חיוב הנתבעים בפיצוי המוסכם
- הוראת סעיף 19.6 קובעת מזכה בפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם. זו לשונה [ההדגשה שלי - ל' ג']:
במקרה של הפרה יסודית של החוזה ע"י השוכר, שלא תוקנה על ידי השוכר בתוך 10 ימים מיום קבלת הודעה בכתב אודות ההפרה היסודית הנטענת, ישלם השוכר למשכיר פיצוי מוסכם מראש בסך השווה לדמי השכירות ודמי הניהול האחרונים ששולמו עובר להפרה, בתוספת מע"מ, עבור תקופה של שלושה חודשים (להלן: "הפיצוי הכספי"), ללא צורך בהוכחת עצם קיומו של וזאת, בין אם בחר המשכיר בקיום החוזה ובין אם לאו. הצדדים מצהירים ומאשרים כי סכום הפיצויים דלעיל נקבע על ידם לאחר הערכה שקולה וזהירה של הנזקים המסתברים שייגרמו למשכיר עקב ההפרה ולא תישמע כל טענה מאת השוכר כי הסכום האמור אינו סביר או נקבע בקנס והשוכר מנוע מלטעון כל טענה כזו.
- לטענת רבץ היא זכאית לפסיקת פיצוי מוסכם על פי הוראה זו בשל אי תשלום דמי השכירות ודמי הניהול, כנטען בתביעה. הנתבעת, מנגד, מעלה שורה ארוכה של טענות בנוגע לפיצוי המוסכם.
- לטענת בבילון התובעת לא פירטה את ההפרה שבגינה נתבע הפיצוי המוסכם ולכן אין היא רשאית לתבוע פיצוי מוסכם. איני סבור שיש ממש בטענה זו. התביעה פשוטה וברורה ונטען במפורש כי בשל אי תשלום חוב דמי השכירות והניהול מושא התביעה דורשת התובעת פיצוי מוסכם.
- טענה נוספת שמעלה בבילון היא שיש לחשב את הפיצוי המוסכם לפי דמי שכירות וניהול ששולמו בפועל בשלושת החודשים האחרונים הקודמים להפרה (143,385 ₪; סעיפים 145-143 לתצהיר אפי) ולא בגין הסכומים שהיה עליה לשלם לפי ההסכם בגין שלושת החודשים האחרונים, כטענת התובעת. נטען כי כך מורה במפורש לשון ההסכם. יש לקבל טענה זו בנסיבות העניין.
- תחילה אציין כי דין טענת התובעת שמדובר בטענה שהיא בגדר הרחבת חזית להידחות. כתב התביעה נוסח בלאקוניות ולא פורט האופן שבו חושב הפיצוי המוסכם הנתבע בסך של 501,162 ש"ח (בסעיף 11). בסעיף 10 לכתב התביעה התובעת עצמה אף כותבת כי היא זכאית לפיצוי מוסכם "בסך השווה לפי שלושה מדמי השכירות החודשיים ודמי הניהול האחרונים ששולמו לפני ההפרה בתוספת מערעור מיסים [ההדגשה במקור - ל' ג']". כלומר, מלשונו הפשוטה של כתב התביעה עולה שלשיטת התובעת עצמה הפיצוי המוסכם הוא לפי דמי השכירות ודמי הניהול לשלושה חודשים אחרונים ששולמו בפועל, כפי שטוענת הנתבעת, ולא לתשלומים שצריכים היו להיות משולמים, כפי שנטען בסיכומי התובעת. לנוכח ניסוח התביעה אין ממש בטענה להרחבת חזית, והדברים מקבלים משנה תוקף שעה שבכתב ההגנה הנתבעת הכחישה את הסכום הנתבע (סעיף 67 לכתב ההגנה).
- לאמיתו של דבר, לנוכח ניסוח התביעה כאמור, שאלה היא אם לא די בנוסח התביעה שלפיו סכום הפיצוי המוסכם נגזר מהתשלום בפועל בשלושת החודשים האחרונים כדי להגיע למסקנה שיש לקבל את עמדת הנתבעת בעניין זה, בהיעדר פלוגתה, ומשלא הוסבר כיצד חושב הסכום הנתבע. איני נדרש להביע עמדה סופית בכך מכיוון מסקנתי היא שיש לאמץ את פרשנות בבילון להסכם לגוף העניין בנסיבות המקרה.
- כאמור, מדובר בהסכם שנכרת בין גורמים עסקיים מתוחכמים ומיוצגים משפטית. כפי שצוין לעיל, בהסכמים מסוג זה יש לתת משקל מכריע ללשון ההסכם ולמובנן השגרתי של מילותיו. זאת גם במחיר הסיכון של טעויות בניסוח שלא יתוקנו על-ידי בית המשפט (עניין ביבי כבישים, בפסקאות 6-5 לחוות דעתו של כב' השופט ע' גרוסקופף; עופר גרוסקופף ויפעת נפתלי בן-ציון "תכליות דיני פרשנות החוזים: באיזו דרך עלינו ללכת כשחשוב לנו לאן נגיע?" ספר גבריאלה שלו: עיונים בתורת החוזה 523, 547 (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים 2021)).
- המובן הרגיל של הטקסט של תניית הפיצוי המוסכם עולה בקנה אחד עם עמדת בבילון. בהסכם נאמר שהפיצוי המוסכם נגזר מהתשלומים "האחרונים ששולמו" ולא מחיובי הנתבעת בגין שלושת החודשים האחרונים (שהם התשלומים האחרונים שצריכים היו להיות משולמים, כנטען בסיכומי התובעת).
