(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא אם כן הוכח אחרת;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות - המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית - לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר;
(5) היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:
(א) כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;
(ב) לא כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת משנה (א) - העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות"..
- אשר לסירוב בלתי סביר, בעניין שורצברגר נקבע כי סירובו של בעל דירה ייראה כבלתי סביר רק במידה ורוב מיוחס מקרב בעלי הדירות הסכים לעסקת הפינוי בינוי, וכן נמצא כי מדובר בעסקה כלכלית הכוללת בטוחות הולמות, כי הוצע לדייר הסרבן מגורים חלופיים ראויים, הכוללים, במידת הצורך, התאמות לתנאים מיוחדים הדרושים לו, תוך התחשבות בנסיבותיו האישיות והייחודיות, ככל שאלה מתקיימות:
"ודוק, במסגרת פרויקטי פינוי ובינוי בעלותם של בעלי הדירות בקניינם מועברת עבור תמורה הוגנת, או נשמרת, כאשר בדרך כלל תחת דירתם הקטנה והמיושנת זוכים בעלי הדירות לקבל דירה גדולה ומודרנית יותר. לפיכך בסופו של יום עתיד ערכו של נכס המקרקעין שבבעלותם לעלות על ערכה של הדירה הישנה אותה פינו. נוסף לאמור, על פי חוק פינוי ובינוי, סירובו של בעל דירה בבית משותף ייראה כבלתי סביר רק במידה ורוב מיוחס מקרב בעלי הדירות הסכים לעסקה שעל הפרק, וכן נמצא כי מדובר בעסקה כדאית כלכלית הכוללת בטוחות הולמות; וכמו כן, כי במסגרת ההצעה שהוצעה לדייר הסרבן הוצעו לו מגורים חלופיים ראויים, הכוללים, במידת הצורך, התאמות לתנאים מיוחדים הדרושים לו, והכול תוך התחשבות בנסיבותיו האישיות הייחודיות, ככל שאלה מתקיימות. כמו כן, יש ליתן את הדעת לכך שזכותם של כל בעלי הדירות לסרב להצטרף לפרויקט מוגבלת במידה שווה, וכי לפרויקטים אלו תכלית ציבורית ופרטית כאחד" (בפס' 25).
- על רקע האמור, אפנה לבחון את השאלות המשפטיות שתוארו לעיל.
שאלה ראשונה: האם קיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ פינוי בינוי אשר כרתו עסקת פינוי בינוי?
- כאמור לעיל, "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי" הוגדר בסעיף 1 לחוק פינוי בינוי, באופן שיתקיים בהינתן שלושה תנאים מצטברים:
- בעלי הדירות במקבץ שבבעלותם שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ;
- בבעלותם של אותם שני שלישים שלעיל, שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ...;
- צמודים לדירותיהם של אותם שני שלישים, יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ.
- בענייננו, בעלי הדירות אשר חתמו על ההסכם, עומדים בכל שלושת התנאים:
- בבעלותם 91.6% מהדירות במקבץ - (22 מתוך 24 דירות), יותר משני שלישים;
- בבית המשותף בכצנלסון 2, בבעלותם 87.5% מהדירות (7 מתוך 8 דירות); בבית המשותף בכצנלסון 4, בבעלותם 93.75% (15 מתוך 16 דירות) - יותר משלוש חמישיות;
- התובעים הם הבעלים של יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף במקבץ.
- הדבר עולה גם מתצהירו של עו"ד פרבמן, כי כל התובעים הנקובים בכתב התביעה וננקבו בייפוי הכוח שצורף לכתב התביעה, המהווים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ, חתמו בפניו או בפני עו"ד ממשרדו על ההסכם ועל ייפויי כוח (לרבות ייפוי כוח כללי, ייפוי כוח לנקיטת הליכים משפטיים וייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר).
- אשר לטענת הנתבעים כי עמידר לא חתמה על ההסכם ומשכך אין רוב מיוחס, לאחר שבחנתי הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. עמידר חתמה על תוספת להסכם במסגרתה עולה באופן חד משמעי כי היא מסכימה להוראות ההסכם, כך שחתימה על התוספת כמוה כחתימה על ההסכם עצמו.
- בנסיבות האמור, הגעתי לכלל מסקנה כי רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לכריתת הסכם פינוי בינוי. כעת אפנה לבחון האם סירוב הנתבעים לחתום על ההסכם הינו סירוב סביר.
שאלה שניה: האם סירוב הנתבעים הינו סירוב בלתי סביר?
- משנמצא כי קיים רוב מבין בעלי הדירות במקבץ לכריתת ההסכם, יש לבחון האם סירוב הנתבעים להצטרף לפרויקט הוא סירוב סביר בנסיבות העניין כמשמעו בחוק פינוי בינוי. בין היתר נדרש לבחון האם התנגדות הנתבעים נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, וכן אם התנגדותם אינה סבירה במשקפי החוק. ככל והתשובה תהיה שלילית, תתקבל התביעה כנגדם (ענין שורצברג, פס' 29):
"בבואו לדון בתביעה המוגשת על-פי חוק פינוי ובינוי, השאלה העיקרית הניצבת לפני בית המשפט, לאחר שבחן ומצא כי מדובר בבית משותף שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי וכי הרוב המיוחס הדרוש מקרב בעלי הדירות בו כבר הצטרף לפרויקט, היא איפוא השאלה מתי ייחשב בעל דירה שמסרב להצטרף לפרויקט פינוי ופינוי, או מתנה את הצטרפותו בתנאים, כדייר סרבן, שסירובו בלתי סביר בנסיבות העניין. במסגרת הכרעתו, על בית המשפט להבחין בין בעל הדירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית - לנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב לפני התנעת הפרויקט, לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות. ככל שנמצא סירובו של בעל הדירה בלתי סביר, יפנה בית המשפט לקבוע באיזה חלק מנזקם של שאר בעלי הדירות יישא הדייר הסרבן, בהתאם לסעיף 3 לחוק ובכפוף להוכחת הנזק וקשר סיבתי בינו לבין הסירוב".
- מבחינת טענות הנתבעים בכתבי הטענות, עולה כי ישנן ארבע סיבות מרכזיות להתנגדותם לחתום על ההסכם ולהצטרף לפרויקט: (1) היעדר כדאיות כלכלית של הפרויקט; (2) תמורות לא שוויוניות לבעלי הדירות; (3) התנהלות היזם; (4) טענת הנתבעת 2 לפיה דירת התמורה שתקבל תהיה ללא שלושה כיווני אוויר.
- להלן אבחן את הסיבות הללו והאם הן סבירות אם לאו.
היעדר כדאיות כלכלית