21. פיצוי בגין עליית ערך הבית: אין בידי לקבל את טענת המערערים בהקשר זה. ככלל, הפיצויים שבהם עוסק סעיף 14(ב) הם פיצויי הסתמכות (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 83 (מהדורה שנייה, 2020); שלו וצמח, בעמ' 359), שנועדו להעמיד את הנפגע במצב שבו היה אילולא נכרת החוזה. זאת, לעומת פיצויי קיום, שנועדו להעמיד את הנפגע במקום שבו היה אילו קוים החוזה (ראו גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני החוזים – התרופות 48-47 (2009) (להלן: שלו ואדר). הפיצוי בגין עליית ערכו של הבית נועד להעמיד את המערערים במצב שבו היו אילו קוים החוזה, ומכאן שמדובר בפיצויי קיום שאין מקום לפסוק בענייננו.
22. פיצוי בגין הפער בין דמי השכירות שיכולים היו להשתלם למערערים מהבית במבשרת ציון לבין דמי השכירות שקיבלו בפועל מהבית מושא ההליך, וכן פיצוי בגין הוצאות דמי התיווך: המערערים עמדו על כך שמכרו את ביתם במבשרת ציון כחודשיים לאחר החתימה על הנספח לחוזה, על מנת שיהיה בידם לעמוד בתשלום יתרת התמורה החוזית במקרה שהעסקה החוזית תצא אל הפועל. לפיכך, לטענתם, יש לפסוק להם פיצוי בגין הפער הנ"ל בדמי השכירות. כמו כן, המערערים עתרו לפיצוי בגין דמי התיווך ששילמו. לטענתם, יש לפסוק להם פיצויים בגין שני רכיבים אלו נוסף על הפיצוי המוסכם.
23. אקדים ואומר כי אין מקום לפסוק למערערים פיצוי בגין שני הרכיבים הנ"ל נוסף על הפיצוי המוסכם.
כמובהר לעיל, הצדדים חתמו על הנספח לחוזה מתוך מודעות לעמדת רמ"י ביחס לטיב זכויות המשיב בבית, והסכימו שם בין היתר כי במקרה של ביטול החוזה ישלם המשיב למערערים את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בסך 160,000 ש"ח. ככלל, פיצוים מוסכמים על הפרת חוזה הם "פיצוי על נזק משוער שהצדדים לחוזה ראו בו תוצאה מסתברת, או לפחות אפשרית, של התנהגות המפר" (שלו ואדר, בעמ' 488). בענייננו, בנספח לחוזה הסכימו כאמור הצדדים כי המערערים יהיו זכאים לפיצוי מוסכם גם במקרה של ביטול החוזה, ולא רק במקרה של הפרת החוזה. בהתאמה, ניתן לומר כי הזכות לפיצוי מוסכם שנקבעה בנספח לחוזה נועדה לפצות את המערערים על נזק משוער שעלול להיגרם להם כתוצאה מביטול החוזה.
סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע כי "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה". מכאן שככלל, "צד אינו זכאי לפיצויים מוסכמים בנוסף לפיצויים רגילים, והבחירה בידיו אם לתבוע את הפיצוי המוסכם ללא הוכחת שיעור הנזק או את הפיצוי המלא לאחר הוכחת שיעור הנזק" (ע"א 2981/92 כהן נ' צמד ע.א. בע"מ, בפסקה 13 (6.10.1996) [פורסם בנבו]). פיצוי רגיל עשוי להיפסק נוסף על פיצוי מוסכם, אך "רק מקום בו נקבעו פיצויים עבור ראשי נזק שונים, למשל, כאשר הפיצויים המוסכמים ייקבעו בעבור נזק ספציפי" (ע"א 2251/05 ואן דאם נ' כהן, בפסקה 13 (5.7.2007) [פורסם בנבו]; ראו גם שלו ואדר, בעמ' 522). כלומר, "אין לשלול צירוף של פיצוי מוסכם לפיצויים אחרים או בכלל לתרופות אחרות, ובלבד שלא ייווצר מצב של כפל פיצוי בגין אותו נזק" (יצחק עמית "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים" ספר גבריאלה שלו – עיונים בתורת החוזה 619, 643 (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים, 2021) (להלן: עמית)). אני סבורה כי יש מקום להחיל עקרונות אלה, שנועדו למנוע כפל פיצוי, גם ביחס להסכמת הצדדים בנספח לחוזה בנוגע לזכות המערערים לפיצוי המוסכם במקרה של ביטול החוזה, וזאת על דרך האנלוגיה.