טענות המשיבים
- המשיבים סומכים ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לדבריהם, יש לפרש את חוק החיזוק על רקע תכליתו כפי שעשה בית המשפט המחוזי. הם מסתמכים, בין היתר, על סעיף 2(ב) לחוק החיזוק, אשר קובע כי חוק המקרקעין ימשיך לחול על עבודה ברכוש המשותף, ואף טוענים, כי סעיף 5(ב) לחוק החיזוק ממילא מסמיך את המפקח במפורש לדון גם בשאלות קנייניות. עוד מפנים המשיבים לסעיף 72 לחוק המקרקעין, אם כי לשיטתם הוראות חוק החיזוק, שהוא חוק ספציפי ומאוחר, גוברות.
- לטענת המשיבים, סעיף 5(ב) לחוק החיזוק מקנה למפקח סמכות ברורה לדון בשאלות קנייניות ("העברת הזכויות בה לאחר מכן"). סעיף 5(ד) לאותו חוק, לעומת זאת, אינו דן בסמכות אלא במהות, וממילא כפוף לסעיף 5(ב). המשיבים מוסיפים, כי בעניין שומרוני דחה בית משפט זה את הפרשנות שנותנים המערערים בענייננו לסעיף 5(ד) לחוק החיזוק. עוד טוענים המשיבים, כי הפגיעה של חוק החיזוק היא "לתכלית ראויה", ולכן אין יסוד לטענת המערערים לפגיעה לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית - חוק החיזוק
- תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אושרה בממשלה ופורסמה למתן תוקף בשנת 2005. מטרת התכנית היא עידוד חיזוקם של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. לשם כך, היא מעניקה תמריצים מסוימים תוך שמירה על איזון בין הצורך בחיזוק המבנים לבין שיקולים אחרים. כך, היא מאפשרת מתן היתרי בנייה לביצוע שינויים במבנים לצורך חיזוקם בהליך מקוצר וכן מעניקה תמריץ של תוספת זכויות בנייה למי שיפעלו לחיזוק המבנים שבבעלותם.
- חוק החיזוק, שפורסם ביום 24.1.2008, הוא בגדר חקיקה משלימה לתמ"א 38 ונועד להקל על יישומה, כשהמטרה העיקרית שלו היא "להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק" [דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), (הוראת שעה), התשס"ז-2007, ה"ח הממשלה התשס"ז 313, בעמ' 702 (להלן: דברי ההסבר)]. החוק קבע מנגנונים שמטרתם להקל על ניצול זכויות בנייה וביצוע עבודות ברכוש משותף הנעשים במסגרת תמ"א 38, "תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מצד שני" (דברי ההסבר, שם).
- חוק החיזוק קובע מהו הרוב הנדרש לקבלת החלטות על-ידי דיירים בבניין משותף לביצוע עבודות על-פי תמ"א 38 במצבים השונים המפורטים בו: סעיף 3 קובע כי כשמדובר בעבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי של הרכוש המשותף, שאינו משנה את מעמדו של הרכוש המשותף, נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות; סעיף 4 קובע, כי אם מטרת העבודה ברכוש המשותף היא הרחבת דירה קיימת בבית המשותף, יחול ההסדר הקבוע בסימן ג1 לפרק ו לחוק המקרקעין, אלא שדי יהיה בהסכמת שני שלישים מבין בעלי הדירות.
- סעיף 5 לחוק החיזוק, שכותרתו "עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה", והוא שעומד בלב המחלוקת בענייננו, קובע כדלקמן: