46. יפים לעניין זה גם דבריו של כב' השופט אלון בע"א 391/80 מירה ומיכאל לסרסון ואח' נ' שכון עובדים בע"מ, לח(2) 237 (1984), שם ציין כי סעיף 39 לחוק החוזים מייחד את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב לעניין קיום חיוב הנובע מחוזה ולעניין שימוש בזכות הנובעת מחוזה. עקרון זה, שיסודו בעקרון "ועשית הישר והטוב" חל לאו דווקא לעניין חיובים וזכויות חוזיים אלא כעקרון התנהגות לעניין פעולות משפטיות וחיובים שבכלל המערכת המשפטית. עוד הוסיף, כי מבחינת עצם יישומו של עיקרון זה והחלתו, מן הראוי ומן הנכון להרחיב את היריעה ואת התחומים שבהם הוא מופעל. יחד עם זאת, מובהר שאין להרחיב את תחום פעולתו והפעלתו של עקרון תום הלב מעבר למסלול המשפטי שהמחוקק הועיד לו מלכתחילה.
הפרת חובת תום הלב מצד דרך ארץ
47. כאמור מעלה בפתח הדיון, דרך ארץ היא למעשה גוף דו מהותי, וככזאת יש להחיל עליה חובות מוגברות מתחום המשפט הציבורי. החובה העליונה והמקיפה ביותר היא חובת תום הלב הנדרשת ממי שפועל בתחום הנוגע לעניינו של הציבור. לאחר שעיינתי במכלול הראיות, בחנתי את נסיבות העניין ושקלתי בכובד ראש את טיעוני הצדדים, הגעתי למסקנה לפיה דרך ארץ שיתפה פעולה עם דור אלון וחברה אליה ביוזמה חשאית משותפת ופסולה להחלפת השוכרת, כפי שאציג ואסביר מטה. בדרך זו, הפרה דרך ארץ את חובת תום הלב המוגברת החלה עליה, וכפועל יוצא מכך אינה זכאית לסעד. עוד אראה כי דרך ארץ לא הייתה הרוח החיה והיזמית של רעיון החלפת השוכרת, אלא דור אלון. דור אלון פעלה בניגוד להסכם השכירות בכך שדחפה את דרך ארץ להורות על סיום ההסכם ולא ניסתה לסכל את פינוי השוכרת. משכך, פעולתה של דרך ארץ בדרישת הפינוי הביאה להפרה של הסכם השכירות באופן מודע. מהלך שכזו אינו יכול לזכות את דרך ארץ בסעד המבוקש.
48. ניכר מהראיות שהוצגו, כי דור אלון הייתה "המושכת בחוטים", בעוד שדרך ארץ נגררה אחריה ושיתפה פעולה אך לא הייתה היוזמת של דרישת הפינוי. מערכת היחסים האמורה, במסגרתה דור אלון היא היוזמת, הקובעת והמניעה, מאפיינת הן את המצב השורר כיום בין הצדדים, והן את אירועי העבר. ביום 14.4.2022 העידה בפניי הגב' קליין אשר שימשה בזמנים הרלוונטיים לעריכת הסכם השכירות כיועצת משפטית לדור אלון. במענה לשאלת ב"כ הנתבעת בדבר מעורבותה של דרך ארץ בהסכמי השכירות בין דור אלון לשוכרת, השיבה כי ההסכם נשלח לדרך ארץ לאחר חתימתו ולא קיבלה פניה או התייחסות מדרך ארץ (ר' פרוטוקול מיום 14.4.2022, עמ' 14-15).
49. ביום 23.11.2020 נחתם הסכם בין דרך ארץ לבין דור אלון באשר לשיפור תנאי השכירות המשולמים בגין המתחמים. מההתכתבות טרם חתימת ההסכם בין עורכת הדין ענבל אהרון (מטעם דור אלון), לבין עורכת הדין שרון פלורנטין (מטעם דרך ארץ), עולה כי דור אלון הייתה זו שניסחה את טיוטת ההסכם בין הצדדים ודאגה להעבירו לעיון דרך ארץ. זאת אני מסיקה מכך שכל טיוטות ההסכם הועברו מדור אלון לדרך ארץ לשם קבלת התייחסותם, ולא להיפך. דרך ארץ קיבלה לידיה את ההסכם לשם מתן תגובה או אישור, אולם לא היא הייתה זו שניסחה, הגתה והעלתה על הכתב את ההסכמות בין הצדדים. אילו כל כך רצתה דרך ארץ לשפר את ההכנסות מהמושכרים, באופן בו הדבר בער בעצמותיה, מצופה היה שהיא זו שתנסח את ההסכם ותכניס בתוכו את רצונותיה, שאיפותיה ומטרותיה, ולא רק תיתן את הסכמתה או תתקן הסכם קיים.
