עיקר טענות התובעים
- התובעים הסכימו להתקשר עם היזם בעסקת פינוי בינוי והם מהווים "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" כהגדרתו בחוק פינוי בינוי (92% חתימות).
- הבניינים בהם גרים הצדדים הם בנייני שיכון ישנים, במצב פיזי רעוע, ללא ממ"דים ואינם מחוזקים או עמידים בפני רעידות אדמה. בבניינים בעיות תשתיות ותחזוקה רבות - בביוב, בחשמל, בתשתיות ועוד - באופן המקשה על חיי היומיום ומגביר את הצורך האקוטי בביצוע תהליך התחדשות עירונית. הדיירים בפרויקט צפויים לקבל דירות גדולות ומשופרות בהשוואה לדירות הקיימות, בבניינים חדשים, נוחים ובטוחים, שצפויים להעלות את רמת חיי המתגוררים בהם.
- על פי חוות הדעת לתכנית (משנת 2020), שיעור הרווח היזמי הינו 17.2%. על אף הרווח היזמי הנמוך, החליט היזם לקדם את הפרויקט, אשר עתיד להביא להתחדשות עירונית ולשיפור משמעותי ברמת הדיור של תושבי הבניינים.
- הנתבעים הם בעלי דירות שמסרבים סירוב בלתי סביר לפרויקט ולא הראו טעם כלשהו לסירובם המתמשך.
- סירוב הנתבע 1, בעל דירה מס' 14 בבניין כצנלסון 4:
- הנתבע רכש את הדירה רק לאחר תחילת קידום הפרויקט. בתחילת תקופת קידום הפרויקט הייתה הדירה בבעלותו של מר יעקב אינוך ז"ל ("מר אינוך"). מר אינוך היה מיוצג על ידי עורכת הדין שרה נווה, אמו של הנתבע 1 (להלן: "עו"ד נווה"), וההתקשרות בעניין החתימה על ההסכם נעשתה באמצעותה. עו"ד נווה גם ייצגה את הצדדים בעסקת מכירת הדירה של מר אינוך לנתבע 1, תוך מודעות לכך שבבניין מקודם הפרויקט.
- בתקופת הבעלות של מר אינוך בדירה, נשלח אליו מכתב התראה מטעם ב"כ התובעים, בו התבקש להבהיר את עמדתו ביחס להסכם. בתגובה למכתב, ציינה עו"ד נווה כי מר אינוך מסרב לחתום על ההסכם משום לטענתו (העמומה והמוכחשת) הופנו כלפיו איומים, האשמות וניסיונות הכפשה, תוך פגיעה וניסיון לשלול ממנו זכות בסיסית לפעול באופן שקול וענייני בנוגע לרכושו האישי. בנוסף, נטען כי אין בידיהם את מלוא המסמכים הרלוונטיים לעניין ההסכם, ודרשו לקבלם. לבסוף, צוין שממילא מר אינוך מעוניין למכור את הדירה. אלא שאין בטעמי הסירוב של מר אנוך ממש, והם אינם רלוונטיים כיום: מלוא החומר הרלוונטי הועבר לעו"ד נווה זמן קצר לאחר שביקשה אותו ולא התבקש כל מידע נוסף. בנוסף, מר אינוך מכר את דירתו לנתבע 1.
- לאחר מכירת הדירה, ניסו היזם וב"כ התובעים לקדם את החתימה על ההסכם עם הנתבע 1. במהלך פגישת זום, שיחות והתכתבויות בין הצדדים, דרשה עו"ד נווה שייצגה את נתבע 1 (בכובעו כרוכש הדירה) מסמכים שכבר הועברו לה בעבר (במסגרת ייצוגה את מר אנוך), מסמכים שזמינים לצפייה באתר מנהל התכנון "תכנון זמין" וכן מסמכים שאינם רלוונטיים. ב"כ היזם וב"כ התובעים העבירו לה את המסמכים והשיבו לה על שאלות רבות. מדובר בתהליך שחזר על עצמו במהלכו פנתה עו"ד נווה בבקשות חוזרות ונשנות למידע נוסף, אשר גרר בקשות נוספות אחריהן, באופן שלא קידם את הסכמתה לחתימה מזה שנים. ב"כ היזם וב"כ הדיירים ניסו לתחם בזמן את ההתנהלות, ללא הועיל.
