כמו כן, נקבע כי "כל תנאי הסכם השכירות והתוספת שלא בוטלו או שונו על ידי תוספת זו, יוסיפו לעמוד בתוקפם והם יחולו הן על השטח הנוסף הראשון והן על השטח הנוסף השני." (וראו סעיף 11 לתוספת השנייה).
- בדין ודברים שניהלו הצדדים לפני ההליך המשפטי, טענו הנתבעים כי התוספת השנייה אינה בתוקף, זאת מהסיבה התמוהה שהיא נחתמה על ידי ספיר שאינה מוסמכת לחתום על התוספת (נזכיר: ספיר בעלת מניות, דירקטורית ונושאת משרה בוורקספייס); עוד נטען כי התוספת נחתמה תוך הטעיה ומניפולציות (וראו מכתב וורקספייס מיום 23.6.2019 בנספח 80 לתצהיר שגיא); מטענות אלו חזרו בהם הנתבעים בהליך המשפטי (וראו סעיף 30 לכתב ההגנה).
- ביום 31.8.16 נחתם בין הצדדים הסכם הרשאה שבמסגרתו עתידים אישרה לוורקספייס להשתמש באופן זמני וללא תמורה בשטח שנמצא צמוד לשטח הנוסף.
- ביום 11.1.17 נחתמה בין הצדדים תוספת שלישית להסכם במסגרתה הושכר לוורקספייס בהתאם לתנאי ההסכם והתוספת השנייה, שטח נוסף בקומה 2 בבניין שגודלו 12 מ"ר שעתידים השתתפה במימון עבודות ההתאמה בו.
- ביום 14.3.17 הוסכם במסמך חתום בין הצדדים כי יושכרו לוורקספייס 50 מנויי חניה בחניון קריית עתידים.
- ביום 4.6.17 נחתמה תוספת רביעית במסגרתה התחייבה עתידים לסכום השתתפות נוסף שיושקע בלובי בניין 2.
- ביום 30.5.2018 הושכר לוורקספייס שטח בקומת המרתף של בניין 2 למשך 60 ימים.
- ביום 28.5.18 נחתמה תוספת חמישית ואחרונה במטרה להוות פתרון למחלוקות שנתגלעו בין הצדדים (להלן: תוספת חמישית). במועד זה לוורקספייס היה חוב כלפי עתידים. במסגרת התוספת החמישית, הסכימה עתידים להקלה תזרימית כדי לאפשר לוורקספייס לפרוע את חובה וזאת בדרך של תשלום מדי חודש בחודשו בתקופה שחלה מיום חתימת התוספת החמישית ועד ליום 31.12.18 חלף תשלום רבעוני (המתחייב בהתאם להסכם). כנגד ההקלה התזרימית, וורקספייס התחייבה והצהירה כי:
"בחתימתה על תוספת זו, חוזרת בה השוכרת באופן סופי, מוחלט ובלתי חוזר מכל הטענות ו/או הדרישות ו/או התביעות כלפי עתידים כפי שהועלו על ידה במכתביה לעתידים או לגורמים קשורים... קודם לחתימת תוספת זו לאורך תקופת השכירות בקשר עם המושכר ועם הסכם השכירות... ולרבות ביטול כלל הדרישות מכל מין וסוג שהוא להימנע באופן מוחלט ובלתי חוזר מכל הליך משפטי נגד עתידים...".
- עוד נקבע בתוספת החמישית כי ככל שוורקספייס תשלם את החוב שצברה כלפי עתידים היא תהיה פטורה מתשלום ריבית הפיגורים שנצברה בסך 13,398 ₪ בגין חודשים אפריל-יוני 2018. ככל שהשוכרת לא תעמוד בהסכמות התוספת החמישית לרבות בסכומי התשלום או מועדם, נקבע כי:
"...יראו את ההסדר המפורט לעיל כמבוטל רטרואקטיבית מיום תחולת תוספת זו והוראות הסכם השכירות בדבר התשלומים השונים יחולו רטרואקטיבית מיום תחולת תוספת זו, לרבות החיוב בגין ריבית פיגורים, הסכומים לתשלום, תשלום רבעוני וכד'... ועתידים תהיה רשאית להעמיד לפרעון מיידי את יתרת החוב בהתאם להוראות הסכם השכירות בהתעלם מההסדר וכן לבטל תוספת זו על כל המשתמע מכך."
- להלן יחד ההסכם והתוספות לו: הסכם או הסכמים.