50. מאותה התכתבות ניתן גם ללמוד שדרך ארץ הייתה אדישה לעניין ולא ראתה במהלך כצעד מתחייב והכרחי, וזאת בהסתמך על התכתבות מיום 9.11.2020 בה ציינה עו"ד פלורנטין כי: "אבי אמר שמה שנצליח לסכם יהיה מקובל עליו". אילו היה סבור אבי דור, מנכ"ל דרך ארץ, שהוא פועל לשם מטרה אשר נמצאת בתעדוף גבוה של החברה וכי יש לפעול בהקדם לשם פינוי הנתבעת ושיפור התנאים המסחריים, איני סבורה שהיה מסתפק בדברים אלו.
51. תמיכה נוספת לכך שדרך ארץ נגררה למהלך אחרי דור אלון ניתן לראות גם בעצם העובדה שלא נטען ולא הוכח שהועלתה טרוניה או טענה מפי דרך ארץ כלפי השוכרת לאורך 18 שנות ההתקשרות בין הצדדים.
52. עדויות הצדדים והחקירות בפניי מראים כי גם בעבר, במועד כריתת ההסכמים, כמו גם בהווה, עובר להגשת התביעה, דור אלון היא הרוח החיה. השתכנעתי כי מה שהיה לפני כ-18 שנים - נותר על כנו. דרך ארץ לא הציגה ולא הוכיחה שום טעם, ראיה או הסבר מדוע החליטה לקום בוקר אחד לאחר 18 שנים, ללא שום הפרה נטענת, ולהוציא את השוכרת מהמתחם. הסיבה היחידה שנטענה היא סיבה עסקית-כלכלית שאינה מבוססת דיה. לא קיים בנמצא כוח מניע או הסבר מניח את הדעת אשר יכול לספק תשובה לשאלה מדוע פעלה דרך ארץ לפינוי השוכרת בחלוף 18 שנים ולקראת סיום הזיכיון. מנגד, מי שדווקא יש לה עניין רב בפינוי השוכרת והיא מנהלת סכסוך ארוך עם הנתבעת, היא דור אלון. בהתבסס על האמור לעיל, אני מסיקה שדור אלון היא העומדת מאחורי המהלך. גם כיום וגם בעבר דור אלון היא השחקנית הראשית והמובילה ביחסים מול השוכרת.
53. עוד אוסיף, שדרך ארץ לא הוכיחה בקיאות בנתונים מספריים ובנימוקים כלכליים מוצקים שעל בסיסם היא דורשת את ביטול ההסכם ופינוי השוכרת. אילו הבסיס הבלעדי לדרישת הפינוי היה הרצון למקסם רווחים, להגדיל את דמי השכירות ולשפר את ההכנסות, מצופה היה שמנכ"ל דרך ארץ יהיה מעורה ומודע לנתונים הכספיים ולמחירים הרלוונטיים, אם לא בכלל וודאי לקראת חקירתו.
54. אפנה בהקשר זה לחקירתו של מר אבי דור מיום 7.4.2022 בעמ' 14:
עו"ד בן צור: אתה יודע, שאלה פשוטה, מה המחיר הממוצע למטר שמשלמת אלון אינטרייד? לא?
מר דור: לא. "
...
עו"ד בן צור: זה ברור שיש תחרות. אני רק שואל אותך, ואני אומר, אני רואה את המספר 168, אתה אומר לי, לא נגיע למחיר מסוים, לא בטוח מחיר מינימום. שואל אותך כמה אנחנו משלמים היום. אמרת לי שאתה לא יודע, נכון?
מר דור: גם את זה לא זכרתי. עברה תקופה של שנה.
עו"ד בן צור: לא, יש לי גם ה - הידיעה . עכשיו, אני רק אומר לך שאנחנו משלמים היום, מה אתה חושב, אנחנו משלמים 168? יותר, פחות, בדיוק?
מר דור: אז, אני לא זוכר את המספר.
עו"ד בן צור: אוקיי, לא כי,
מר דור: לא זוכר, לא יודע.
עו"ד בן צור: אז אני אגיד לך מה מטריד אותי? אני אתן לך מחיר של למעלה מ-230 ש"ח למטר. אתה לא יודע, נכון? תקבל את זה כנתון. אני רק רוצה לשאול שאלה. התחלת את המהלך, לשיטתך? אתה לא בדקת כמה אנחנו משלמים? לא בדקת מה המחיר? מינימום, לא מינימום, איזושהי רצפה, הכל עשית את זה בלי ידיעה?
מר דור: ברור שבדקנו.
עו"ד בן צור: נו, אז איך אתה לא יודע את הדברים הכי בסיסיים?
מר דור: מה זה?
עו"ד בן צור: איך אתה לא יודע, מר דור, את הדברים הכי בסיסיים? הרי באתם לספר לנו סיפור שרציתם להעלות את דמי השכירות, תכף נראה בדיוק מה היה עם 3 הצדדים. שאלה פשוטה, אמרתי לך, כמה המינימום שאתם רוצים? מה המספר שמופיע? ו-2, כמה אנחנו משלמים היום?
מר דור: אז אמרתי שאני לא,
עו"ד בן צור: אז 2 הדברים האלה, אין לך מושג, נכון?
מר דור: אמרתי שכרגע אני לא זוכר את המספר.