- למרות הנכונות למסור את המסמכים ולהשיב על השאלות (שאינן קשורות ממילא לעילות סירוב סבירות לחתימה על הסכם), הניסיון לייתר את ההליך המשפטי ולהגיע להסכמה, לא צלח. ביום 23.3.22 הודיעה עו"ד נווה כי היזם מתנהל באופן "דורסני ומאיים" והודיעה שאין כוונה לשתף פעולה.
- מדובר בהתחמקות וסרבנות בלתי סבירה שנועדה "למתוח" את הליך המשא ומתן ולהאריכו עד אין קץ.
- הנתבע 1 אינו מתגורר בבניין. ה"עלות" של עיכוב הפרויקט הינה קטנה עבורו, והוא לא נאלץ לחיות בבניין ישן בעל תשתיות לקויות ומסוכנות. בנוסף, הנתבע 1 ידע כאשר רכש את הדירה, כי הבניין נמצא בהליכים מתקדמים של פרויקט פינוי בינוי.
- סירוב הנתבעת 2, בעלת דירה מס' 4 בבניין כצנלסון 2:
- כל הניסיונות לקבל את עמדת הנתבעת 2 עלו בתוהו. עמדתה ביחס להסכם התקבלה לראשונה כאשר הגישה התנגדות מטעמה לתכנית התחדשות העירונית. מתוכן ההתנגדות עולה שלטעמה, ליזם אושרו הקלות וזכויות שמהוות תוספת תמריצים גבוהה מדי שאינה מוצדקת, כביכול, שלא לטובת הדיירים. עוד נטען בהתנגדות, כי ערכה של דירה קיימת בבניין גבוה בטווח הארוך מערכה של דירה חדשה.
- טעמים אלה אינם רלוונטיים כיום ואינם מהווים סירוב סביר לחתום על ההסכם: ההתנגדות של הנתבעת 2 נדחתה במלואה על ידי הוועדה המחוזית, היות ושיעור הרווח היזמי בפרויקט עמד על 17% בלבד. בנוסף, שיעור ההצטרפות הגבוה של יתר הדיירים בבניין מעיד שמדובר בפרויקט המגלם הטבה כלכלית משמעותית. גם לאחר דחיית ההתנגדות, הנתבעת 2 לא הסבירה מדוע היא עומדת על סירובה לחתימה על ההסכם ולא הציעה פתרון אפשרי שיפיס את דעתה ויאפשר את קידום הפרויקט.
- בהידברות של נציגי היזם עם הנתבעת, התנתה הנתבעת 2 את הסכמתה לחתום על ההסכם, בדרישות שאינן סבירות.
עיקר טענות הנתבעים בכתבי ההגנה
- הנתבעים הגישו כתבי הגנה נפרדים לכתב התביעה. להלן תובאנה טענותיהם יחד:
- היעדר כדאיות כלכלית - לפרויקט יש רווח יזמי נמוך. בחוות דעת הראשונה של פז כלכלה לא נלקחו בחשבון עלויות המסתכמות במיליוני ש"ח כגון עלות רכישת שטח השלמה מרמ"י, עלות בגין חפירת מי תהום, זיהום קרקע, זיהום מי תהום ובעיות איכות סביבה אחרות, פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, עלויות כתבי שיפוי ועלות היטל השבחה. בנוסף אין התייחסות לערבות בנקאית להבטחת דמי שכירות לבעלי דירות בתקופת הבניה, ערבות ביטוחים וקרן תחזוקה. בנסיבות אלה, אין היתכנות כלכלית לפרויקט. המבואה לא ערכה בדיקה משפטית וכלכלית של ההסכם ועמידתו בהוראות חוק פינוי בינוי. קיים חשש שהפרויקט יכשל ויהפוך לאתר בנייה.
