"5. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.
(ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.
(ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים.
(ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה."
מהוראת ס"ק (א) עולה שכאשר מדובר בביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה (או דירות חדשות), נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין. עם זאת, בהינתן שמטרתו של חוק החיזוק היא, כאמור, עידוד בעלי דירות ויזמים לבצע עבודות חיזוק לבניינים והקלה על ביצוען, נקבע, כי גם אם אין הסכמה של כל בעלי הדירות, רשאי המפקח לאשר את ביצוע העבודה, על-פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף, ובלבד שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. ס"ק (ד) מבהיר, שגם אם הבנייה של הדירה החדשה (או הדירות החדשות) אושרה בידי המפקח שלא בהסכמת כל בעלי הדירות, היא תהא בבעלותם של כל בעלי הדירות, בהתאם לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם ערב הבנייה (דברי ההסבר, עמ' 705).
המסגרת הנורמטיבית - סמכויות המפקח על המקרקעין
- מעמדו ותפקידו של המפקח קבועים בחוק המקרקעין, ולפיו "מפקח" יהיה אדם הכשיר להיות שופט שלום אשר מונה על-ידי שר המשפטים (ראו: סעיפים 1 ו- 117(א) לחוק המקרקעין). סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע את סמכותו העניינית של המפקח להכריע בסכסוכים. ס"ק (א) קובע סמכות ייחודית למפקח לדון בסכסוכים מהסוג המפורט בו, ובין היתר, קובע, כי "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם... לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008... יכריע בו המפקח". ס"ק (ב) מקנה למפקח ולבית המשפט סמכות מקבילה (לפי בחירת התובע) לדון ב"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף". על-פי סעיף 74 לחוק המקרקעין, סמכויות של המפקח הדן בסכסוך יהיו כסמכויותיו של שופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית, אולם על-פי סעיף 75 לחוק האמור, רשאי המפקח לסטות מדיני הראיות וסדרי הדין הנהוגים בבתי המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית הצדק, ובלבד שירשום את הטעמים שהניעוהו לכך. החלטתו של המפקח דינה כפסק דין של בית משפט שלום והצדדים רשאים לערער עליה לפני בית המשפט המחוזי (סעיפים 77-76 לחוק המקרקעין) [ראו גם: ע"א 10112/03 פת נ' קטלן-אסן, [פורסם בנבו] פסקאות 24-21 (4.10.2009) (להלן: עניין פת); ע"א 7510/06 תמיר נ' הסל, [פורסם בנבו] פסקה 11 (11.10.2010) (להלן: עניין תמיר)].
- כעולה מהאמור לעיל, חוק החיזוק מקנה למפקח סמכויות הכרעה נוספות על אלה הקבועות בחוק המקרקעין, כשדוגמא לכך הוא סעיף 5, נשוא ענייננו.