טענות הצדדים
- להלן תובא תמצית קצרה של טענות הצדדים:
תמצית טענותיה של עתידים בתביעה
- עתידים טענה כי וורקספייס הפרה את הוראות ההסכמים בהפרות יסודיות:
- וורקספייס אחרה באופן שיטתי בביצוע תשלומים (רבעוניים וחודשיים כאחד) וזאת חרף הקלות שנתנה לה עתידים; וורקספייס השתהתה בהקמת הוראת הקבע לבנק (חרף סעיף 9.4 להסכם), ושילמה חובותיה בעיכוב ובחסר כך שנותרה חבה לעתידים סך של 1,239,849 ₪;
- עתידים שילמה לוורקספייס סך של 5,762,422 ₪ עבור עבודות התאמה כפי שהוסכם אך וורקספייס השתמשה בסכומים הללו לביצוע עבודות אחרות שאינן עבודות התאמה כפי שהוגדרו ובניגוד למוסכם בין הצדדים;
- וורקספייס ומרקספייס נהגו בעירוב נכסים פסול כך שוורקספייס השתמשה במרקספייס כזרועה הביצועית בכל הנוגע להתקשרות עם שוכרי משנה, וזאת בהתעלם מהוראות ההסכם בסעיף 17.2 אשר אוסרות על וורקספייס להעביר, או להסב, או להמחות את זכויותיה אלה;
- וורקספייס סיימה באופן חד צדדי את ההתקשרות בתוספת השנייה (לגבי המושכר הנוסף – קומה 2) בטרם הגיע מועד סיום ההתקשרות ומבלי לשלם את תמורת ההסכמים כמתחייב מסעיף 7.6 להסכם;
- נוכח הפרותיה החוזרות ונשנות של וורקספייס וחרף פניות מצד עתידים לתשלום החובות ותיקון ההתנהלות המפרה, נאלצה עתידים לבטל ביום 15.8.19 את ההסכמים כפי זכותה. חרף דרישתה של עתידים התעכבה וורקספייס בפינוי המושכרים, מיאנה לאתר שוכר חלופי (בניגוד לסעיף 20 להסכם ו-13 לנספח השינויים) והותירה את המושכרים עם ליקויים משמעותיים בסך של 700,000 ₪.
- אשר לטענות וורקספייס לפיהן שגיא הציג הבטחות ומצגים שלא קוימו ובכך הפרה עתידים את ההסכם: לא הוצגו הבטחות ומצגים על ידי שגיא ולא ניתן לייחס לעתידים הפרות על יסוד אמירות שניתנו (ככל שניתנו) בעל פה קודם לחתימה על ההסכם או התוספות לו.
- אשר לטענות וורקספייס על כך שעתידים הפרה את חובתה לבלעדיות השכירות לוורקספייס בכך שהפעילה במתחמה את מיזם 'סיטיזון' (להלן: סיטיזון) אשר מתחרה עם פעילותה של וורקספייס, טענה עתידים כי הפעלת סיטיזון לא מתחרה בפעילות וורקספייס כלל נוכח מטרות השכירות השונות בעליל וכי ממילא התחייבות עתידים כלפי וורקספייס לבלעדיות היא בפני צדדים שלישיים בלבד ואילו סיטיזון הוא מיזם בבעלותה.
- עתידים טענה כי לא הפרה את חובתה להקטנת הנזק, נהפוך הוא, וורקספייס היא זו שלא טרחה לשתף פעולה עם ניסיונה של עתידים לאתר שוכר חלופי שייכנס במקומה של וורקספייס לאחר שהודיעה על יציאתה מהמושכר הנוסף.
- אשר לשיעור החוב, זולת החוב שחבה וורקספייס לעתידים בגין כלל מרכיבי תשלום השכירות (לרבות הריבית שנצברה) אשר הועמד על סך 1,239,849 ₪ עתידים טענה לפיצוי נוסף: פיצויי קיום בגין התקופה שלאחר פינוי המושכר ביום 6.12.19 ועד לסיום התקופה הנקובה בהסכם אשר חל ביום 30.4.24, סך שמסתכם ב-20,975,229 ₪, או לחלופין, פיצויי הסתמכות המורכבים מהחזר השקעתה בעבודות ההתאמה בסך 3,249,906 ₪ בגין התקופה הבלתי מנוצלת של ההשקעה ופיצוי מוסכם לפי ההסכם בסך 1,789,993 ₪ אשר נסכמים ל-5,039,899 ₪. בנוסף למפורט לעיל, תבעה עתידים סכום של 700,000 ₪ בגין עלות תיקון הנזקים שוורקספייס גרמה למושכרים והותירה לאחר עזיבתה.
לצרכי אגרה, התביעה הועמדה כאמור על סך 10,000,000 ₪.
- אשר לאחריות הנתבעים:
- אחריותה של וורקספייס נובעת מהתקשרותה עם עתידים בהסכמים, הפרתם, והתעשרותה שלא כדין על חשבונה של עתידים;
- אחריותו של יעקב נובעת מהיותו ערב לחובות וורקספייס לפי הסכם השכירות לרבות כל תוספת לו;
- אחריותה האישית של ספיר נובעת מהבאים: בהיותה בעלת מניות בוורקספייס יש להרים את מסך ההתאגדות ולייחס את חובות וורקספייס לספיר במישרין; וכן, יש לחייב את ספיר הן בהיותה נושאת משרה בוורקספייס ומעוולות לפי דיני הנזיקין והן בשל הפרתה את חובת תום הלב לפי דיני החוזים;
- אחריותה של מרקספייס נובעת כמי שהפעילה את עסקיה של וורקספייס וגרמה ביודעין להפרת ההתחייבויות של וורקספייס בהסכמים כלפי עתידים ובכך מרקספייס התעשרה על חשבון עתידים; בהינתן עירוב הנכסים שיצרו וורקספייס ומרקספייס קיימת עילה להרמת מסך בין שתי החברות.
תמצית טענות הנתבעים
- החלטתה של וורקספייס להתקשר בהסכמים נבעה מהסתמכותה על המצגים שהוצגו בפניה ערב החתימה על ההסכם. במסגרת זו הוצג מתחם עתידים, שהיה אותה עת מתחם כושל, כבעל חזון חדשני ליצירת ערים חכמות; הובטח כי עתידים תפעל למיתוג המתחם באופן שיהפוך כמוקד משיכה לחברות הזנק; הוצג מצג לפיו עתידים תכשיר את גג האירועים שיוכל לשמש את וורקספייס ושוכריה והוצג מצג לפיו עיריית תל אביב (מבעליה של עתידים) תפעל לשינוי הנגישות התחבורתית למתחם. עוד טענה וורקספייס כי עתידים, באמצעות שגיא, הציגה מצג שווא לפיו יעבדו הצדדים יחד כשותפים אסטרטגיים בהשכרת המתחם כך שההתקשרות מבחינת וורקספייס היא נטולת סיכון.
- בניגוד למצגים אשר הוצגו עתידים הפרה את התחייבויותיה ובכך כשלה בקידום קריית עתידים כאטרקטיבי והפרה את ההסכמים: (1) חזון הערים החכמות נדחה במספר שנים; (2) לא הושקעו מאמצים בשיפור התדמית או קידום פרויקטים לאטרקטיביות של קריית עתידים; (3) הליך הכשרת הגג נמנע על ידי שגיא; (4) בעיית הנגישות התחבורתית לקריית עתידים לא נפתרה. מדובר בהתנהלות שיטתית של שגיא שהתאפיינה בהגעה להסכמות בעל פה והתנערות מהן לאחר מכן.
- בנוסף להפרה של עתידים את הבטחתה לשותפות אסטרטגית, הפרה עתידים את חובתה לבלעדיות בכך שהפעילה במתחם עתידים את מיזם הסיטיזון. במסגרתו השכירה עתידים חללים לחברות סטארטאפ.
- שגיא יצר נזק תדמיתי לוורקספייס אל מול המתחרים שלה, מנע ממנה השתתפות באירועים שיכלו לסייע לה באיתור לקוחות פוטנציאליים וסירב לבקשתה לפתוח קליניקות שישמשו רופאים מבית החולים שהוקם סמוך למושכרים.
- עתידים הפרה את ההסכמות בין הצדדים בכך שביצעה עבודות בנייה/התאמה בסביבת המושכר של וורקספייס והתעלמה מתלונות מצד וורקספייס על רעשים ונזקים שנגרמו למושכר ולציוד בו.
- וורקספייס הוסיפה וטענה כי עתידים התנהלה בחוסר תום לב בכך שעמדה באופן דווקני על לשון ההסכמים והתנערה מההסכמות שגובשו בין הצדדים עובר לחתימה. בנוסף עתידים הפעילה לחץ, כפיה ומניפולציות על וורקספייס בחתימת התוספת השניה והחמישית. כמו כן בעוד משוכרים אחרים דרשה דמי שכירות פחותים, עם וורקספייס הפגינה נוקשות בלתי מתפשרת וחזרה בה מהקלות תזרימיות שהסכימה לתת.
