפלו לכלל טעות משותפת באשר לטיב הממכר. בהקשר זה נקבע בפסק הדין כי במעמד החתימה על הסכם המכר סברו הצדדים כי הבית עבר הליך של הקצאה וכי למשיב זכויות ממשיות בנכס המאפשרות את רישומן על שמו בכפוף ל"תשלומים כאלה ואחרים בגובה של עד 300,000 ש"ח". זאת, בעוד שבפועל הבית לא הוקצה מעולם, ומשכך נדרש תשלום לרמ"י בשיעור של 91% משומת המקרקעין (פסקה 42 לפסק הדין).
43. כידוע, טעות בדיני חוזים היא מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות, והיא מתגבשת בהינתן נתונים שגויים שצד לחוזה מאמין בקיומם (שלו וצמח, בעמ' 330).
אין זה המקרה שלפנינו.
מעיון בהסכם ובחומר הראיות שהוצגו, לא מצאתי עיגון לקביעה לפיה במועד החתימה על ההסכם הצדדים טעו באשר לטיב הממכר. אף לא לכך שבמועד החתימה על ההסכם הצדדים טעו לסבור כי הבית עבר הליך של הקצאה, וכי הם חילקו את הסיכונים בהסכם בהתבסס על הנחה זו.
44. מההסכם משתקף כי במעמד החתימה הצדדים היו מודעים לכך שהמשיב אינו הבעלים הרשום של הזכויות במקרקעין שעליהם שוכן הבית וכי על מנת להירשם כבעל הזכויות, עליו להשלים את הליך הרישום הכרוך בהסדרת פעולות שונות מול כלל הגורמים הרלוונטיים. עוד משתקף מההסכם כי בעת כריתתו, הייתה קיימת מידה לא מבוטלת של עמימות באשר לדרישות הכרוכות בהליך הסדרת הרישום אל מול גורמים אלה, ובפרט ביחס להיקף התשלום שיידרש לצורך השלמת רישום הזכויות על שמו של המשיב, כאמור. מטעם זה ומשהצדדים הכירו באפשרות שדרישת התשלום מצד הגורמים הרלוונטיים עשויה לשמוט את הקרקע תחת ההיגיון הכלכלי שביסוד ההסכם, הם בחרו להתנות את ההסכם בקיומו של התנאי המתלה הראשון. אף מהוראות סעיפים 2.א(2) ו-2.ג להסכם הנזכרות לעיל, עולה בבירור שהצדדים גילו דעתם כי היקף התמורה שתידרש לצורך השלמת הרישום על שם המשיב אינו ידוע, ולפיכך הגבילו את ההתחייבויות החוזיות הנוגעות לתשלום הדרוש לרישום הזכויות בבית על שמו של המשיב, עד לתקרה של 1,330,000 ש"ח.
45. בעת שהצדדים חתמו על הנספח להסכם, הם כבר היו מודעים לדרישת התשלום הסופית מצד רמ"י. חרף זאת, הצדדים בחרו להמשיך את ההתקשרות החוזית על מנת לאפשר למשיב להוסיף ולפעול למען קיומו של התנאי המתלה הראשון, אך זאת באופן שלא יחתור תחת ההיגיון הכלכלי שעמד ביסוד ההסכם. משמעות הדברים היא כי אף אם ניתן היה לייחס לצדדים טעות באשר לטיב הממכר או באשר לגובה התשלום שיציבו הגורמים הרלוונטיים – וכאמור איני סבורה כך – הרי שבנקודת הזמן שבה חתמו הצדדים על הנספח להסכם, הם היו מודעים לטיב הזכויות בבית ולתשלום הסופי הכרוך ברישום הזכויות בבית והם התאימו את חלוקת הסיכונים בהסכם על בסיס ידיעה זו. על כך יש להוסיף, כי ב"זמן אמת" לא הועלתה מצד המשיב כל טענה לקיומה של טעות והנימוק היחיד שבגינו ביקש המשיב לבטל את ההסכם היה אי התקיימות התנאי המתלה.
46. למעלה מן הצורך, אוסיף עוד כי אין מקובלות עלי יתר הטענות שהעלו המערערים נגד המשיב כאילו פעל בניגוד למצגיו והטעה אותם להתקשר עמו בעסקת המכר. המערערים טענו בהקשר זה כי המשיב ידע על שומת המקרקעין של רמ"י כבר במהלך המגעים שקיים עם יחזקאלי למכירת הבית, והסתיר זאת מהם. כן טענו המערערים כי היה עליו, למצער, לדעת מה היקף הפעולות והתשלומים שבו יהיה כרוך רישום הזכויות בבית על שמו, בעת שהתקשר עימם בהסכם המכר.
