עוד במהלך הדיון, העידה הנתבעת 2 שציינה כי היא שוקלת לעבור להתגורר בדיור מוגן ולהשכיר את דירתה החדשה.
במעמד הדיון, הסכימו היזם והנתבעת 2 כי הנתבעת 2 תפרסם את דירתה למכירה באמצעות מתווך וככל והדירה תימכר, יישא היזם בשכר טרחת המתווך. הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה.
- ביום 29.10.23 הגישה הנתבעת 2 הודעת עדכון ובקשה למתן הוראות, במסגרתה הודיעה כי במסגרת השיחות שקיימה לצורך פרסום דירתה, היא נדרשה למסור פרטים אודות דירת התמורה, וביקשה כי דירת התמורה תהיה עם שלושה כיווני אוויר. כן ביקשה לקבל תשריט הדירה המוצעת ואת תכנית הבניין, הכוללת את מספר הדירות הכולל בבניין ואת תמהיל הדירות.
- ביום 29.11.23 הגישו התובעים תגובה להודעה במסגרתה התנגדו לבקשת הנתבעת 2 בטענה כי בכוונתה לקבל את הצעת התובעים לפשרה לקבל דירת שלושה כיווני אוויר אשר אינה רלוונטית עוד.
- ביום 7.12.23 הגישה הנתבעת 2 תשובה לתגובת התובעים, במסגרתה דחתה את הטענות.
בקשת הנתבעים למינוי שמאי מקרקעין כמומחה מטעם בית משפט לבחינת התמורות המוענקות לכלל הדיירים והכדאיות הכלכלית של הפרויקט
- ביום 16.1.24 (ארבעה חודשים לפני מועד דיוני ההוכחות), הגישו הנתבעים בקשה משותפת למינוי שמאי מקרקעין כמומחה מטעם בית משפט לבחינת התמורות המוענקות לכלל הדיירים והכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
- ביום 25.1.24 הגישו התובעים תגובה לבקשה במסגרתה התנגדו לבקשת הנתבעים.
- ביום 11.2.24 הגישו הנתבעים תשובה לתגובה במסגרתה דחו את טענות התובעים.
- ביום 4.4.24 ניתנה החלטת בית המשפט בגדרה נדחתה הבקשה למינוי מומחה, בין היתר היות והבקשה הוגשה בשיהוי בסמוך למועד ישיבת ההוכחות ולא הוצגה הצדקה לשיהוי בהגשת הבקשה.
תצהירי עדות ראשית, חוות דעת ודיוני הוכחות
- מטעם התובעים, הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר קינן ומר טויטו.
- מטעם הנתבעים, הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבע 1 והנתבעת 2. בנוסף הוגשה חוות דעת מומחה של השמאית גב' פנינה אבן חן מיום 28.2.24 שמטרתה בדיקת שוויין של דירות הנתבעים ביחס לדירות התובעים בפרויקט (להלן: "חוות דעת הנתבעים" ו- "שמאית הנתבעים", בהתאמה).
- ביום 2.5.24 הגישו התובעים חוות דעת שמאית שנערכה על ידי פז כלכלה, המתייחסת לחוות דעת הנתבעים (להלן: "חוות הדעת המשלימה").
- לבקשת הנתבעים, זומנו העדים: מר אהרון איצקוביץ; נציג מטעם המבואה; עו"ד גיא פרבמן ונציג פז כלכלה.
- ביום 5.5.24 התקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה נחקרו מר טויטו; מר קינן; מר איצקוביץ ומר ציון קינן.
- ביום 19.5.24 התקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה נחקרו נציג פז כלכלה שערך את חוות הדעת המשלימה, מר עמית טוטיאן (להלן: "פז כלכלה"); גב' עליזה טרונה מטעם המבואה; שמאית הנתבעים והנתבעת 2.
- ביום 20.6.24 התקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה נחקר הנתבע 1.
סיכומים והגשת צווי ירושה וקיום צוואה
- ביום 23.2.25 התקיים דיון סיכומים בעל-פה, במסגרתו שבו הצדדים והציגו טענותיהם.
- ביום 31.3.25 ובהתאם להחלטת בית המשפט מיום 26.3.25, הגישו התובעים צווי ירושה וקיום צוואה של התובעים שנפטרו מאז תחילת ההליך דנא: ביחס לגב' חוש, צורף צו קיום צוואה ממנו עלה כי יורשתה היחידה בנוגע לדירה היא בתה רשל מרקוס; ביחס למר מאיר אלבז ז"ל, תובע מס' 20, צורף צו ירושה לפיו יורשתו היחידה היא בת זוגו מסודי אלבז; ביחס למר יהודה גלנטי ז"ל, תובע מס' 24, צורף צו ירושה, לפיו יורשתיו היחידות הן בת זוגו מלכה סולטנה גלנטי (13/14) ובתו הקטינה שיראל גלנטי (1/4). רשל מרקוס חתמה על יפוי כוח להגשת התביעה. בנות הזוג של מר מאיר אלבז ז"ל ויהודה גלנטי ז"ל חתמו על ייפוי כוח להגשת התביעה ועל הסכם הפינוי בינוי.
השאלות שבמחלוקת
- על מנת לקבל את התביעה ולהורות על אכיפת ההסכם ועסקת הפינוי בינוי על הנתבעים לפי סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי בינוי, יש לבחון ולהשיב על שתי שאלות: (1) האם קיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הפינוי בינוי לכרות עסקת פינוי בינוי, בהתאם לסעיף 1 לחוק פינוי בינוי? אם התשובה הינה חיובית - (2) האם הנתבעים מסרבים סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיהם לשם ביצוע העסקה או מתנים את הסכמתם לכך בתנאים בלתי סבירים, בהתאם לסעיף 2(א) לחוק פינוי בינוי? אם התשובה לשתי השאלות הינה חיובית - תתקבל התביעה.
- להלן אבחן שתי שאלות אלו. בבחינת השאלה השנייה בדבר סבירות הסירוב, אבחן את הטעמים לסירוב כפי שהציגו הנתבעים.
דיון והכרעהמסגרת נורמטיבית - חוק פינוי בינוי
- סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי מורה כדלהלן:
"2(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה - בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה -