כידוע, ההיגיון העסקי והכלכלי של החוזה הוא מדד לאומד הדעת של הצדדים בהתקשרות המסחרית ביניהם (ע"א 3352/07 בנק הפועלים בע"מ נ' הורש, פס' 20 (נבו 7.12.2009); ע"א 8427/12 יעקבסון נ' ויגדור, פס' 15 (נבו 22.12.2014); ת"א (מחוזי מרכז) 57450-02-22 אייקון טכנולוג'י וונטורס בע"מ נ' מאסיבית טכנולוגיות הדפסה תלת מימד בע"מ, פס' 63 (נבו 23.5.2025)). יפים לענייננו דבריה של השופטת עמית-אניסמן בת"א (מחוזי ת"א) 59220-05-18 קיורק בע"מ נ' בריל תעשיות נעליים בע"מ, פס' 120 (נבו 16.8.2021):
"זאת ועוד, לחוזה צריכה להיות תכלית שהיא פרי היגיון כלכלי, עסקי ומסחרי [ראו ע"א 757/82 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' דוידוביץ, פ"ד לט (3) 220, 223 (1985); ע"א 565/85 גד נ' נביאי, פ"ד מב (4) 422, 430 (1989)]. חוזה מסחרי נועד להשיג מטרה עסקית, ויש לתת לו פירוש המגשים מטרה זו, כפי שאנשים סבירים היו עושים [ראו ע"א 5597/90 כהן נ' תקליטי סי בי אס בע"מ, פ"ד מז (3) 212, 219-220 (1993), וכן ע"א 530/89 בנק דיסקונט נ' נופי, פ"ד מז(4) 116, 125 (1993)]. דהיינו, אין ליתן להסכם פירוש אשר איננו מגשים את המטרה העסקית אשר לשמה נקשרו הצדדים להסכם" .
ובטרם אתפנה לקבוע את הפרשנות הראויה של ההסכם במקרה הנדון, לא מצאתי מקום ליישם את החזקה הפרשנית נגד המנסח המעוגנת בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים שלשונו: "חוזה הניתן לפירושים שונים והייתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו." אמנם בסיכומיה הראשיים טענה התובעת, למען הזהירות, כי מקום בו יש אי-בהירות בהסכם ביחס למשמעותו הנכונה, יש לפרש את ההסכם כנגד מנסחו, קרי הנתבעים לשיטתה, אשר ניסחו את הטיוטה שעליה התבסס ההסכם. יש לדחות טענתה זו שכן רמי הודה במפורש בחקירתו שהוא זה שיזם את סעיף 1 ועיצב את הרישא לסעיף 2 (פרוטוקול הדיון מיום 6.12.2022, עמ' 515 ש' 5-3; עמ' 518 ש' 7-5). די בכך כדי לשלול את הטענה לפיה לנתבעים הייתה שליטה מובהקת בניסוח החוזה ובקביעת תוכנו, ואת פרשנות ההסכם יש לקבוע לאור לשונו, תכליתו, ההיגיון העסקי והכלכלי שבו והמשמעות הטבעית והרווחת שניתנות למילים הנכללות בו.
פרשנות ההסכם הנדון – כללי
- בסעיף 75 לעיל הבהרתי כי במקרה שלפנינו, ההסכם כלל שלושה חיובים המוטלים על התובעת: (1) הבאת המכרז לידיעת אאורה; (2) ליווי וייעוץ בהכנת המכרז; (3) ריכוז כל נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט, ליווי ייעוץ וסיוע בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו. שלושת חיובים אלו כלולים בסעיף 1 להסכם, ויש לפרשם לאור לשון ההסכם, ההיגיון העסקי והכלכלי, המשמעות הטבעית של המילים והכל כמפורט בדין ובהלכה. אדרש בהמשך להיקף החיובים, עת אקבע את ממצאי ומסקנותיי.