47. ראשית, הטענה לפיה המשיב ידע על שומת המקרקעין עוד בטרם שהתקשר עם המערערים נדחתה על ידי בית המשפט קמא וקביעתו בהקשר זה היא בגדר ממצא עובדתי שאין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בה (ראו, מני רבים: ע"א 4170/14 כהן נ' כהן, פסקה 7 (14.1.2016) [פורסם בנבו]). זאת ועוד, עיון בחומר הראיות מעלה שהמערערים לא הרימו את נטל הראיה להוכיח כי הייתה בידו של המשיב שומת המקרקעין בעת שהתקשר עמם בהסכם המכר. כל שנטען על ידם בהקשר זה הוא כי המשיב הזמין את שומת המקרקעין לידיו בחודש דצמבר 2011, אך מחקירתה הנגדית של נציגת רמ"י, הגב' ממן, עולה כי שומת המקרקעין הגיעה למשרדי רמ"י רק ביום 14.2.2012 וכי על פי הפרקטיקה המקובלת ברמ"י, עיבוד השומה לצורך העברתה למי שהזמינה נמשכת מספר חודשים. בשים לב לכך שהסכם המכר בין הצדדים נכרת ביום 2.4.2012, המסקנה המסתברת מכך היא כי שומת המקרקעין לא הייתה בידיו של המשיב במועד כריתת ההסכם עם המערערים. שנית, טענת המערערים לפיה היה על המשיב לדעת מה היקף הפעולות והתשלום שיהיה כרוך ברישום הזכויות בבית על שמו נסתרת, מניה וביה, מנוסחו של ההסכם. כפי שציינתי בפירוט לעיל, הלשון בה נקטו הצדדים בהסכם משקפת את הבנתם המשותפת לפיה במועד החתימה על ההסכם לא הייתה כל ודאות באשר להיקף התשלום שיציבו הגורמים הרלוונטיים השונים לצורך רישום הזכויות בבית על שמו של המשיב.
48. מכל הטעמים הללו אני סבורה כי לא היה מקום לקבוע כי הצדדים נפלו לכלל טעות משותפת בדבר טיבו של הממכר, וכמו כן אין לקבל את טענת המערערים כי המשיב הטעה אותם להתקשר עמו בהסכם המכר. מכאן שלא היה מקום להחיל את הוראת סעיף 14 לחוק החוזים על ענייננו.
סעדים
49. משהגעתי לכלל מסקנה כי התנאי המתלה הראשון לא התקיים, ועל כן הודעת הביטול נשלחה מטעם המשיב כדין, עלינו להוסיף ולבחון מהם הסעדים האופרטיביים הנגזרים מכך.
50. כאמור לעיל, המערערים טוענים כי ככל שיימצא שבדין הורה בית המשפט קמא על ביטול ההסכם, יש לפסוק להם פיצויים גבוהים מאלו שפסק בית המשפט קמא. לטענתם, בית המשפט קמא העריך בחסר את הנזקים המצטברים שנגרמו להם, ולא נלקחה בחשבון העובדה שהם מכרו את דירתם במבשרת ציון. נטען כי משך כל השנים שבהן המתינו המערערים להשלמת העסקה, הם הפסידו הכנסות של דמי שכירות מהדירה שהייתה להם במבשרת ציון שבינתיים ערכה עלה. לשיטתם, היה על בית המשפט קמא לפסוק להם את הפער שבין דמי השכירות שיכולים היו להשתלם להם מהדירה במבשרת ציון ובין דמי השכירות שקיבלו מהבית בבית מאיר. המשיב מצדו טוען כי היה על בית המשפט לפסוק למערערים את התשלום הראשון ששולם על ידם בסך 570,000 ש"ח ואת הפיצוי המוסכם בלבד. לטענתו, הפיצוי המוסכם שיקף את הסיכון שנטלו על עצמם הצדדים במסגרת ההסכם ככל שההסכם יבוטל ולפיכך, יש לבטל את הקביעה לפיה עליו להשיב את דמי התיווך והכספים ששולמו על ידי המערערים לצורך השיפוץ. עוד טען המשיב כי משעה שבית המשפט קמא הורה על ביטול ההסכם קמה חובת השבה הדדית ובהתאם לכך היה על בית המשפט קמא להורות על השבת דמי השכירות ששולמו למערערים "לאורך השנים" (סעיף 95 לסיכומי המשיב בערעור שכנגד).
51. סעיף 21 לחוק החוזים מורה כי "משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה הייתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל". משכך, אינני רואה לנכון להתערב בקביעת בית המשפט קמא כי על המשיב להשיב למערערים את התמורה ששולמה על ידם במועד חתימת ההסכם בסך 570,000 ש"ח. אף לא מצאתי לנכון להתערב בקביעת בית המשפט לעניין הפיצויים המוסכמים. בנספח להסכם המכר, נקבע כי ביטול הסכם המכר יגרור אחריו השבה של 570,000 ש"ח בתוספת הפיצויים המוסכמים, שהם 10% מהתמורה החוזית הכוללת.
