תיק אזרחי (תל אביב) 66179-03-22 רבץ השקעות בע"מ נ' בבילון פארק ישראל בע"מ

1. על רקע מגפת הקורונה התגלע סכסוך שהביאו הצדדים לפני בית המשפט. כך היה: משחקייה לילדים של בבילון תוכננה להיפתח במבנה ששכרה מהתובעת בתחילת שנת 2020; ערב מגפת הקורונה.  נראה שלא יכול היה להיות עיתוי גרוע יותר לפתיחת עסק ממין זה.  המשחקייה - לפחות בתקופה הרלוונטית לתביעה - כשלה ולא הניבה את ההכנסות הצפויות, אף לא בקירוב.  אין ספק ששני הצדדים שהשקיעו ממון רב במשחקייה ספגו נזקים כתוצאה מהמגפה (כאשר לטענת התובעת כישלון המשחקייה נבע מסיבות אחרות).

בתביעה שלפניי עותרת התובעת לחיוב הנתבעת לשלם לה דמי שכירות ודמי ניהול בגין תקופה שבה לטענת הנתבעת היא לא הייתה מחויבת בתשלום שנדרש ממנה עקב נסיבות המגפה, כמו גם לפיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם בגין אי התשלום.

אקדים מסקנה לדיון ואציין כי עם כל ההבנה למציאות הקשה שאליה נקלעה הנתבעת שציפיותיה העסקיות קרסו אל תהום המגפה - בדומה לעסקים רבים אחרים - לא ניתן לקבל את מרבית טענות ההגנה שבפיה.  מדובר בטענות המבקשות לשכתב את ההסכם בין הצדדים ולהשית את סיכונים העסקיים שהנתבעת נטלה על עצמה על כתפי התובעת.  אין עילה שבדין להורות כך.  על כן יש לחייב את הנתבעת בדמי השכירות ובדמי הניהול הנתבעים במלואם.  גם בפיצוי המוסכם יש לחייב את הנתבעת אך לא בסכום שנתבע, כפי שיבואר להלן.

רקע עובדתי; עיקרי הסכם השכירות הרלבנטיים והצגת לוז המחלוקת

2. התובעת, רבץ השקעות בערעור מיסים (להלן גם - "רבץ" או "המשכירה"), והנתבעת, בבילון פארק ישראל בערעור מיסים (להלן גם - "בבילון" או "השוכרת") התקשרו בהסכם שלפיו שכרה בבילון מרבץ שטח בגודל של כ-2,000 מ"ר ברוטו (כ-1,800 ₪ נטו) במרכז מסחרי הממוקם ברחוב יד חרוצים שבירושלים. המושכר נועד לשמש כאמור כמשחקייה לילדים.  אציין שההתקשרות המקורית הייתה עם חברה אחרת מאותה קבוצה (גיים און בע"מ) אך אין מחלוקת שההסכם הוסב לבבילון (בתוספת להסכם השכירות מיום 21.2.2020).
3. תחילה חתמו הצדדים ביום 18.7.2019 על "נספח תנאים מיוחדים להסכם שכירות וניהול מיום 18.7.19" (להלן - "נספח התנאים המסחריים"). בהתאם להוראות סעיף 3 הוגדרה תקופת השכירות לחמש שנים שתחילתה ביום חתימת ההסכם, כאשר הוראות סעיפים 3.4-3.2 הגדירו תקופות שכירות נוספות בנות חמש שנים כל אחת אשר יכנסו לתוקף באופן אוטומטי אלא אם בבילון תודיע אחרת עד 180 ימים קודם לתום התקופה הקודמת.  בסעיף 9.5 לתנאים המסחריים נקבע כי נספח התנאים המסחריים ייכנס לתוקף בכפוף לכך שבתוך 30 ימים הצדדים יחתמו על הסכם שכירות מלא שאחרת יתבטל נספח התנאים המסחריים מעצמו.  ביום 6.8.2019 נחתם הסכם השכירות המלא (להלן - "הסכם השכירות") ובמקביל נחתם גם הסכם ניהול (להלן - "הסכם הניהול").  נתבע 2, מר אפי מלכה (להלן גם - "אפי"), שולט בבילון וערב להתחייבויותיה כלפי התובעת.
4. הוראות סעיפים 4.2-4.1 לנספח התנאים המסחריים הגדירו את דמי השכירות ואת דמי הניהול לתקופת השכירות הראשונה (חמש השנים הראשונות, כאמור) כדלקמן [ההדגשות בהבלטה שלי - ל' ג']:

4.1.  בשנתיים הראשונות לתקופת השכירות ישלם השוכר למשכירה דמי שכירות חודשיים בסך השווה ל-15% מפדיונו החודשי של השוכר במושכר, בצירוף מע"מ.  על אף האמור מוסכם, כי ככל והמושכר לא ייפתח לקהל הרחב בתוך 6 חודשים מיום חתימת הסכם זה, ישלם השוכר, החל מתום תקופה של 6 חודשים מיום חתימת הסכם זה ועד לפתיחת המושכר לקהל הרחב, דמי שכירות חודשיים בסך של 60 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה ומערעור מיסים בגין כל מ"ר משטח המושכר ברוטו או איזה חלק הימנו.