הנה, לשונו של חוק החיזוק אינה יכולה, כשלעצמה, להכריע בשאלה אם למפקח סמכות - תהא זו סמכות ייחודית או מקבילה - לדון בתביעתם של המערערים.
- ואולם, יש מקום לבחון לצורך הדיון שלפנינו הוראת חוק רלבנטית נוספת, היא הוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין. סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מקנה למפקח, כאמור, סמכות ייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק. אני סבור, כי לשון סעיף זה היא רחבה וחד-משמעית, כפי שמיד אבהיר. לטעמי, נכונה טענת המשיבים, לפיה סעיף 72(ב) לאותו חוק מחדד את ייחודיותה של אותה סמכות. זאת משום שס"ק (ב) מלמד, שכאשר היה המחוקק מעוניין להקנות למפקח סמכות מקבילה לזו של בית המשפט המוסמך, הרי שהוא עשה כן בצורה מפורשת, כמו שעשה לגבי "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף". ללמדך, כי בעניין סכסוכים לפי חוק החיזוק, המחוקק הקנה בצורה מפורשת סמכות ייחודית למפקח. לכאורה, סמכות זו חלה גם על סכסוכים שעניינם בעלות על הדירה החדשה או הדירות החדשות שתיבנינה, בין לפי סעיף 5(ב) ובין לפי סעיף 5(ד) לחוק החיזוק.
- הנה, בעיניי, לשון סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מלמדת - בצורה חד-משמעית - על הענקת סמכות ייחודית למפקח לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק. אין בלשונו של סעיף 5 לחוק החיזוק כדי לסתור מסקנה זו. למען הסדר הטוב יובהר, כי סעיף 5(ד) אינו עוסק בענייני סמכות ולכן אין בו כדי לתמוך בטענות המערערים בערעור זה (להבדיל - אולי, ובלי לקבוע מסמרות - בשאלה המהותית העולה מתביעתם, דהיינו, למי שייכות זכויות הבעלות בדירות החדשות שתיבנינה, אם תיבנינה, בבניין).
- אשר לתכליתו של חוק החיזוק, גם היא מלמדת, לדעתי, על כך שלמפקח הסמכות לדון בטענותיהם של המערערים. כאמור, מטרתו של החוק היא עידודם של בעלי דירות לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ"א 38, בין היתר, על דרך הפחתת הרוב הדרוש בחוק המקרקעין לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף. העברת סכסוכים לפי חוק החיזוק לסמכותו של המפקח היא מנגנון נוסף שנועד להקל על ניצול זכויות בנייה וביצוע עבודות ברכוש המשותף מכוח תמ"א 38, הקלה שנולדה על רקע הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים ושיפור עמידותם מפני רעידת אדמה. רצון זה של המחוקק הובע בבירור בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין ובדברי ההסבר לחוק החיזוק. רצון זה שלוב גם בהוראות נוספות של חוק החיזוק (ראו למשל, סעיפים 5א ו-6). מסקנתי זו עולה בקנה אחד גם עם מסקנתה המנומקת היטב של השופטת ד' ברק-ארז בעניין שומרוני הנזכר לעיל, אף שמדובר אכן בהחלטה שניתנה בדן יחיד כשההתייחסות לסוגיה שלפנינו נעשתה למעלה מן הצורך (סעיף 19 להחלטה), כפי שטענו המערערים.
- עוד יצוין, כי בית משפט זה קבע לא פעם בעבר, כי המפקח, בפועלו בהתאם לסמכות המסורה לו בחוק המקרקעין, הוא "בית-דין" הכשר להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות (עניין תמיר, פסקה 11; עניין פת, פסקה 23). מסקנה זו נגזרת מכשירותו של המפקח, כקבוע בחוק המקרקעין (ראו לעיל) ומתפקידיו במסגרת חוק זה, כמו גם מתוצאותיה של החלטה שנתן המפקח (סעיף 76 לחוק המקרקעין). כך נקבע, בין היתר, כי המפקח מוסמך לדון בגררא, במסגרת תובענה לסילוק יד שהוגשה לפניו, גם בשאלות קנייניות (ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2, קרית אונו נ' ירדני, פ"ד לח(4) 487, 495 (1984); עניין פת, פסקה 23).
- יתרה מכך; זה מכבר קבע בית משפט זה, כי סעיף 74 לחוק המקרקעין אינו מגביל את סמכותו העניינית של המפקח ל"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם" כאמור בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, ולעניין זה ראו דברי מ"מ הנשיא (כתוארו אז) י' כהן בע"א 768/80 לחם נ' פומרנץ, פ"ד לה(3) 527, 531 (1981):
"טענתו של בא-כוח המערערים, שהמפקח לא היה מוסמך לתת צו הריסה, מתבססת על הוראת סעיף 74 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969...
מהוראה זו לומד בא-כוח המערערים, שבענייני מקרקעין סמכותו של המפקח מוגבלת "[ל]תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם", כאמור בסעיף 28(א)(3) של חוק בתי המשפט, תשי"ז-1957, ועל-כן, אין למפקח סמכות לדון בעניין הנוגע לבעלות במקרקעין, ובמקרה דנא, כך טוען בא-כוח המערערים, התעוררה שאלת בעלות לגבי המבנה, שהוקם על-ידי המערערים. אני סבור, שבא-כוח המערערים נתפס לכלל טעות בפירוש שנתן לסעיף 74 הנ"ל. סמכויות המפקח, מבחינה עניינית, נקבעו בסעיף 72 של חוק המקרקעין...
