רקע: אופן בחינת כדאיות כלכלית ורווח יזמי בהתאם לתקן 21.1
- כאמור לעיל, סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי בינוי קובע כי סירוב בעל דירה לפרויקט פינוי בינוי לא ייחשב כבלתי סביר, אם הפרויקט חסר כדאיות כלכלית. בעניין זה קבע כב' השופט י' דנציגר בעניין שורצברגר (בפס' 30):
"דומה כי התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב, הינו התנאי הנוגע לאי כדאיות עסקת הפינוי ובינוי שעל הפרק (סעיף 2(ב)(1)) ...".
- ביחס לנטל הוכחת כדאיות העסקה לפינוי בינוי, קבע כב' השופט י' דנציגר בפס' 32 לעניין שורצברגר:
"באשר לנטל הוכחת כדאיותה של עסקת הפינוי ובינוי; נטל זה מוטל על כתפיהם של התובעים לפי חוק פינוי ובינוי. תימוכין לכך נמצא בעובדה כי החוק מכיר בחזקה בדבר כדאיות העסקה במקום בו קבע שמאי פינוי ובינוי, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק, כי העסקה כדאית כלכלית, או תהא כדאית בהתקיים תנאים שקבע, כאשר המנגנון הקבוע בסעיף 2א לחוק מאפשר דווקא לרוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין זה (כהגדרתו בסעיף 1 לחוק) לפעול למינוי השמאי. עמדה זו מתיישבת גם עם הכלל כי המוציא מחברו עליו הראיה ..."
- לעניין האופן בו יש לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקה לפינוי ובינוי, נקבע בעניין שורצברגר כי הבחינה הינה מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול:
"באשר לאופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי; זו תיבחן, מטבע הדברים, מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. כך עולה הן מלשונו של סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי, המתייחס לכדאיותה של "עסקת פינוי ובינוי" והן מתוכנו, בשים לב שקביעת שמאי פינוי ובינוי מקימה חזקה לעניין זה, כאמור" (פס' 33).
- בחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט נעשית בהנחיית תקן 21.1 (פרק א'), אשר אינו מהווה הוראת דין מחייבת אלא מנחה את עקרונות חישוב הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי
(פס' 49 לפסק דינה של כב' השופטת ר' ברקאי בעתירה מנהלית (מינהליים ת"א) 28180-02-20 ס. אלון חברה להשקעות ובנין בערעור מיסים נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז תל אביב (נבו 24.6.2021); פס' 29 לעניין המכון לרפורמות). - ככלל, תקן 21.1 (פרק א') נולד בשנת 2012 בשל הקושי בו נתקלו מוסדות התכנון לבחון את כלל ההיבטים הכלכליים של תכניות פינוי בינוי, כך שחלקן נותרו "על הנייר" ולא קודמו בשל היעדר כדאיות כלכלית. תקן 21.1 עודכן בשנת 2022 (עניין המכון לרפורמות, בפס' 5) והוא הרלוונטי לענייננו.
- כך בואר תקן 21.1 בעניין המכון לרפורמות, בפס' 34-35 לפסק דינו של כב' השופט י' כשר:
"תקן 21.1 (וליתר דיוק - פרק א' של תקן 21.1), מביא לכך שבפני רשות התכנון תונח חוות דעת שמאית שבה יחושב הרווח היזמי הצפוי בהקשרה של תכנית מסוימת לפרויקט פינוי-בינוי, בין היתר כתלות בתמורות שייתן היזם לבעלי הדירות, וזאת לפי מספר חלופות (או "מדרגות"). ויודגש: הרווח היזמי ביחס לחלופות התמורות השונות נבחן ביחס לתכנית מסוימת. התחשיב המונח בפני רשות התכנון, מאפשר לה לוודא את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, אם תאושר התכנית המוצעת...