פסק הדין של בית המשפט המחוזי
- בית המשפט המחוזי קבע, כי פרשנותו הנכונה של חוק החיזוק, על רקע מטרתו ותכליתו, היא להקנות למפקח את הסמכות הייחודית והבלעדית לדון בכל הסוגיות הקשורות באופן ביצוע עבודות החיזוק, לרבות בשאלה האם הן תבוצענה על-ידי בעלי הדירות עצמם או על-ידי יזם חיצוני, על כל ההשלכות הקנייניות הנגזרות מכך, באשר לדירות החדשות שתיבנינה במסגרת הפרויקט. נקבע כי המחוקק ביקש לרכז בידי המפקח את הסמכות לטפל באישור ביצוע עבודות החיזוק, מתוך כוונה למקצע את הטיפול בעניין זה, לקצר את התהליך, וליצור מנגנון שיקל על ניצול זכויות הבנייה תוך יצירת איזון בין זכויות בעלי הדירות לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשם שיפור עמידותם בפני רעידות אדמה.
- במקרה דנן, אין מחלוקת בעניין הזכויות הקנייניות של המשיבים בדירתם וברכוש המשותף או ברכוש הצמוד המשותף עובר לאישורן או לביצוען של עבודות החיזוק. ככל שזו הייתה השאלה שבמחלוקת, הרי שלדברי בית המשפט המחוזי הייתה לו סמכות מקבילה לזו של המפקח ואולי אפילו סמכות ייחודית. אולם, המחלוקת האמיתית בין הצדדים היא בשאלה כיצד תבוצענה עבודות החיזוק, האם על דרך של נטילת שירותיו של יזם שהוא, במקרה זה, אביו של אחד מבעלי הדירות, או שמא על-ידי הדיירים בעצמם. נקבע, כי למפקח הסמכות לדון ולהכריע בשאלה זו.
טענות המערערים
- לטענת המערערים, הערעור מעלה שאלה עקרונית בנוגע לפרשנותו הנכונה של חוק החיזוק, שעשויה להיות לה השלכה במקרים רבים: האם יש למפקח סמכות לקבוע, כי הדירות שתיבנינה במסגרת חוק החיזוק (שיוחלט לאשר את בנייתן במסגרת סמכותו של המפקח לפי סעיף 5(א) לחוק זה, על אף התנגדותם של שליש מבעלי הזכויות בבניין המשותף), תהיינה בבעלותו של צד שלישי ולא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף? נטען כי סמכות זו מאפשרת לשלול את הזכויות הקנייניות של בעלי מקרקעין בדירותיהם, בהצמדות לדירותיהם וברכוש המשותף, ומכאן חשיבותה. לטענת המערערים, סמכות המפקח "לאשר את העבודה" כאמור בסעיף 5(א) לחוק החיזוק אינה יכולה לכלול גם סמכות להכריע בטענות קנייניות, סמכות המוקנית לבית המשפט המחוזי בלבד. מתן סמכות שכזאת למפקח תיתן לו סמכות שאין אף לשופט בית משפט שלום. בהקשר זה הם מפנים לסעיף 74 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). לטענתם, אין מקום למתן סמכות לשלילת זכות קניינית מובהקת על דרך חקיקה שיפוטית, אלא רק בחקיקה מפורשת.
- לדברי המערערים, מדובר במצב שבו שני שליש מבעלי הדירות מבקשים לכפות על המיעוט (שליש) שאדם זר (לרבות קבלן או יזם) יקבל את הבעלות בדירות שתיבנינה ברכוש המשותף או הצמוד, תוך ניצול אחוזי הבנייה ששייכים לכל הדיירים. לטענתם, ה"חוזה" שמבקשים לאכוף עליהם בניגוד לרצונם, עתיד לפגוע בערך דירתם ובאיכות חייהם. לדידם, חוק החיזוק לא נועד להגן על האינטרסים של היזם ובני משפחתו, אלא על האינטרסים של בעלי הדירות.
- המערערים מסתמכים על סעיף 5(ד) לחוק החיזוק, המשקף לדידם את עקרונות היסוד בהתייחסות לקניין הפרטי, ובמיוחד במקרקעין, וביתר שאת בהתחשב בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. הסעיף קובע במפורש, שכל דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם לסעיף 5, תהיה בבעלותם של מי שהיו בעלי הדירות בבניין. לטענתם, אין למצוא בסעיף 5(ד) מתן סמכות להעביר בעלות לאדם זר, יזם או קבלן, ולרשום את הדירות שתיבנינה על שמו. לדברי המערערים, ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן [פורסם בנבו] (9.7.2014) (להלן: עניין שומרוני), שעליו הסתמך בית המשפט המחוזי, אין כל ניתוח של הנושא המרכזי הזה, והקביעות בו ממילא נעשו למעלה מן הצורך.