האם מוסמך המפקח לדון בטענות קנייניות העולות אגב יישומה של תמ"א 38?
- כידוע, פרשנותו של חוק נלמדת מלשונו ומתכליתו [אהרן ברק פרשנות במשפט - פרשנות החקיקה 80 (התשנ"ג)]. ננסה, אם כן, בעזרת כלים אלה, ללמוד מי הוא הגורם שמוסמך לדון בתביעתם של המערערים כפי שהוגשה לבית המשפט המחוזי, ובפרט, תביעתם לסעד הצהרתי ביחס לבעלותם בשליש מהדירות שעתידות להיבנות בבניין (ככל שיאשר זאת המפקח). האם רק בית המשפט המחוזי הוא שמוסמך לדון בסכסוך, מכוח סעיפים 40 ו-51 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט); האם רק המפקח הוא שמוסמך לדון בסכסוך, מכוח סעיף 5 לחוק החיזוק וסעיף 72(א) לחוק המקרקעין; או שמא מדובר בסמכות מקבילה של שתי הערכאות?
- כאמור, סעיף 5(א) לחוק החיזוק מסמיך את המפקח - באופן ייחודי - להחליט בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, לבצע עבודה שמטרתה בניית דירה או דירות חדשות בבניין. דהיינו, לא יכול להיות חולק כי המפקח מוסמך לדון בתביעתם של המשיבים לביצוע העבודה בבניין, בהתאם להסכם עם אותו יזם (למותר לציין, כי הקביעה שבידי המפקח הסמכות לדון בתביעה זו אין בה כדי להביע עמדה, לכאן או לכאן, בשאלה האם עליו להורות על ביצוע העבודה האמורה). מכל מקום, סעיף קטן זה אינו נותן מענה, ודאי לא מענה מספק, לשאלה האם למפקח הסמכות לדון בתביעתם של המערערים, שהיא תביעה לסעד הצהרתי בדבר בעלות -חלקית - בדירות העתידות להיבנות (אם אכן תיבנינה).
- סעיף 5(ב) סיפא לחוק החיזוק מסמיך את המפקח, למנות אדם (עורך-דין או רואה-חשבון) שיהיה מוסמך "להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן". ניתן לפרש סעיף זה בשתי דרכים: האחת, כפי שניתן ללמוד מטענות המערערים, היא שהסיפא הנ"ל מתייחסת רק למצב שבו העבודה נעשית מכוח הסכמה של כל בעלי הדירות (כלומר, מתייחסת לרישא של סעיף 5(א) לחוק החיזוק); השנייה, היא שהסיפא מתייחסת גם לסיטואציה שבה העבודה מתבצעת תוך "כפייה" של המיעוט שהתנגד לכך; דהיינו, לפי הסיפא של סעיף 5(א) לחוק החיזוק. לשונו של סעיף 5(ב) לחוק החיזוק סובלת, לפחות על פניו, את שתי האפשרויות הנזכרות לעיל. אם הפרשנות השנייה היא הנכונה, אזי נשאלת השאלה אם מכוח הסיפא של סעיף 5(ב) רשאי המפקח להורות כי הדירה או הדירות החדשות שנבנו או ייבנו, יהיו בבעלותו של צד שלישי (יזם או קבלן), שאינו בעל דירה בבית המשותף עובר לביצוען של העבודות, לכאורה בניגוד לסעיף 5(ד) לחוק החיזוק.