תיק אזרחי (חיפה) 7939-06-21 הרוש ארז נ' גילה שי

1. בפניי תביעה שעילתה במעשה הטעיה, התנהגות בחוסר תום לב, ורשלנות מקצועית בעריכת הסכם מכר "דירה".
2. העובדות הצריכות לענייננו הינן כדלקמן:

במהלך שנת 2004 בחנה נתבעת מס' 1 גב' גילה שי (להלן "הנתבעת") אפשרות לרכישת "דירה" בקומת המסד, ברחוב גולומב 26 בחיפה, בשטח של כ-50 מ"ר, הידועה כחלקה 6, תת חלקה 2 בגוש 10926 (להלן "הדירה").

עובר לרכישה הוצג בפניה נסח רישום מקרקעין, נכון ליום 1.12.2002, לפיו רשומה "הדירה" תחת הכותרת "דירה וחדרי שירות".

מאז שנת 1993 "הדירה" היתה מושכרת בשכירות בלתי מוגנת ל"מכון יעל", שהינו מכון לאבחון תלמידים (להלן "מכון יעל").

3. לצורך הרכישה, נטלה הנתבעת משכנתא מאת בנק טפחות למשכנתאות בערעור מיסים (להלן "בנק טפחות"). ביום 14.4.2004 נתקבל דו"ח השמאות מטעם הבנק לצורך קביעת שווי "הדירה".  הדו"ח הוכן על ידי השמאית גב' לילך בן פורת (להלן "השמאית בן פורת"), ולפיו הוערך שווי הדירה בסך של 171,000 ₪ (38,000 דולר אמריקאי).  בדו"ח צוין, בין היתר, כי "לא נבדקו תכניות בוועדה/עירייה" (עמ' 2 לדו"ח).
4. ביום 14.10.2004 חתמה הנתבעת עם מנהלי עיזבון המנוח יוסף ניקוליבסקי ז"ל, על הסכם לרכישת "הדירה". לטענתה, לאורך כל הזמן היא סברה כי מדובר ב"דירה" בעלת היתר בניה כדין.
5. במהלך שנת 2008 חפצה הנתבעת ליטול משכנתא נוספת על "הדירה". במסגרת זו, היא נתבקשה על ידי בנק טפחות לבצע שמאות חדשה לצורך קביעת שווי "הדירה".  ביום 30.4.2008 ערכה השמאית בן פורת דו"ח שמאות לדירה, לפיו הוערך שווי הדירה בסך של 155,000 ₪.  בדו"ח זה צוין כי "לא נבדקו תשריט בית משותף והיתר בניה ההערכה הינה בהנחה שהם תואמים לנכס הנדון" (עמ' 2 לדו"ח).
6. זמן מה לאחר מכן, נודע לנתבעת כי כתנאי לנטילת המשכנתא, וכחלק ממדיניות שהוחלה באותה עת על ידי בנק טפחות, יש להציג בפני הבנק את היתר הבניה של "הדירה". הנתבעת פנתה לעירייה ובחנה את תיק הבנייה, או אז לטענתה, התגלה לה לראשונה כי "הדירה" הינה שטח המהווה חלל אטום בקומת המסד, וכי אין לה היתר בניה.
7. בנק טפחות סירב לתת לנתבעת משכנתא שניה, והנתבעת החליטה למכור את "הדירה".

לטענתה, היא העמידה את כל הקונים הפוטנציאליים על העובדה כי "הדירה" הינה שטח חלל אטום, וכי לא ניתן לקבל בגינה משכנתא.