52. עם זאת, משקבעתי כי ההסכם בוטל כדין על ידי המשיב וכי אין לראותו כמי שהפר איזה מחיובי ההסכם, למערערים לא צומחת זכות נוספת לפיצויים. לפיכך, הפיצוי שבו חויב המשיב בגין דמי התיווך שהוציאו המערערים בקשר עם העיסקה, דינו להתבטל.
אשר לכספי השיפוץ – בהסכם השכירות שנחתם על ידי הצדדים נקבע בסעיף 6.ב, כי המערערים רשאים לבצע שיפוצים בבית ובמקרה שבו יבוטל הסכם המכר, מכל סיבה שהיא, הם יהיו זכאים להחזר בגין כל השיפוצים כנגד הצגת "קבלות ו/או לפי הצעות מחיר שיוצגו". מדובר, אם כן, בזכות להשבה הקבועה בהסכם, אך זכות זו מותנית בהצגת אסמכתא בדמות קבלות או הצעות מחיר, באשר לסכומים שהוצאו. המשיב טוען כי לא היה מקום לפסוק למערערים פיצויים בגין כספי השיפוץ, באשר לא הוכח על ידם כי אמנם הוציאו 60,000 ש"ח לצורך כך. עיינתי בחומר הראיות, כמו גם בסיכומי התשובה מטעם המערערים, ולא מצאתי כי הם חולקים על כך שלא היה בידם להציג אסמכתא כלשהי לסכומים שהוציאו עבור השיפוץ (בסעיף 5 לתצהיר עדותו הראשית ציין המערער 1 כי "הנכס שופץ בעלות מוערכת של 60,000 ₪ אך לא ניתנו קבלות בעבור התשלום של השיפוץ"; הדברים אושרו בחקירתו הנגדית של המערער 1 כעולה מעמ' 11 לפרוטוקול דיון ההוכחות).
בנסיבות אלה ועל פי תנאי סעיף 6 ב' להסכם, כלשונו, המערערים אכן לא הוכיחו את זכותם להשבה. ואולם, התלבטתי האם בנסיבות אלה ולנוכח העובדה שהשיפוץ אכן בוצע, אין מקום לפסוק למערערים סכום כלשהו ולו על דרך האומדנה, על מנת שלא יימצא המשיב מתעשר שלא כדין על חשבונם. בהינתן העובדה כי מדובר בשיפוץ בהיקף צנוע, יחסית, אשר נועד לצורך השכרת הנכס וכן בהינתן העובדה שלאחר השיפוץ המערערים נהנו אף הם מפירותיו של השיפוץ כמי שהשכירו את הנכס וגבו דמי שכירות, אני סבורה כי יש להעמיד את סכום ההשבה בגין השיפוץ על סך של 35,000 ש"ח – וזאת, בין היתר, בהתחשב בקביעתי להלן באשר להשבה חלקית של דמי השכירות שזכאי לה המשיב בנסיבות הענין.
53. המשיב טען כי עם ביטול ההסכם על המערערים להשיב לו את דמי השכירות שהשתלמו לידיהם לאורך השנים. בנספח להסכם המכר נקבע כי "במקרה של ביטול הסכם המכר יבוטל הסכם השכירות", וכן צוין כי דמי השכירות ששולמו לא יושבו למשיב. הודעת הביטול נשלחה על ידי המשיב ביום 21.10.2014 וממועד זה יש לראות בהסכם השכירות כמבוטל אף הוא. הפועל היוצא מכך הוא שהיה על המערערים להשיב את החזקה בבית לידי המשיב החל ממועד זה. לפיכך, מקובלת עליי באופן חלקי טענת המשיב לפיה על המערערים להשיב לידיו את כספי השכירות מהבית, אך זאת החל ממועד הודעת הביטול, ואילו דמי השכירות שהתקבלו אצל המשיבים בגין התקופה שקדמה להודעת הביטול יוותרו בידיהם, כפי שנקבע בנספח להסכם.
54. סיכומם של דברים: על המערערים לשלם למשיב את דמי השכירות שהתקבלו לידיהם עבור הנכס, וזאת ממועד הודעת הביטול (21.10.2014) ואילך. סכומים שגבו המערערים עבור דמי שכירות לאחר מועד ביטול ההסכם, יישאו הפרשה הצמדה וריבית מיום שנתקבלו בידי המערערים ועד תשלומם בפועל לידי המשיב. על המשיב, מצידו, להשיב למערערים את התמורה ששולמה על-ידם בסך 570,000 ש״ח, וסכום זה יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה החל ממועד כריתת החוזה ועד לתשלום בפועל, כפי שקבע בית המשפט המחוזי. כמו כן, המשיב ישלם למערערים פיצוי מוסכם בסך 160,000 ש"ח. עוד אציע כי החיוב שהוטל על המשיב לפצות את המערערים בגין דמי התיווך יבוטל, ואילו החיוב בסך 60,000 ש"ח בגין הוצאות השיפוץ יופחת ויעמוד על 35,000 ש"ח. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ביטול ההסכם ועד התשלום בפועל.
אחר הדברים האלה