ת: עשיתי את זה.
ש: ובנוסף ללוות, ולייעץ, לסייע בכל הדרוש מול כל הגופים.
ת: בכל הדרוש, נכון.
ש: אז מה אתה אומר שלא היית צריך לעשות את זה? אתה היית ועוד צריך לעשות את זה לפי ההסכם.
ת: תקשיב
ש: זה מה שאתה חושב, אני אומר לך אני עשיתי מה שנתבקשתי, הדבר היחידי שנתבקשתי על ידי מר אטרקצ'י היה תוספת א'.
ש: תודה. תגיד לי רגע, אמרנו לפני רגע שהתחייבתם לסייע, לייעץ לגבי בכל הקשור לגופים ולרשויות לאחר הסכם המכרז, מיהם הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט הזה, אתה יוכל להגיד לי?
ת: יכול לשער.
ש: עיריית רמת השרון?
ת: גם.
ש: רימונים?
ת: גם.
ש: יסודות?
ת: גם.
ש: עורכי הדין של הדיירים?
ת: גם.
ש: נציגות הדיירים.
ת: גם.
ש: ועדות ההיגוי?
ת: גם.
ש: אדריכלים?
ת: יועצים?
ת: גם.
ש: מול מי מהם פעלת?
ת: אתה יכול למנות גם משרדי ממשלה.
ש: שאלתי מול מי פעלת.
ת: לא, לא, בוא אני אוסיף לך.
ש: מול מי מהם פעלת?
ת: בוא אני אוסיף לך אבל, גם משרדי ממשלה.
ש: אוקיי, מול מי מהם פעלת?
ת: רק יסודות.
ש: רק יסודות. כלומר אתה לא יכול להראות לי פעולות שעשית מול אותו גורם אחר שהוא, נכון?
ת: נכון.
ש: יסודות זה מול קובי חברך הטוב?
ת: יסודות מול קובי ילוביץ'.
ש: חברך הטוב.
ת: שיש לו אינטרסים בעשרות מיליונים באאורה.
ש: רגע, שנייה רגע, בעל פה, כן?
ת: כן.
ש: בעל פה?
ת: כן.
ש: פרויקט של מאות מיליונים בעל פה?
ת: נכון.
ש: עם חברך הטוב?
ת: נכון, חברי הטוב". (פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, עמ' 520 שו' 15 – עמ' 521 שו' 33).
- בנוסף טענה התובעת כי ניהלה מטעם אאורה את המשא ומתן המסחרי להחלפת אדריכל הפרויקט והייתה מעורבת בחתימת התוספת הראשונה להסכם בין אאורה ליסודות. רמי טען בחקירתו כי הוא היה הגורם הבלעדי שניהל את המשא ומתן מול ילוביץ', שתחילה לא נעתר לרצונו של אטרקצ'י להחלפת אדריכל הפרויקט. עדות ילוביץ' (עמ' 304 שו 24-12) תמכה בעדותו של קוך: "ש. העדת שאת ההיבטים המסחריים של החלפת האדריכל ניהל מולך רמי. ת. אמת".
- מנגד, מלבד אטרקצ'י שדחה בעדותו את מעורבותו של רמי בהחלפת האדריכל (פרוטוקול דיון מיום 19.7.2023, עמ' 1,017 שו' 8 – עמ' 1,018, שו' 16), כך גם מנצור, מנכ"ל חברת רימונים באותה העת שהוביל את הדרישה מטעם הדיירים (פרוטוקול דיון 11.12.2022, עמ' 599 שו' 23 – עמ' 600 שו' 17) ושנהב, אדריכל הפרויקט שהובא כמחליף, העידו בחקירתם כי לא היו מודעים לכל מעורבות מטעמו של רמי ביחס לאותו משא ומתן מול יסודות (ראו עדותו בעמ' 566-560).
- סבורה אני כי למקרא העדויות הסותרות, איני יכולה לקבוע שגרסת התובעת עדיפה ומשכך איני קובעת ממצא עובדתי לפיו התובעת אכן סייעה בהחלפת האדריכל. עם זאת, וגם אם קביעתי הייתה שונה, לא די בפעולה של ייעוץ וסיוע בהחלפת האדריכל כדי לעמוד בחובה המוגדרת בהסכם. רמי הודה שמעבר לסיוע מול יסודות לא היה בקשר עם גורם נוסף, ויש רבים כאלו בפרויקט פינוי בינוי; לכל היותר אותו סיוע, ליווי וייעוץ נמשכו על פני שנה בלבד ולא עד תום הפרויקט. משכך, אין לי לקבוע שהתובעת לא עמדה בחיוביה החוזיים באופן המקנה לה זכאות לקבלת התמורה החוזית.
