10. לנוכח האמור, מתקיימים בענייננו כל שלושת התנאים שמאפשרים לבית המשפט להורות על ביטול החוזה מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים אם מצא "שמן הצדק לעשות כן", ובתנאי שאין מדובר ב"טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה", לפי סעיף 14(ד) לחוק זה. בתנאי זה אדון להלן.
טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה
11. במהלך השנים הוצעו מספר מבחנים בפסיקה ובספרות לבחינת השאלה אם טעות שנקלעו אליה צדדים לחוזה היא טעות שאיננה אלא בכדאיות העסקה. בפסיקתו של בית משפט זה קנה אחיזה "מבחן הסיכון", שהציע פרופ' דניאל פרידמן במאמרו "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט יד 459 (1989) (להלן: פרידמן), ולפיו טעות בכדאיות העסקה היא טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, במפורש או מכללא (ראו פרידמן, בעמ' 466; ראו גם, למשל, ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, בפסקה 8 (17.2.1994) [פורסם בנבו]; עניין כרמל, בפסקה 12 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) א' חיות והאסמכתאות שם). מבחן זה מצריך אפוא "לבחון את תנאי ההסכם ואת הנסיבות האופפות את כריתתו, על מנת לחלץ מהם תשובה לשאלה מהו, אם בכלל, הסיכון לטעות שנטל על עצמו מי מהצדדים או שנטלו שניהם, בין במפורש ובין מכללא, בעת כריתת ההסכם" (עניין כרמל, בפסקה 13). "על דרך השלילה ניתן לומר כי טעות שיש בה כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניי המתקשר בחוזה, איננה טעות בכדאיות העסקה גם אם יש לה השלכות כלכליות המקרינות על שווי הממכר" (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, בפסקה 12 (14.8.2008) [פורסם בנבו]).
12. במקרה דנן, כמפורט לעיל, ביסוד הסכמת הצדדים שקיבלה ביטוי בחוזה ניצבה ההנחה, שלפיה המשיב הוא בעל הזכויות שבכוונתו למכור למערערים ושבכוונת המערערים לרכוש מהמשיב. המשיב התחייב אמנם במסגרת התנאי המתלה הראשון, שנקבע בסעיף 1.א.א. לחוזה, כי "ישלים את העברת הזכויות על שמו אצל כל הגורמים הרלוונטיים", אך בבסיס התחייבות זו הייתה מונחת סברתו שלפיה הזכויות הנ"ל מצויות ברשותו, וכל שנדרש ממנו לצורך מילוי התחייבותו הוא להשלים את רישום הזכויות על שמו. סברה זו קיבלה ביטוי מפורש אף בזיכרון הדברים, שם התחייב המשיב "להשלים את רישום הבית המקצועי על שמו אם (כך במקור – י"ו) כול הפעולות הנדרשות וכל עלויות הרישום..." (סעיף 2; ההדגשה הוספה). אין מקום אפוא לייחס למשיב נטילת סיכון חוזי, שלפיו הוא לא מחזיק בזכויות שבכוונתו למכור למערערים, ושלצורך מכירתן כאמור עליו לרכוש אותן תחילה במחיר של 91% מערך המקרקעין. גילוי טיב זכויותיו בבית לאשורן היה מבחינת המשיב תרחיש שעיוות את ציפיותיו, כמו גם את הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניו בהתקשרו בחוזה, ואין מקום לקבוע כי מדובר בטעות שאינה אלא בכדאיות העסקה. אכן, מהוראות החוזה עולה כי שררה עמימות מסוימת בנוגע לסכומים שיידרש המשיב לשלם כדי להשלים את העברת הזכויות על-שמו אצל הגורמים הרלוונטיים. ברם, עמימות זו אינה מצדיקה לייחס למשיב סיכון בלתי מוגבל בעניינה, והתממשות תרחיש קיצוני אשר חורג מהנחות היסוד של המשיב לעניין מהות זכויותיו בבית, כמובהר לעיל, אינו בגדר הסיכון שהוא נטל במסגרת החוזה (ראו שלו וצמח, בעמ' 342 והאסמכתאות שם). אכן, לאחר שנודע לצדדים על טיב זכויות המשיב בבית, ביום 6.1.2013 חתמו הצדדים על נספח לחוזה (להלן: הנספח לחוזה), אך אינני סבורה כי יש בנספח כדי להעיד על שינוי מהותי בחלוקת הסיכונים בין הצדדים שנקבעה בחוזה העיקרי ביניהם, ולעניין זה אני מצטרפת לאמור בפסקה 8 לחוות דעתו של חברי, השופט נ' סולברג.