8. במהלך חודש אפריל 2009 נודע לתובע מר ארז הרוש (להלן "התובע") כי הנתבעת מציעה למכירה את "הדירה" תמורת סך של 172,000 ₪. "הדירה" הייתה מושכרת כאמור בשכירות בלתי מוגנת למכון יעל, לתקופה מיום 12.12.2004 ועד 31.12.2009, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 2,000 ₪.
9. לאחר שביקר בדירה ופגש את השוכר אשר הביע את רצונו להאריך את תקופת השכירות למשך שנתיים נוספות, החליט התובע לרכוש את "הדירה". מאחר וזו הייתה הדירה הראשונה שרכש, ומאחר ולא היה לו עורך דין, הציעה לו הנתבעת לשכור את שירותיה של נתבעת מס' 2 עו"ד רחל מנור, אשר ייצגה אותה בעסקת המכר הנ"ל (להלן "עו"ד מנור").
10. במקביל, ביקש התובע מאחיו מר מנחם הרוש שהינו קבלן שיפוצים (להלן "האח מנחם"), לבדוק את מצבה הפיזי של "הדירה", וכן לבדוק בעיריית חיפה אם יש חובות ארנונה ו/או מים הרובצים עליה. בבדיקה התברר כי לא היו חובות ארנונה ומים על "הדירה".
11. התובע פנה אל עו"ד מנור אשר הסכימה לייצגו בעסקת המכר תמורת תשלום שכ"ט בגובה 0.5% + מערעור מיסים ממחיר העסקה. לטענתו, עו"ד מנור לא המליצה לו לשכור את שירותיו של מהנדס או שמאי לבדיקת מצב "הדירה", והסתפקה בשאלה אם הוא זקוק למשכנתא, ומשהשיב בשלילה, הודיעה לו כי תכין הסכם מכר ויתואם מועד לחתימה.
12. ביום 7.4.2009 התייצבו התובע והנתבעת במשרדה של עו"ד מנור לחתימה על הסכם המכר. לגרסת התובע, באותו מעמד, עו"ד מנור הציגה בפניו לראשונה את הסכם המכר, את נסח הרישום של "הדירה", ואת חוזה השכירות אשר צורפו להסכם המכר.  בנוסף, הודיעה לו כי על "הדירה" רובצת משכנתא לטובת בנק טפחות, אשר תסולק מתוך התמורה שתשולם על ידו על פי ההסכם.  לטענתו, במעמד זה לא נאמר לו על ידי מי מהנתבעות כי קיימת בעיה תכנונית "בדירה", וכי "לדירה" אין היתר בניה.
13. לטענת התובע, באותו היום, ובהסתמך על המצגים שהוצגו בפניו על ידי הנתבעות, הוא חתם על הסכם המכר, שילם את מלוא התמורה, וביום 10.10.2011, לאחר סילוק המשכנתא שרבצה על "הדירה" בסך של 138,453 ₪, הועברו הזכויות ב"דירה" על שמו בלשכת רישום המקרקעין.
14. בחודש ספטמבר 2015, היינו כ-6 שנים לאחר רכישת "הדירה", קיבל התובע מאת עיריית חיפה דו"ח גילוי עבירה בגין בניה ללא היתר בניה, שבו צוין, בין היתר, כי "הדירה" הינה חלל למילוי. עם קבלת הדו"ח הנ"ל הוא פנה אל הנתבעות אשר התחייבו לטפל בעניין.  התכתבויות בין באי כח הצדדים לא הביאו לפתרון הבעיה, ובמהלך שנת 2018, הוגש כנגד התובע, לבית משפט לעניינים מקומיים בחיפה, כתב אישום שבו צוין כי הדירה נבנתה ללא היתר, וכי על פי היתר הבניה של הבניין עסקינן בחלל אטום אשר הושכר לצד ג' שלא כדין, ויוחסו לתובע עבירות של שימוש במקרקעין בסטייה מהיתר ואחריות לשימוש בסטייה מהיתר, לפי הוראות סעיפים 204(ב), 208(א)(3)(8) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (תכנון ובנייה - ועדות מקומיות 38404-10-18 מדינת ישראל נ' הרוש [נבו]) (להלן "ההליך הפלילי").
15. התובע כפר בעבירות שיוחסו לו בכתב האישום, וטען כי לא היתה לו ידיעה אודות מצבה התכנוני של "הדירה" לרבות אי קיום היתר בניה לגביה עד לקבלת כתב האישום.

