סעיף 6.11 לחלק ב', מתווה את העקרונות לבדיקת התמורה לבעלי הדירות. סעיף זה קובע, לדוגמא, כי מפתח התמורה לבעלי הדירות האופייניות יהיה אחיד, בהתחשב בהבדלים בין שטחי הדירות (תת-סעיף א'); כי מפתח התמורה לבעלי הדירות שאינן אופייניות יהיה אחיד, בהתחשב בשווי הדירות ביחס לדירות האופייניות (תת-סעיף ב'), כי היזם יישא בכל הוצאות בעלי הדירות (תת-סעיף ג'); וכן הוראות נוספות מעין אלו. לצד זאת, בתת-סעיף ד', נקבע, בקווים כלליים, מה תהא התמורה לבעלי דירה. בדומה, סעיף 7.11 מתווה את העקרונות לבדיקת התמורה לבעל הדירה המסוים, בשומה הנערכת לפי חלק ג'. העקרונות שבסעיף זה נועדו לסייע בבחינה האם לדירה המסוימת מאפיינים המצדיקים תמורה עודפת. כך, על השמאי להתחשב, בין היתר, בשטח הדירה, בהצמדות, במיקום הדירה, בקיומו של שיפוץ פנימי משמעותי, בזכויות נוספות המיוחסות לדירה, ובהתאמות של הדירה לצרכים מיוחדים לאדם בעל מוגבלות. אין בעקרונות שמתווה סעיף זה הגבלה כלשהי על התמורה לבעל הדירה או התייחסות כלשהי למדרגות התמורה אשר בחלק א' לתקן."
- היינו, בהתאם לחלקים ב' וג' לתקן 21.1, לצורך בחינה האם מאפייני דירה מצדיקים מתן תמורה עודפת יש לקחת הן את שטחה והשטחים המוצמדים אליה (כמו במקרה של טויטו) והן את מאפייניה הכלכליים (כמו במקרה של איצקוביץ).
- על רקע האמור, אפנה לבחון את הדירות של משפחת טויטו ומשפחת איצקוביץ.
- דירת טויטו - למשפחת טויטו תוספת של שטח המוצמד לדירה כדין בגודל של 24 מ"ר (ראו: נספח 1 לתצהיר טויטו, עמוד 3 לתצהיר- אישור מצב זכויות בנכס מרשות מקרקעי ישראל ועמודים 41-44 הסכמי מכר באשר לדירה). מדובר בדירה היחידה במתחם לה מוצמד שטח וושטחה הוא הגדול ביותר במתחם. לכן, בדין דירת התמורה של משפחת טויטו (תוספת של 10% משטח הדירה הקיימת), הינה גדולה יותר מדירות התמורה של הנתבעים. ברי כי הבדלי שטחים בדירות הקיימות משליך באופן ישיר על הבדלי שטחים בדירות התמורה. ככל ולבעל דירה בבניין יש דירה גדולה יותר מלכתחילה, דירת התמורה שיקבל תהיה גדולה יותר (ראו והשוו: ערעור שונה - אזרחי (מחוזי ת"א) 19339-01-23 עו"ד הלן אייזן נ' טקר ליאון ברנרד (נבו 15.5.2023), בפס' 25). תמורה באופן זה מהווה תמורה שוויונית וסטייה ממנה מהווה תמורה לא שוויונית.
גם הנתבעת 2 הסכימה עם היגיון זה. הנתבעת 2 אישרה בחקירתה, כי אילו היה מוצמד לה שטח "באופן תקני", אזי שהייתה מגיעה לה תמורה גדולה יותר (עמ' 422 ש' 9-26, עמ' 423 ש' 5). הנתבעת 2 אישרה כי בבניין בו מצויים דירתה ודירת טויטו הסדרת הזכויות נעשית על ידי רשות מקרקעי ישראל ("המנהל") (עמ' 425 ש' 1-16). הנתבעת אישרה כי באופן כללי, הצמדת שטח הינה תקנית אם היא רשומה במנהל (עמ' 423 ש' 22-24). ברם, כאשר הוצג לה בחקירתה אישור רמ"י לתוספת השטח המוצמד של טויטו, הנתבעת 2 התחמקה ממתן מענה (עמ' 426 ש' 1-26, עמ' 427 ש' 1-25).