- חוסר שוויון וחוסר הגינות בתמורות - מנגנון חלוקת הדירות לפיו בעל דירה שחתם על ההסכם מוקדם יותר ימוקם בעדיפות בטבלת בחירת דירות התמורה, מנוגד להוראות החוק ומפר את עקרון שוויון ההגינות.
- התנהלות היזם והיעדר המצאת מסמכים - היזם הינו קבלן חתימות. היזם הפעיל לחץ על בעלי הדירות לחתום על ההסכם ויש להניח כי בכוונתו למכור את הפרויקט. היזם התנהל בחוסר תום לב וחוסר שקיפות שעה שהסתיר עובדות, מסמכים ומידע המעידים על כשלים מהותיים ופרוצדורליים (היעדר הון עצמי, איתנות כלכלית והיעדר ניסיון), כשמרבית בעלי הדירות הינם קשישים קשיי יום. על אף פניות רבות של עו"ד נווה, ב"כ התובעים סירב למסור מסמכים לרבות ההסכם וצרופותיו ומידע בנוגע לפרויקט, ועד היום לא מסר אף לא מסמך אחד באשר למצבו הכלכלי הרעוע של היזם. בנוסף, היזם הוכרז כמפר חוק שחובותיו הועברו להליכי גבייה באמצעות רשות האכיפה והגביה. לאחר אישור התב"ע החדשה היזם מכר מניות לידיים זרות ללא ידיעת והסכמת בעלי הדירות. בנוסף, תובעים מס' 26-27, ציון קינן ושמעון קינן, הם בעלי הדירה מס' 1 בכצנלסון 2 והם קרובי משפחה של היזם (להלן: "משפחת קינן"). משפחת קינן הרחיבה את דירתה על חשבון הגינה המשותפת, באופן בלתי חוקי. הדירה משמשת לשימוש מסחרי ללא היתר. היזם לא הצהיר על בן משפחה שמחזיק דירה בפרויקט בניגוד לחובת גילוי נאות. בנוסף, אחד מבני משפחת קינן מונה לנציגות בעלי הדירות בניגוד עניינים מובהק. כמו כן, מר יוסף דנדקנר ואשתו, דיירי בניין כצנלסון 2, הועסקו במשך שני עשורים בעבודות ניקיון ותחזוקה במשרדם של התובעים קינן. גם הוא מונה לנציגות, ופעל בשידול של בעלי הדירות לחתום על ההסכם. לאחר מכן התנגד לפרויקט אך בשל הפעלת לחץ החליט למכור את הדירה. התנהלות היזם המתוארת לעיל אינה עומדת במדיניות המבואה.
- מטרת ההליך דנא להפעיל לחץ פסול על הנתבעים ולכפות עליהם שלא כדין את ההסכם, תוך השחרת שמם.
- היעדר הרשאה - במועד הגשת התביעה, ב"כ התובעים לא צירף ייפוי כוח חתום על ידי כל בעלי הדירות התובעים. כתב התביעה הוגש על ידי 37 תובעים בלבד, וייפוי הכוח שצורף לכתב התביעה הינו ייפוי כוח שהועבר על ידי עו"ד גיא פרבמן, המייצג את בעלי הדירות בפרויקט (להלן: "עו"ד פרבמן"). החתימות על ייפוי הכוח חסרות פרטים מזהים כגון שם, מספר תעודת זהות ותאריך. בעלי הדירות לא נתנו הסכמה נפרדת ומפורשת בכתב להעביר את הייצוג לעורך דין אחר. בנוסף מהמסמכים עולה כי עמידר לא חתמה על ההסכם ואף לא נרשמה הערת אזהרה על הדירה, ללא הסבר.
- ההסכם חסר תוקף ולכן אין עילת תביעה - ההסכם חסר תוקף בהתאם לסעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), היות והתנאי המתלה הראשון להסכם באשר למועדי החתימות, לא התקיים.
