דיון והכרעה
11. כפי שיבואר להלן, הבקשה שלפנינו מעוררת סוגיות אשר על-פי טיבן ומהותן ראויות לדיון ב"גלגול שלישי". לפיכך, החלטתי לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על-פיה, מכוח סמכותי לפני תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, אשר הוחלה גם על בקשות רשות ערעור בענייני משפחה, מכוח תקנה 44 לתקנות בית המשפט לענייני משפחה (סדרי דין), התשפ"א-2020. בהתאם, המבקשת תכונה להלן המערערת.
אקדים ואומר, כי אני סבורה שדין הערעור להתקבל לגופו, וכך אציע לחבריי כי נורה.
דרישת הכתב בעסקאות במקרקעין
12. סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". הלכה עמנו, כי דרישה זו איננה ראייתית גרידא, כי אם גם מהותית וקונסטיטוטיבית, שבלעדיה אין תוקף לעסקה כאמור (ראו, מני רבים: ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון בידרמן, כו(2) 781 (1972); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281 (1979); ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, 190 (1996) (להלן: עניין קלמר); ע"א 3158/20 אחי תקומה בע"מ נ' משולם, פס' 5.ד (1.5.2023)).
הרציונל המרכזי של דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, נעוץ ברצון המחוקק להבטיח את רצינותן של עסקאות במקרקעין, ולוודא שהצדדים יפעילו שיקול דעת מושכל ולא יבצעו בצורה חפוזה עסקאות מסוג זה (ראו, לדוגמא: ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ, פס' 18 לפסק דינה של השופטת א' חיות וההפניות שם (2011) (להלן: עניין שם טוב)). בתוך כך, לנוכח החשיבות שמייחס כאמור המחוקק לעסקאות במקרקעין, דרישת הכתב נועדה להשיג ודאות באשר לתוכנן של עסקאות כאלה:
"אחת המטרות החשובות של דרישת הכתב בעיסקת מקרקעין היא להשיג ודאות [...] ולמנוע התדיינויות סביב תוכנם של הסכמי מכר במקרקעין – הסכמים שיש בהם בדרך-כלל חשיבות רבה לצדדים המתקשרים. התדיינות כזו אינה רק גוזלת מזמנו של בית-המשפט ועולה לצדדים במשאבים רבים; חשוב מכך – היא טומנת בחובה פוטנציאל לטעויות של בית-המשפט בשל העובדה שמטבע הדברים קיים קושי לרדת לחקר האמת בהיעדר ראיות חד-משמעיות כגון מסמך כתוב" (ע"א 2143/00 לוין נ' שולר, פ"ד נז(3) 193, 201-200 (2003)).
במרוצת השנים החילה הפסיקה "ריכוך" מסוים בנוגע להיקף דרישת הכתב, במובן זה שנקבע כי מסמך כתוב שנדרש לכינון עסקה במקרקעין, אינו חייב לכלול בהכרח את מלוא הפרטים הרלוונטיים לעסקה (לסקירת פסיקה וספרות בנושא ראו: עניין שם טוב, פס' 19 לפסק דינה של השופטת חיות). כמו כן, בפסק דינו של בית משפט זה בעניין קלמר נקבע, כי במקרים "מיוחדים ויוצאי דופן", שבהם עמידה על דרישת הכתב מקימה "זעקת הגינות", עשוי להינתן תוקף לעסקה במקרקעין אף ללא מסמך כתוב כאמור, וזאת מכוח עקרון תום הלב.