ומתי קמה החובה של הנתבעים (או מי מהם) לבצע את התשלום המוסכם? בהתקיים התנאים הנזכרים בסעיף 1 להסכם (קרי, התובעת עמדה בשלושת חיוביה) והתנאים הנוספים הנזכרים שם. מקבלת אני את עמדת הנתבעים לפיה לשונו הפשוטה של הסיפא לסעיף 2 אינה מלמדת, כטענת התובעת, שהתנאי הבלעדי לתשלום התמורה הוא אישורה של התב"ע המתירה בניית 630 יח"ד. לשון הסעיף קובעת בבירור שהתשלום יבוצע "בתמורה" לאמור בסעיף 1, והסיפא לסעיף 2 אכן נועד להיטיב עם התובעת, כך שלא תישלל ממנה התמורה לה תהיה זכאית על טרחתה ופועלה בהינתן שעמדה בחובותיה, רק על סמך שלא התקיים אחד מתוך שלל התנאים הרבים המנויים ברישא לסעיף 2. ולא בכדי, שכן מלשון ניסוח התנאים ברישא לסעיף 2 ניתן לראות שמדובר בתנאים שאינן נתונים לחלוטין לשליטתם של הצדדים להסכם (ומזכירים בכך תנאים מתלים/מפסיקים לפי סעיף 27 לחוק החוזים).
- שלוש הערות נוספות בטרם אתפנה לשאלה האם עמדה התובעת בחיוביה. ראשונה – התובעת השליכה את יהבה על שני התנאים הראשונים (ידוע בדבר המכרז; סיוע בהכנתו); טענה כי אין מחלוקת ששני תנאים אלו התקיימו וניסתה ל"גמד" את התנאי השלישי (אם באמצעות טענת הודעת החדילה, אם באמצעות הטענה כי הפעולות אותן היה עליה לנקוט הן לבקשת הנתבעים וביוזמתם). איני מקבלת טענה זו. אם אכן היה מדובר בהסכם "תיווך", קרי תשלום עבור עצם יצירת הקשר והיותה "גורם יעיל" בזכייה במכרז, לא היה כל צורך בתנאי השלישי. אם אכן בהסכם שכזה היה מדובר, אזי מרגע זכיית אאורה במכרז, אכן רמי יכול היה לשבת "רגל על רגל" ולחכות לתמורה. זהו אינו נוסחו של ההסכם; התנהגות התובעת לאחר הכריתה מלמדת על כך שהחלה בביצוע פעולות כאלו או אחרות, ולכן רק בהתקיים שלושת החיובים, במלואם, זכאית התובעת למלוא התמורה (ודוקו – התובעת לא עתרה ל"שכר ראוי" אלא לאכיפה מלאה של ההסכם, כולל שלב ב').
- הערה שניה – התובעת ביקשה לפרש את חיוביה בצמצום גם לנוכח טיוטת ההסכם אשר צורפה כנספח 4 לתצהיר רמי. סבורה אני כי לא ניתן לייחס לטיוטה חשיבות פרשנית רבה, וזאת ממספר טעמים: ראשית, נספח 4 אינו קריא ועל פניו דומה כי הועתק בצורה שגויה; שנית, אין כל הוכחה שמסמך זה נשלח לאטרקצ'י כנטען, למרות שצורפה הודעת מייל מלווה כביכול; שלישית, שולח המסמך הוא יואב ולא רמי, שישב באולם בעת דיוני ההוכחות אולם בחר שלא להגיש תצהיר, אף לא בתמיכה לטענת משלוח הטיוטה; רביעית, אטרקצ'י הכחיש קבלת מסמך זה והרבה לכנותו "סמרטוט", ראו עדותו בעמ' 982 שו' 30, 34; עמ' 984 שו' 20, 23. לפיכך סבורה אני כי לא ניתן לבסס על טיוטת ההסכם מסקנות לגבי ההסכם שנכרת והיקף החיובים מכוחו.
והערה שלישית – התובעת נמנעה מלהעיד את עו"ד כהנא, אשר הייתה שותפת עם מר פרץ בניהול המשא ומתן וניסוח ההסכם, וזאת על אף שתחילה הייתה ברשימת העדים. לדידי, הימנעות זו, פועלת לחובת התובעת (ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 603 (1990)). עובדה זו משליכה בעיקר בכל הקשור לניסיונה של התובעת להצביע על אומד דעת הצדדים הסובייקטיבית בעת כריתת ההסכם, ועל ניסיונם להראות, כפי שדנתי כבר לעיל, שיש בטיוטות שהוחלפו בין הצדדים במהלך המשא ומתן כדי להצביע על צמצום חובותיה של התובעת בהסכם שנכרת עד לכדי פאסיביות וסיוע רק מקום בו נדרשה לכך במפורש מאאורה.