- אשר לטענות עתידים לפיהן וורקספייס הפרה בהפרות יסודיות את התחייבויותיה:
- וורקספייס הכחישה קיומו של חוב והודתה רק בעיכובים ספורדיים של תשלומים אשר סופו של יום שולמו;
- עתידים היא שהפרה את ההסכמים, התנערה משלל מצגיה, נהגה בנתבעים בכוחניות ובחוסר תום לב. הפרת ההסכמים מצד עתידים היא שהצדיקה ביטול התוספת השנייה מצד וורקספייס וכחלק מניסיון להקטין את הנזק;
- בכל הנוגע לעבודות ההתאמה, טוענת וורקספייס כי החישוב שעתידים ערכה לסכום שהשקיעה גבוה מהסכום שהושקע בפועל ואינו עומד בהוראות הדין הנוגעות להלוואות או מתן אשראי. וורקספייס הוסיפה כי היא בעצמה השקיעה מיליוני שקלים מכיסה בביצוע עבודות התאמה;
- מרקספייס הינה חברה אשר מספקת שירותי ניהול לוורקספייס גרידא ואין בכך כדי להוות הפרה של ההסכמים;
- וורקספייס שיתפה פעולה עם עתידים בניסיון למצוא שוכר חלופי ודווקא עתידים היא זו שהכשילה את הניסיון ומנעה את הקטנת נזקיה הנטענים;
- מצב המושכרים לא השתקף נכונה בפרוטוקול שנערך על ידי עתידים אשר כלל צילומים שאינם עדכניים. בכל אופן ולפנים משורת הדין, וורקספייס פעלה לשיפור המושכרים מעבר לחובותיה החוזיות. עתידים בחרה על דעת עצמה ועל חשבון וורקספייס לעשות שיפורים נוספים אשר הביאו את המושכרים למצב טוב מזה שוורקספייס קיבלה אותם.
- וורקספייס חלקה על מועד מסירת החזקה לעתידים ומתוקף כך גם על הסכומים הנתבעים.
- ועוד בנוגע לסכומים הנתבעים:
- וורקספייס טענה כי עתידים תבעה סכומים שהתשלום בגינם לא חל על וורקספייס;
- אשר לדרישת עתידים להחזר השקעותיה בעבודות התאמה: נטען כי עתידים מנסה להתעשר על חשבון וורקספייס בכך שדרשה החזר הוצאותיה על ההשקעות שוורקספייס השתתפה במימון שלהן ושנשארו במושכר. שהרי סופו של יום עתידים תהנה, נוכח עבודות ההתאמה אשר שיפרו את המושכר, מדמי שכירות גבוהים יותר משוכרים עתידיים;
- וורקספייס טענה נגד דרישת עתידים להחזר הסכום ששילמה לתיקון הליקויים במושכרים בטענה כי לא ניתן פירוט לסכום שנתבע; עתידים פעלה לתקן את המושכרים מעבר לדרוש; ובכל אופן, לפי ההסכמים עתידים אינה זכאית לדרוש החזר על תיקון הליקויים הנטענים כדי להחזיר את המושכרים לקדמותם בו בזמן שהיא דורשת לקבל החזר בגין השקעותיה בעבודות התאמה.
- אשר לחיובי הנתבעים:
- וורקספייס ביצעה את כלל התשלומים שעתידים זכאית להם לפי ההסכמים. עתידים היא זו שהפרה את ההסכמים בין הצדדים;
יעקב חתום על ערבות בלתי מסויגת ובלתי מותנית ללא הגבלת סכום וזו נחתמה על ההסכם בלבד. לא ניתן לחייב את יעקב בגין הסכומים הנתבעים הקשורים לתוספות, ובכל אופן, סעיף 32 לחוק הערבות, תשכ"ז-1967 (להלן: חוק הערבות) פוטר אותו מערבותו בתור ערב יחיד. על פטור זה לא ניתן להתנות אלא לטובתו;
- אין לעתידים עילה כנגד ספיר ומרקספייס: ממילא הרמת מסך מתבצעת בנסיבות חריגות בלבד אשר לא מתקיימות בענייננו. לא התקיים כל עירוב נכסים בין מרקספייס לוורקספייס וכל היחסים ביניהם מסתכמים בשירותי ניהול.
תמצית טענותיה של עתידים בתשובה