להוכחת האישום, זימנה המדינה לעדות את מפקח הבניה ונציג מחלקת ארנונה, והתובע זימן להגנתו את הנתבעת, את עו"ד מנור, וכן את השמאי מר אבי חדד ממשרד השמאית בן פורת אשר ערך את דו"ח השמאות בשנת 2009 (ראה סעיף 5 לעיל).  על ההליך הפלילי יורחב בהמשך.

16. ביום 19.3.2020, ולאחר שמיעת העדויות, הורשע התובע בעבירות שיוחסו לו בכתב האישום, לאחר שנקבע, בין היתר, כי הנכס המוגדר "דירה" מהווה חלל אטום.

ביום 19.5.2020 נגזר דינו של התובע, ונידון לקנס כספי בסך של 20,000 ₪, וניתן נגדו צו להפסקת השימוש בסטייה מהיתר הבניה.

17. לאור ההשתלשלות הנ"ל, הגיש התובע את התביעה דנן שבמסגרתה טען כי הנתבעות הטעו אותו והונו אותו ביחס למהות הממכר, והציגו בפניו מצג שווא חרף ידיעתן כי אין עסקינן "בדירה" הבנויה על פי היתר בניה כדין אלא בחלל אטום. לחילופין טען כי עו"ד מנור התרשלה בתפקידה ולא בדקה את מהות הממכר עובר לחתימה על הסכם המכר, על כן הוא עתר לחייב את הנתבעות בתשלום פיצוי בגין מלוא הנזקים שנגרמו לו ואשר הוערכו על ידו בסך של 705,115 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.
18. ביום 14.7.2022, תוך כדי ניהול המשפט, התובע מכר את "הדירה" לצד ג' תמורת סך של 120,000 ₪, וסכום התביעה הוקטן לסך של 585,115 ₪.
19. הנתבעות טענו להגנתן כי התביעה הוגשה כ- 12 שנים לאחר החתימה על הסכם המכר, על כן דינה להידחות על הסף מחמת התיישנות או שיהוי. לחילופין טענו כי "הדירה" נרכשה עבור האח מנחם, וכי הן התובע והן אחיו מנחם ידעו אודות מצבה התכנוני של "הדירה" עובר לרכישתה, לרבות אי קיום היתר בניה כדין לגביה.  לטענתן, התובע ידע, באופן פוזיטיבי, כבר במועד החתימה על הסכם המכר בשנת 2009, כי עסקינן בממכר שלגביו אין היתר בניה כדין, ולביסוס טענתן הנ"ל הן הפנו לקביעות בהליך הפלילי היוצרות לשיטתן השתק עילה ו/או השתק שיפוטי ו/או השתק מכח סעיף 42א לפקודת הראיות כלפי התובע.  עוד הוסיפו וטענו כי שווי השוק של "הדירה" במועד מכירתה כבנויה ללא היתר כדין עמד על סכום בין 150,000 ₪ - 200,000 ₪, וכי רכישת "הדירה" על ידי התובע תמורת סך של 172,000 ₪ מחזקת את טענתן בדבר ידיעת התובע על מצבה התכנוני של "הדירה" עובר לרכישתה.
20. ביחס לטענת הרשלנות המקצועית, עו"ד מנור טענה כי בעריכת הסכם המכר, היא פעלה כמתחייב ממנה על פי דין, ויידעה את התובע אודות מצבו התכנוני של הממכר והבעיות הגלומות בו, והסבירה לו על ההשלכות המשפטיות והכלכליות הנובעות ממצב זה, ולפיכך לא נפל כל דופי בהתנהלותה כלפיו. לחילופין טענה כי ככל שיפסק פיצוי לטובת התובע, יש להטילו לפתח הנתבעת, הואיל והיא היתה, לדבריה, הגורם שלמעשה "הטעה" את התובע לטענת האחרון, והיא הגורם שקיבל את התשלום עבור "הדירה".
21. העדויות

מטעם התובע העידו התובע והשמאי מר ערן וולקן.