12. לאחר פרסום המודעה נוצר ביום 1.11.20 קשר טלפוני בין מר דורפברגר למתווך (תמליל השיחה הוגש – נ/2). כעולה מהשיחה, בין מר דורפברגר והמתווך לא הייתה היכרות מוקדמת. דורפברגר הציג עצמו בשיחה כמי שעוסק בנדל"ן ומחפש להרוויח גם ברכישת הדירה והמתווך ציין בפניו כי קיימת גמישות מסוימת במחיר (עמ' 13 לתמליל ש' 22-23).
13. לאחר השיחה, התקיימה ביום 3.11.20 פגישה בדירה בין המתווך למר דורפברגר ונציג מטעמו המתמחה בשיפוצים (תצהיר דורפברגר (ת/2) סעיף 10). לטענת דורפברגר הוא ערך בירורים שונים לקראת הפגישה ובכלל זה בירר בעיריית חיפה את הפער בין שטח הדירה בנסח הרישום (53 מ"ר) לנתון במודעה (65 מ"ר) ובמהלך הסיור אף נמדדה הדירה (תצהיר דורפברגר סעיף 12) והמתווך אישר חלקית את מוכנותו של דורפברגר לפגישה מבחינת נתוני הדירה (שם, עמ' 5 ש' 14-16).
14. בתום הפגישה הציע מר דורפברגר הצעה לרכישת הדירה, לטענתו בסכום של 975,000 ₪ (סעיף 12 לתצהיר דורפברגר), וכן בעדותו "... ההצעה שמסרתי למתווך הסופית – בסוף הפגישה, היא 975,000 ₪" (פרו' מיום 16.11.21 עמ' 30 ש' 5-6).
גרסת המתווך שונה. לדבריו, הצעתו הראשונה של מר דורפברגר עמדה על 950,000 ₪ (פרוטוקול מיום 8.2.22 עמ' 29 ש' 4-5). גם כשעומת המתווך עם גרסתו של מר דורפברגר הוא חזר וטען כי כך הוא זוכר ובכל מקרה ההצעה שהועברה על ידו למר לוריא עמדה על 950,000 ₪ (שם, עמ' 30 ש' 12-13).
15. עוד באותו יום (3.11.20) בשעה 13:23, שלח המתווך הודעה קולית ארוכה אל מר לוריא (תמליל ההודעה - נ/14) ובה הציג את הצעת מר דורפברגר כהצעה מצוינת.
אקדים ואציין כי אין מחלוקת על כך שהמתווך העביר למר דורפברגר הקלטות של שיחותיו עם מר לוריא וכן תכתובת ווטסאפ ואני מוצא לנכון כבר בשלב זה לציין מספר נקודות העולות מהודעת המתווך שגם אליהן אתייחס בהמשך.
ראשית, המתווך חזר והדגיש כי הקונה (מר דורפברגר) "הוא לא צריך משכנתא, הוא לא צריך מימון ואפשר להוציא איתו עסקה מיידית וזריזה... " (שם, עמ' 1 ש' 6-7, וכן עמ' 2 ש' 9-10). בפועל התברר כי מדובר בנתון שאינו נכון, וה"ה דורפברגר נזקקו למשכנתא בשיעור של 50% משווי הדירה (כעולה מנספח ז'2 שהינו אישור המשכנתא שצורף לתצהירו של מר דורפברגר).
על כך טען המתווך כי "אז זהו, פה אני, אני לא חשבתי, לא זכרתי ולא חשבתי שהוא צריך משכנתא. רק אחר כך בדיעבד, אחרי שהגענו להסכמה על המחיר הבנתי שהוא צריך משכנתא". אך יודגש כי המתווך לא עדכן את מר לוריא על הצורך של ה"ה דורפברגר לקחת משכנתא (שם, עמ' 28 ש' 30-32).
שנית, כאמור לעיל, ההצעה שהעביר המתווך למר לוריא הייתה נמוכה ב-25,000 ש"ח מההצעה שהציע מר דורפברגר עבור הדירה, ואקדים ואציין כי לעניין זה עדותו של דורפברגר מהימנה בעיני יותר מעדות המתווך.
שלישית, המתווך מסר למר לוריא כי "ההצעה היא נהדרת, הקונה הוא מצוין, אני מכיר אותו ...". בפועל, עלה מהראיות כי מדובר בנתון כוזב מאחר ורק באותו בוקר המתווך פגש לראשונה את מר דורפברגר.
המתווך ניסה להסביר זאת בכך שדורפברגר הציג את עצמו לפניו (שם, עמ' 28 ש' 34-35) ולאחר מכן הוא בירר ומצא כי הנתונים שמסר לו מר דורפברגר היו נכונים ולכך הוא התכוון בשיחתו עם מר לוריא, אך אקדים ואציין כי אינני מקבל טענה זו ועיון בתמליל מעלה כי המתווך ניסה להציג למר לוריא מצג של היכרות אישית קודמת שלו עם מר דורפברגר.
רביעית, במהלך ההודעה חזר בו המתווך מהערכתו הראשונה לדירה, וטען בתוקף לפני מר לוריא כי שווי הדירה נמוך יותר מאשר הוצג על ידו בהתחלה. ולדבריו "... ובשורה התחתונה כשעשיתי את התמחור, המחיר למטר היה גבוה מידי... ". וכן טען כי גודל הדירה שחושב על ידו אינו נכון "כי אנחנו סך הכל מדברים על דירה של חמישים וחמש מטר, לא שבעים" (שם, עמ' 2 ש' 14-15).