- היזם לא צירף להסכם מסמכי תאגיד כנדרש (החלטת החברה למינוי מורשה חתימה, פרוטוקול בעלי מניות המאשר את ההסכם, חתום ומאומת על ידי עורך דין), והחתימה של היזם אינה כוללת פרטים מזהים של החותם.
- היעדר מתן ערבויות כנדרש - היזם אינו מספק את הערבויות הנדרשות להקמת הפרויקט, ואינו מספק ערבות אוטונומית מהבנק המלווה.
- אשר לנתבע 1 - הנתבע 1 אינו סחטן. מדובר בדירתו הראשונה והיחידה. הנתבע 1 עבד שנים רבות וחסך, גם במהלך תקופת לימודי הרפואה, כדי לרכוש דירה קרובה למקום התמחותו בבית החולים אסף הרופא. עד תחילת התמחותו בבית החולים אסף הרופא הדירה הושכרה. הדירה נרכשה בשל קרבתה לבית החולים ומאפייניה (ממוקמת לצד מגדל מים עתיק ובשל המרפסת הצופה על פארק). במועד בו הנתבע 1 רכש את הדירה הסיכוי לפרויקט היה קלוש, ותושבי השכונה וחלק מבעלי הדירות התנגדו לו. אשר לטענות באשר למר אינוך - עו"ד נווה ייצגה אותו במשך שנים בעניינים שונים. מר אנוך התלונן בפניה כי הופעלו עליו לחץ ואיומים כבדים מצד היזם ונציגיו. עו"ד נווה פנתה ליזם בעניין נקודתי של התאמת התמורה בפרויקט כך שתתאים לקשיש בהתאם לתיקון מס' 6 לחוק פינוי בינוי, אך היזם סירב לכך.
- אשר לנתבעת 2 - היזם לא הציע לנתבעת 2 מגורים חלופיים או דירת תמורה הכוללת התאמות למוגבלותה, כפי שיש בדירתה הקיימת. הנתבעת 2 אינה דיירת סרבנית או סחטנית, והיא לא הסכימה לחתום על ההסכם שכן הוא פוגע בזכויותיה. הנתבעת 2 ביקשה לקבל את אותם התנאים שיש בדירתה הקיימת. הנתבעת 2 סובלת מפגיעות אורטופדיות, והיא בעלת אחוזי נכות. בשל הנכות, אין ביכולתה להפעיל מיזוג אוויר בביתה והיא מסתמכת על דירתה כיום שיש בה שלושה כיווני אוויר על מנת לחיות חיים נורמטיביים. משכך, דרשה לקבל דירה עם שלושה כיווני אוויר ולא ביקשה תמורות עודפות.
עיקר תשובת התובעים בכתב התשובה
- התובעים הכחישו את טענות הנתבעים: אין עילת סירוב סבירה בהתאם לחוק פינוי בינוי; ב"כ התובעים קיבל הרשאה מפורשת להגיש התביעה בשם התובעים; לפרויקט יש כדאיות כלכלית; היזם הוכיח איתנות פיננסיות; היזם העניק לדיירים ביטחונות מספקים וראויים; אין יסוד לטענות כי ההסכם בטל, והטענה נסמכת על פרשנות שגויה של ההסכם; אין ניגוד עניינים, מלכתחילה היזם התבקש על ידי קרוב משפחתו לסייע ולהציל את הבניין בשל הבעיות בו, שעה שיזמים אחרים נמנעו ממעורבות בפרויקטים של התחדשות עירונית בלוד; ההליך התנהל בשקיפות מלאה ובגילוי נתונים מלא, בהובלת מבואה, לרבות בשלבי בחירת הנציגות, מינוי היזם ובחירת עורך דין מלווה.
- אשר לנתבע 1 - הוא אינו מכחיש שבאת כוחו, עו"ד נווה, ייצגה גם את מר אנוך, כך שהנתבע 1 רכש את הדירה ביודעו על הכוונה לבצע עסקת פינוי בינוי ועל גיבוש רוב מיוחס מבעלי הדירות הקיימות התומך בעסקה. הנתבע 1 קיבל מסמכים רבים מהיזם (באמצעות עו"ד נווה). היזם דרש כי הנתבע 1 יערוך רשימה סופית של מסמכים ומידע מבוקשים שלאחר קבלתם תינתן תשובה סופית לעסקה. הנתבע 1 סירב לכך.