- רבץ טענה בסיכומיה שקבלת פרשנות הנתבעת תוביל לכך שחוטא יצא נשכר. כך מקום שבו לא שולם דבר משך תקופה ארוכה - הפיצוי המוסכם יהיה אפס. דין הטענה להידחות. כך לנוכח המשקל המכריע שיש לתת ללשון ההסכם, אך במיוחד לנוכח תניה אחרת בהסכם שמקנה למשכירה זכאות לפיצוי בדמות ריבית פיגורים חודשית של 2% בגין עיכוב של תשלומים, כאשר התובעת מודה בסיכומיה שמדובר בפיצוי מוסכם למרות שלא הוגדר כך במפורש בהסכם (בחישוב שנתי גס ומצטבר של ריבית דריבית מדובר בריבת שנתית של למעלה מ-26%).
רוצה לומר: בהיותה של תניית הפיצוי המוסכם שבסעיף 19.6 תניה גורפת בגין כל הפרה יסודית, ושעה שקיימת למשכיר ברירה לדרוש הפעלה של תניית פיצוי מוסכם אחרת וספציפית בדמות ריבית פיגורים גבוהה בגין עיכוב בתשלום, לא ניתן לקבל את הטענה שחוטא ייצא נשכר. גם אין מקום לנוכח תניית ריבית הפיגורים להפעיל את החזקה הפרשנית שלפיה אין לתת להסכם פרשנות בלתי מתקבלת על הדעת (לדיון בחזקה זו ראו ערעור אזרחי 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד נט(2) 265, 293-292 (1995)); חזקה שהיה מקום לשקול להפעיל במקרה שבהסכם לא הייתה מופיע תניה זו. משהצדדים כללו בהסכם תניה ספציפית המקנה פיצוי מוסכם בדמות ריבית פיגורים, אין זה בלתי מתקבל על הדעת שהניסוח הלשוני של תניית הפיצוי המוסכם הכללית משקף כוונה שהיא תחול באופן מרוכך במקרה של הפרה מחמת עיכוב בתשלום או היעדר תשלום.
- לפיכך מחויבים הנתבעים בתשלום פיצוי מוסכם בסך של 143,386 ₪ שמשקפים בקירוב תשלום דמי ניהול ודמי שכירות בגין חודש אחד לפי ההסכם (השוו, ערעור אזרחי 79/80 וילנר נ' טל-ניר, פ"ד לו(3) 162 (1982) שם לא נמצא שפיצוי מוסכם בגובה דמי שכירות של חודש אחד הוא בלתי סביר).
- אציין, בשולי הדברים, כי נראה גם שהעמדת הפיצוי המוסכם על סכום זה, בהתאם ללשונן הפשוטה של הוראות ההסכם, בשים לב לתניית ריבית הפיגורים (שלא נתבעה) ולזכאותה של התובעת לפסיקת הפרשי ריבית והצמדה (גם על דמי השכירות והניהול וגם על הפיצוי המוסכם), מובילה לתוצאה צודקת ומאוזנת יותר, במכלול הנסיבות.
- לנוכח מסקנתי זו איני נדרש להכריע בטענות נוספות של הנתבעת, ובכלל זה בטענה כי מדובר בתניית פיצוי מוסכם גורפת ואחידה המנוגדת לסעיף 6 לחוק החוזים תרופות; כי מעצם הניסוח הגורף עולה שלא מתקיים יחס סביר בין הפיצוי ובין הנזק שניתן היה לצפות מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה; כי פסיקת פיצוי לפי הוראת סעיף 19.6 תוביל לחיוב דרקוני ובלתי סביר; וכי אם ייקבע שיש לחייב את הנתבעת בפיצוי מוסכם יש להפחיתו בהתאם להוראת סעיף 21.1 להסכם השכירות (שהוא גבול הנזק האמיתי, כך טוענת הנתבעת, ביחס לפיגור בתשלום).
אציין, באופן כללי בלבד, כי מדובר בטענות שמעוררות שאלות המחייבות דיון מורכב יחסית (לדיון משפטי בסוגיות השונות ראו יצחק עמית "פיצוי מוסכם - סוגיות והיבטים" ספר גבריאלה שלו - עיונים בתורת החוזה 640-621 (2021)). כך בשים לב להיותה של תניית הפיצוי המוסכם גורפת והמשמעות שעשויה להיות לכך לעניין העברת הנטל לתובעת להראות שמדובר בסכום סביר בגין ההפרה הקונקרטית; כך לנוכח הסכום הגבוה של הפיצוי המוסכם הנתבע ביחס לגובה החוב מושא התביעה וביתר שאת לנוכח הפחתתו המשמעותית סמוך לאחר הגשתה; כך גם לנוכח טענת הנתבעים שההפחתה אשר אותה יש ליישם היא לפיצוי מוסכם לפי ריבית הפיגורים הקבוע בסעיף 21.1 להסכם, מבלי שנטען במפורש שיש לקצוב את תקופת ריבית הפיגורים ואם כן באיזה אופן, וכאשר מנגד לטענת התובעת יישום ריבית הפיגורים יוביל לפיצוי מוסכם גבוה יותר מזה שנתבע לפי סעיף 19.6 לנוכח חלוף הזמן מאז שהוגשה התביעה, וזאת מבלי שאף אחד מהצדדים הציג תחשיב השוואתי מדויק - כזה המביא בחשבון את המועדים ואת הדרישה של התובעת לתוספת של הפרשי הצמדה וריבית בגין הפיצוי המוסכם לפי סעיף 19.6 (תחשיב שדומה שצריך היה לתמוך בחוות דעת מומחה).