בנקודה האחרונה אציין כי הגעתי לכלל מסקנה שהחיובים המופיעים בהסכם הינם חיובים מותנים, דהיינו, חיוביים נגדיים בהם חבותו של כל צד תלויה בכך, שקוים תחילה התנאי בו הותלה התגבשותו של החיוב. כפועל יוצא, אי-קיומו של החיוב הראשון בזמן, מעכב את ביצועו של החיוב הנגדי העוקב (סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים; ע"א 8316/21 אדלטק אחזקות (2006) בע"מ נ' קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ, פס' 26 לפסק דינה של כב' השופטת כנפי-שטייניץ, פס' 33-29 לפסק דינו של השופט כבוב (נבו 14.8.2024)).
- מקובלת עליי טענת הנתבעים לפיה לשונו של ההסכם מלמדת שחיובי הנתבעים הם חיובים מותנים, ומאחר והתובעת לא עמדה בחיוביה המותנים לסייע, לייעץ ולקדם את הפרויקט, ולרכז את נושא החתמת כל הדיירים, הרי שלא קוים התנאי המחייב את הנתבעים בתשלום התמורה המוסכמת, שכן: "כל עוד אין הנושה מקיים או נכון לקיים את חיובו – זכותו כלפי החייב אינה משתכללת, אלא היא נשארת בגדר זכות מותנית" (שלו וצמח, בעמ' 578).
למעלה מן הצורך – שאלת היריבות
- לאור התוצאה אליה הגעתי, ניתן היה לחתום את פסק הדין בנקודה זו. עם זאת, לנוכח הבקשות המקדמיות שהוגשו; לנוכח הטענות במהלך החקירות ובסיכומים בנוגע לבעל הדין הנכון; ומאחר ויש לדבר השלכה בשאלת התמשכות ההליך וההוצאות, ראיתי מקום להתייחס בקצרה גם לסוגיה זו.
- בכל הנוגע לאחריות אאורה השקעות, די אם אפנה לעדות אטרקצ'י, עת נשאל מדוע לא עדכן את התובעת על כך שבניגוד לאמור בהסכם, אאורה השקעות היא זו שניגשה למכרז במקום אאורה ישראל:
"ת: אף אחד ל התכוון לסדר אף אחד. וסיפרתי לך בדיוק למה זה נחתם ככה ואני אגיד לך יותר מזה. אני מתכוון לקיים כל הסכם שאני חתום ואני תמיד מקיים הסכמים שאני חתום עליהם. ואם תשאל אותי אח"כ מה ההבדל בין אאורה ישראל לאאורה השקעות אני אענה – אני אענה לך. ואני כן אענה לך כך. אילו רמי קוך, ואני אדם הגון. אם היה רמי קוך מקיים את ההסכם הזה ופועל עפ"י ההסכם הזה והיה בא ואומר לי – תשמע יעקב, יש פה בעיה טכנית או בעיה מהותית, ואאורה ישראל ואאורה השקעות וכו', אני מניח אם הוא היה מקיים את ההסכם, אני הייתי אומר לו – אתה יודע מה, למרות שמשפטית זה לא נכון, הייתי אומר לו – אדוני, אנחנו נכבד את זה גם באאורה השקעות (הדגשות שלי, פרוטוקול הדיון מיום 15.5.2023, עמ' 916 שו' 1 – עמ' 917 שו' 3).
- אמירה דומה אמר גם רו"ח אבטן, אשר כזכור חתם אף הוא על ההסכם, וכיהן מספר שנים בתור סמנכ"ל הכספים של אאורה השקעות:
כב' השופטת: העניין הזה של אאורה ישראל ואאורה השקעות. אתה חושב שמשהו נעשה כאן בכוונת מכוון, שזאת תהיה חתומה על זה וזה יהיה חתום על זה, ותהיה איזושהי הפרדה בין החברות, או פשוט ראיתם את זה יותר כאישיות משפטית אחת, אשכול חברות, וזה לא בדיוק משנה מי שמה את החותמת. איזה מהסנריואים יותר?