- אשר לנתבעת 2 - במהלך המגעים עמה, הנתבעת 2 העלתה דרישה אחת בלבד, לקבל דירה בעלת שלושה כיווני אוויר, שאחד מהם הוא כיוון מזרח, בבניין החדש. הנתבעת 2 הודיעה כי לולא תיענה דרישתה זו באופן מדויק, היא מסרבת לחתום על ההסכם. נציגי היזם הציגו לה את תכניות הבניין לפיהן אין בפרויקט דירות בעלות שלושה כיווני אוויר. לדיירים בפרויקט אין זכות יסודית לקבל "את הדירה שיש להם היום" בעסקת פינוי בינוי. אם היה נדרש היזם לספק לכל אחד מהדיירים דירה זהה לדירה הקיימת, לא ניתן היה לקדם עסקת פינוי בינוי לעולם או להשיג את היתרונות שבקידום עסקאות אלה. יתר הטענות שטענה בכתב הגנתה, הן טענות חדשות ומלאכותיות שנועדו להצדיק בדיעבד את הסירוב. בנוסף הנתבעת 2 דרשה לקבל תשלום כספי גבוה מאוד וחסר הצדקה, כתנאי להסכמתה.
השלמת מסמכים על ידי התובעים
- ביום 12.12.22 התקיים דיון קדם משפט ראשון בהליך, בסיומו, בין היתר, נקבע כי התובעים יגישו את המסמכים הבאים: ייפויי כוח לעורך הדין החדש אשר ייצג את בעלי הדירות מעתה ואילך על רקע החלפת ייצוג התובעים; אישור מעו"ד פרבמן ב"כ בעלי הדירות בעסקת הפינוי בינוי כי ההסכם נחתם על ידי בעלי הדירות בפניו או מי ממשרדו; מסמכים נוספים שלא צורפו לכתב התביעה כגון חוות הדעת משנת 2022 ותוספות להסכמים שנחתמו עם חלק מבעלי הדירות.
- ביום 19.1.23, הגישו התובעים הודעה בהתאם להחלטה מיום 12.12.22, לה צורפו חוות הדעת משנת 2022 ותצהיר עו"ד פרבמן. עו"ד פרבמן הצהיר כי כל התובעים חתמו בפניו או בפני עו"ד ממשרדו על ההסכם עם היזם ועל ייפוי הכוח שצורפו להסכם, לרבות ייפוי כוח כללי, ייפוי כוח לנקיטת הליכים משפטיים וייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר.
- ביום 5.3.23 הגישו התובעים ייפוי כוח חתומים על ידי כל התובעים למעט תובעות 12-13 ותובעים 35-36 לכתב התביעה המקורי. בהודעה מטעמם עדכנו כי התובעות 12-13 טרם אותרו לצורך החתמתן על ייפוי כוח; ותובעים 35-36 הסכימו לחתום על ייפוי כוח אך טרם תואמה פגישת חתימה. בנוסף, הודיעו כי התובע 20 ז"ל והתובע 24 ז"ל, מאיר אלבז ז"ל ויהודה גלנטי ז"ל, נפטרו ולכן התבקש למוחקם מהתביעה. כן התבקש להחליף את תובעת מס' 19, גב' חוש ז"ל שנפטרה, ביורשיה.
- ביום 5.3.23 הוגשה על ידי התובעים בקשה לשינוי תובעים נוכח פטירתם של חלק מהתובעים. ביום 11.4.23 קבע בית המשפט כי התובעים יגישו כתב תביעה מתוקן אליו יצורפו ייפוי הכוח מטעם כלל התובעים וכן כל המסמכים הנדרשים כדין. ביום 14.5.23 הוגש כתב תביעה מתוקן.
המשך השתלשלות ההליך