על-פי הוראת סעיף-קטן (א) של סעיף 72, מוסמך המפקח לדון בכל "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון..." הוראה זו הסמיכה את המפקח לדון ולהכריע לגבי אותו חלק מהמבנה, שהוקם בחלק הצמוד לדירת המערערים. סעיף 74 אינו מגביל את סמכותו העניינית של המפקח, אלא הוא נותן למפקח "הדן בסכסוך" את כל הסמכויות, שיש לשופט בית-משפט שלום, כאשר זה דן בתביעה אזרחית" (ההדגשות הוספו - י.ד.).
- לסיכום, סמכותו העניינית של המפקח קבועה בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, והיא חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק. משתובענת המערערים נוגעת לזכויות ביחס לדירות שתיבנינה, אם תיבנינה, מכוח תמ"א 38 ובהתאם להוראות חוק החיזוק, הרי שהמפקח מוסמך לדון בה.
- יובהר, כי אין באמור לעיל, כדי להכריע ולו בנימה, בשאלה המהותית שעל הפרק, דהיינו, זכויותיהם של המערערים בזכויות הבנייה העתידיות או בדירות החדשות שעשויות להיבנות על גג הבניין. מטעם זה, גם לא ראיתי לנכון להתייחס לטענה שעלתה במהלך הדיון לפנינו, בנוגע לכך שמדובר בהצמדה, להבדיל מרכוש משותף. זו טענה שנוגעת לגופן של הזכויות ולא לשאלה שהובאה לפתחינו במסגרת ערעור זה.
- נוכח כל האמור לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את המערערים לשאת בהוצאותיהם של המשיבים בסך של 25,000 ש"ח.
- לאחר השלמת חוות דעתנו המפורטות לעיל ולהלן, הגיש ב"כ המערערים "בקשה לתיקון טעות של הח"מ בתשובה שניתנה במהלך הדיון". במסגרת הבקשה הבהיר, כי במענה לשאלת בית המשפט בדיון השיב ב"כ המערערים שהטענה לפיה סעיף 5 לחוק החיזוק אינו מתייחס להצמדות אלא לרכוש משותף בלבד לא נטענה בבית המשפט המחוזי; ואילו כעת מתברר כי הטענה אכן הועלתה. נוכח המסקנה אליה הגענו, אין צורך להידרש לבקשה.
ש ו פ ט
השופט נ' סולברג:
דעתי כדעתו של חברי, השופט י' דנציגר, וכדעת בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת ע' אטיאס), כי הסמכות העניינית לדון בתובענה שהגישו המערערים נתונה למפקח על רישום מקרקעין.
הוראת סעיף 5(ב) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק) מלמדתנו באופן מפורש על סמכותו של המפקח לדון גם בזכויות קנייניות. בגדרן באה גם הסמכות לקבוע כי הדירות שתיבננה במסגרת חוק החיזוק לא תהיינה בבעלותם של המערערים; וגם הסמכות להורות על העברת הזכויות בדירה חדשה.
לא זו אף זו: הסמכות ניתנה למפקח גם בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אך מכל מקום הוראות חוק החיזוק גוברות בהיותו חוק מאוחר וספציפי.
כאמור, דין הערעור להידחות, כפי שהציע חברי.
ש ו פ ט
השופטת ע' ברון:
אני מצטרפת לעמדתם של חבריי, כי למפקח על רישום מקרקעין (להלן: המפקח) נתונה סמכות עניינית ייחודית לדון בתובענה שהגישו המערערים לבית המשפט המחוזי – ועל כן דין הערעור להידחות.
בתכנית המתאר הארצית הידועה כתמ"א 38, ניתן תמריץ לביצוע עבודות לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה – בדמות תוספת של זכויות בנייה למי שיפעלו לחיזוק המבנים שבבעלותם. גם חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק), תכליתו היא לעודד ולקדם ביצוען של עבודות לחיזוק בנייני מגורים מפני רעידות אדמה – בין היתר באמצעות הפחתת הרוב הדרוש לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף. בעוד שלפי חוק המקרקעין דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף לביצוע עבודות להוספה של דירה או דירות חדשות בבניין – לפי חוק החיזוק רשאי המפקח לאשר את ביצוע העבודות לפי רוב של הבעלים בשני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. עמדת המערערים, שלפיה למפקח הסמכות לדון רק בהיבטים הנוגעים לביצוע של העבודות ולא לזכויות הקנייניות בדירות שייבנו, למעשה מרוקנת את חוק החיזוק מתוכן. כפועל יוצא מן התמריץ שביסודה של תמ"א 38, לא אחת מהוות זכויות הבנייה הנוספות, כולן או מקצתן, את התמורה שמשלמים בעלי הזכויות בגין ביצוע עבודות החיזוק – והא בהא תליא. הגבלת סמכותו של המפקח לדון רק בביצוע של העבודות, ולא בזכויות בדירות שייבנו, חותרת אפוא תחת תכליתו של חוק החיזוק – שכאמור נועד לקדם עסקאות מסוג זה.
ש ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' דנציגר.
ניתן היום, כ"א בסיון התשע"ו (27.6.2016).