פסק דינו של בית המשפט קמא
14. בפסק דינו מיום 7.5.2019, דחה בית המשפט קמא את תביעת המערערים. בית המשפט בחן את התנאים המתלים שנקבעו בהסכם המכר. בהתייחסו לתנאי המתלה הראשון, קבע כי העובדה שהצדדים התנו את תוקפו של ההסכם ברישום זכויותיו של המשיב אצל "כל הגורמים הרלוונטיים" מעידה שהם צפו את האפשרות כי יתקלו בדרישות של גורמים שונים שיערימו קשיים ואף ימנעו את מימוש את העסקה. ואולם, בית המשפט קמא קבע כי המניעה לבצע את הרישום לא נבעה מטעמיה של רמ"י כי אם מטעמיו של המשיב, שסירב למלא אחר דרישת התשלום שהציבה רמ"י. לפיכך קבע, כי יש לראות במשיב כמי שמנע את קיומו של התנאי הראשון. באשר לתנאי המתלה השני, צוין כי המערערים העידו שהם עברו ועדת קבלה ובדיקת גרפולוג כחלק מתהליך הקבלה שלהם למושב וכי חברי הועדה אף הודיעו להם שהם עברו את הליך הסינון, ואילו המשיב לא הציג מנגד כל ראייה אחרת. בנסיבות אלו דחה בית המשפט קמא את טענת המשיב לפיה ניתן היה לבטל את ההסכם בשל אי התקיימותם של התנאים המתלים.
15. עם זאת, בית המשפט קמא קיבל את טענתו החלופית של המשיב ולפיה הצדדים נפלו לכלל טעות משותפת באשר לטיב הזכויות שהיו למשיב בבית, בעת שהתקשרו בהסכם המכר. בהקשר זה צוין בפסק הדין כי הגם שהדברים לא התבררו לעומקם במהלך שמיעת הראיות, ניתן להסיק על בסיס החומר שהוצג וכן מהוראות ההסכם, כי במעמד החתימה עליו סברו הצדדים שהבית עבר הליך של הקצאה וכי למשיב זכויות ממשיות בנכס, המאפשרות את רישומן על שמו בכפוף לתשלומים שונים בגובה של עד 300,000 ש"ח. זאת, בעוד שמצב הדברים בפועל היה כי הבית לא הוקצה מעולם, מה שחייב תשלום לרמ"י בשיעור של 91% משומת המקרקעין ובסך כולל של כ-1,800,000 ש"ח. בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי במצב דברים זה יש לדחות את טענת המערערים לפיה המשיב טעה טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה, וזאת על יסוד ניתוח המבחנים השונים שפותחו בהקשר זה בפסיקה ובספרות המשפטית.
16. בית המשפט קמא קבע כי בענייננו מתקיימים יסודות עילת הטעות המשותפת המפורטים בסעיף 14(ב) לחוק החוזים, וכי מכוחו רשאי בית המשפט להורות על ביטול ההסכם מטעמים של צדק, ולחייב את הצד שטעה לפצות את הצד השני. בהתחשב באינטרסים המתחרים של הצדדים, מצא בית המשפט קמא כי לא יהיה זה צודק לאכוף את ההסכם. זאת משום שאכיפת ההסכם על המשיב תוביל להעמקת החובות שבהם הוא שרוי עד היום, באופן שיסב לו נזק העולה במידה ניכרת על הנזק שייגרם למערערים אם יבוטל ההסכם. על יסוד האמור נקבע כי המשיב ישא בתשלומים שכוללים: פיצוי מוסכם בסך 160,000 ש"ח כקבוע בהסכם; דמי תיווך בסך 50,000 ש"ח ששולמו על ידי המערערים; וסך של 60,000 ש"ח אשר לפי הנטען הוציאו המערערים לצורך שיפוץ הבית. עוד נקבע כי על המשיב להשיב את סך 570,000 ש"ח שהמערערים שילמו במעמד כריתת ההסכם וכי ככל שביטול ההסכם יהיה כרוך בעלויות כספיות נוספות מסוג תשלום לרשויות, גם באלו ישא המשיב. כן נקבע כי בהתאם לאמור בנספח להסכם, דמי השכירות שהמערערים גבו במהלך השנים יישארו ברשותם, וכי לאחר שהמשיב ישלם להם את הכספים שבהם חוייב על פי פסק הדין, יחזירו המערערים את החזקה בבית למשיב.
מכאן הערעורים שלפנינו.
תמצית טענות הצדדים בערעורים
17. המערערים טוענים כי השגיאה המרכזית שנפלה בפסק הדין נוגעת לקביעה לפיה הצדדים טעו טעות משותפת, כמשמעה בסעיף 14(ב) לחוק החוזים. לטענתם, סעיף 14(ב) אינו מקנה לצד שטעה זכות ביטול "אוטומטית", ועל צד הטוען כי טעה מוטלת חובה לפנות לבית המשפט בתוך זמן סביר ממועד היוודע לו הטעות על מנת שתעמוד לו הזכות לבטל את ההסכם. בענייננו, כך טוענים המערערים, המשיב כלל לא פנה לבית המשפט בבקשה לפי סעיף 14(ב) וטענת הטעות המשותפת הועלתה על ידו רק במסגרת כתב ההגנה, קרי בחלוף כשנתיים מיום שנודע לו על דרישת התשלום.
18. המערערים מוסיפים וטוענים כי לא ניתן היה לייחס לצדדים טעות משותפת באשר לטיב הממכר משום שמחומר הראיות עולה במפורש כי הצדדים ידעו שמדובר בבית מקצועי. בהקשר זה נטען, בין היתר, כי המשיב הזמין את שומת המקרקעין עוד בעת שניהל משא ומתן עם יחזקאלי וכי מעדותה של נציגת רמ"י, הגב' ממן, עולה כי היא יידעה אותו באשר למתווה הדרוש לצורך רישום הזכויות בבית על שמו. עוד טוענים המערערים כי המשיב היה מיוצג לאורך כל הדרך על ידי עורכי דין וחזקה עליו, כבעל הזכויות בנכס, ועל באי כוחו אשר ערכו את הבירור מול הגורמים הרלוונטיים ברמ"י, כי ידעו מה פרטיו של הנכס שאותו ביקשו למכור. כמו כן, נטען שבנסיבות העניין לא היה מקום לייחס להם טעות באשר לטיב הזכויות בבית, שכן משעה שהמשיב הצהיר בפניהם כי יש באפשרותו להשלים את הליכי הרישום על שמו, אין זה מעניינם מה היה סטטוס הבית ברמ"י ומה הסכום שהמשיב התבקש לשלם לרמ"י לצורך רישומו.