על כן הדיון להלן יתמקד בפיצויי הציפייה/הקיום.
- כפי שקבעתי לעיל, הנתבעת הפרה את הסכם המכר שנכרת בינה לבין התובע (ראה סעיף 34 לעיל), ובנסיבות אלה, קמה לתובע הזכות לקבלת פיצויים חיוביים, פיצויי קיום, מכח סעיף 10 לחוק התרופות, המעמידים אותו במקום שבו היה אילו קוים ההסכם ולא הופר על ידי הנתבעת. המדובר בפיצוי בעד הנזק שנגרם לתובע עקב ההפרה ותוצאותיה, ושהנתבעת ראתה אותו או שהיה עליה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם, כתוצאה מסתברת מן ההפרה כלשון סעף 10 לחוק התרופות. על כן, התובע זכאי לפיצוי מאת הנתבעת המשקף את שווי זכויות הבעלות "בדירה" כדירה הבנויה על פי היתר בניה כדין, בסך של 650,000 ₪, בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמו מר וולקן. כאן המקום לציין כי השמאי מטעם נתבעת מס' 2 (עו"ד מנור) מר חיים בן ארי, אף הוא העריך את שווי השוק של הנכס כדירה בנויה בהיתר, לתאריך 31.10.2020, בגבולות הסכום של 648,000 ₪.
- לגבי עו"ד מנור - ב"כ נתבעת מס' 2 (עו"ד מנור) טען כי, ככל שיוטל חיוב על עו"ד מנור, חיוב זה אמור לבטא את הפגיעה באינטרס ההסתמכות של התובע, תוך הפנייה לפסיקתו של בית המשפט העליון אשר קבעה כי הפיצוי המוטל בגין עוולת מצג שווא רשלני, הינו על דרך הכלל, פיצוי שלילי, פיצויי הסתמכות, שמטרתו להחזיר את הניזוק למצב שבו היה אלמלא מעשה העוולה, ולא נועד להגשים ציפיות של הניזוק שלא הוגשמו עקב מעשה העוולה.
אולם בענייננו, בנוסף לעוולת הרשלנות, עו"ד מנור חבה כלפי התובע בגין עוולת ההטעיה/תרמית המעוגנת בסעיף 56 לפקודת הנזיקין (ראה סעיף 36 לעיל), ובעניין זלסקי נפסק כי בנסיבות שבהם מעשה העוולה כרוך במעשה תרמית, קיימת הצדקה לפסיקת פיצויים חיוביים (פיצויי קיום). וכך נכתב בפרשה הנ"ל:
"בנסיבות מסוימות, ניתן להצדיק את אימוצה של גישה מחמירה יותר, הגורסת פיצוי גבוה מזה הנדרש כדי להעמיד את הניזוק במקום שהיה בו אלמלא נעשה המצג. כך, למשל, קיימת גישה שעל-פיה יש לחייב את מי שפעל בתרמית בפיצוי אשר יעמיד את הניזוק במצב שהיה בו לו היה המצג נכון (ראו, למשל, סעיף (2)549 ל-Restatement 2d, Torts [68], המעניק לנפגע מעוולת התרמית אפשרות לבחור בין פיצויי קיום לבין פיצויי הסתמכות). ביסוד גישה זו עומדים שיקולי מדיניות, אשר במרכזם השאיפה להפוך מעשי מרמה לבלתי-משתלמים"
נוסף על כך, בנסיבות המקרה שבפנינו, וככל שעסקינן בפיצוי הסתמכות, לתובע הזכות להיפרע מהנתבעות פיצוי בגין אובדן הזדמנויות, הדומה כאמור לפיצויי קיום, מה שיוביל הלכה למעשה לאותה תוצאה.
- סכום הפיצוי
המסקנה מהאמור לעיל היא שעל הנתבעות חלה החובה לפצות את התובע בגין שווי זכויות בעלות בדירה הבנויה על פי היתר כדין, בסך של 650,000 ₪, נכון ליום 31.8.2020 (מועד עריכת חוות דעתו של השמאי מר וולקן), ובשערוך להיום (הפרשי הצמדה בלבד), סך של 748,983 ₪.