ת: לא התפקיד שלי.
ש: קבעת ישיבות לקידום הפרויקט?
ת: לא התפקיד שלי.
ש: זירזת הגשת תוכניות?
ת: לא התפקיד שלי.
ש: טיפלת בבעיות של הדיירים הבעייתיים?
ת: לא התפקיד שלי.
ש: טיפלת בהחתמות של הדיירים?
ת: לא התפקיד שלי.
ש: טיפלת בהתנגדויות שהוגשו?
ת: לא התפקיד שלי.
ש: שוחחת עם האדריכל?
ת: לא התפקיד שלי.
ש: טיפלת בשינויים שנדרשו מאאורה?
ת: לא התפקיד שלי. (הדגשות שלי, פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, עמ' 518 שו' 17 – עמ' 519 שו' 21).
- משהובהר ה"לאו", ובניסיון לרדת לסוף דעתו של רמי, הלה נשאל כיצד הוא מבין את תפקיד הריכוז, קרי ה"הן":
ש: מה זה ריכוז?
ת: אני אסביר. מי שהיה צריך לבצע את ההחתמה בפועל זו עורכת הדין של הדיירים, ומי שעושה את עבודת השטח הארגונית זה יסודות ורימונים.
ש: מה אתה עושה?
ת: אני יושב מול יסודות, עובר על הרשימות שמיות, שואל אם יש בעיות, נתקל אם יש בעיות, מציע פתרונות אם יש בעיות, והצעתי, זה מה שעשיתי, אני אתן לך, אתה רוצה דוגמאות? אני יכול לתת לך דוגמאות של מה עשיתי ומה ייעצתי.
[...]
ש: ... עכשיו, אתה יכול להגיד לי בבקשה שמות של מי מ-180 הדיירים שטיפלת בהם
ת: לא יכול לתת לך שם אחד, יכול לתת לך דוגמאות אחרות.
[...]
כב' השופטת: עכשיו אני מגיבה לכך כיוון שאמרת את זה כבר שלוש פעמים אז תן דוגמאות לפתרונות שנתת.
ש: שמות של משפחות.
ת: מר חבר במרחק הזמן אני אומר לך עוד פעם, אני לא זוכר שמות, אני מודה, אבל אני יכול לתת לך דוגמה.
כב' השופטת: אז תיתן דוגמה, בבקשה.
ת: היה שלב שעורכי הדין של הדיירים לא טיפלו ביורשים, אני המלצתי, הצעתי, ולפנים משורת הדין גם אמרתי שאני אממן להביא עורכת דין חיצונית.
[...]
כב' השופטת: כן זה עונה לשאלה.
ת: עכשיו אני אתן לך עוד דוגמה.
כב' השופטת: כן.
ת: בשלב מסוים קובי, או אני לא זוכר, קובי או עמית גלר הסבו את תשומת ליבי שחלק מהדיירים יש להם בעלי רכוש שמה גרים בפריז, לפנים משורת הדן אמרתי לקובי קח עורכת דין, תעלה על המטוס, תחתמו אותם שמה, אני אשלם, אלא דוגמאות שעולות לי כרגע בזיכרון בלי לתת שמות של אנשים (פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, עמ' 522 שו' 32 – עמ' 524 שו' 33).
גם מעדות זו של רמי עולה כי לכל היותר בשניים-שלושה מקרים הזכורים לו נתן עצות כיצד לנהוג והמליץ לגורמים אחרים בפרויקט כיצד להתקדם. מסקנה זו מתיישבת עם האמור בתצהיריהם של עדי ההגנה השונים שלקחו חלק בפרויקט בתקופה האמורה, והעידו שמעולם לא שמעו על רמי או יואב או התובעת (ראו האמור בסעיף 34 לעיל). לא זו אף זו, ב"כ התובעת נמנע מלחקור עדים אלו בנקודה זו, דוגמת פרשקר (עמ' 614 ש' 33 – עמ' 615 ש' 1), מנצור (עמ' 595 ש' 26-22) ושנהב (עמ' 571 ש' 9-1). כך גם לעדות ורבין, אשר משמש כיו"ר ועד הדיירים, שלא נשאל כלל בחקירה הנגדית על מעורבות רמי או התובעת. ראו בעניין זה ע"א 4584/10 מדינת ישראל נ' שובר, פס' 94 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) עמית (נבו 4.12.2012): "ככלל, הלכה ותיקה עמנו, כי הימנעות מלחקור פועלת לחובת הנמנע. אלא שאין מדובר בכלל שאין בלתו, וגם מקום בו מוותר בעל דין על חקירה נגדית של עד, אין הדבר מחייב את בית המשפט לקבל את גרסת העד אם יש טעם של ממש להימנעות (יעקב קדמי על הראיות חלק רביעי 1953 (2009))". במקרה הנדון, לא הובא כל טעם להימנעות מחקירה נגדית בנקודה זו ומקבלת אני את גרסת העדים לפיה לא נתקלו מעולם במעורבות כלשהי של רמי או התובעת במהלך הפרויקט, כשמעורבות זו הייתה מצופה מגורם המרכז את חתימות הדיירים ומסייע מול הרשויות.
- כמו כן, התובעת אינה יכולה להיבנות מנספח 13 לתצהיר רמי ומהרשומה המוסדית אותה ביקשה להגיש, המעידה לטענתה על שיחות שהתקיימו בין רמי לאטרקצ'י כביכול עד ליום 8.12.13 בענייני הפרויקט, דהיינו כעשרה חודשים לאחר החתימה על ההסכם. מהעדויות עלה כי באותם זמנים היו לתובעת פרויקטים נוספים עם אאורה, בין היתר ברומניה, ראו עדות רמי בעמ' 469 שו' 22 עד עמ' 470 שו' 4; עדות אטרקצ'י בעמ' 884 שו' 26-עמ' 885 שו' 28. כשנשאל אטרקצ'י לגבי פלט השיחות, השיב בעמ' 931 שו' 16 עד עמ' 933 שו' 26: "אדוני טועה ומטעה, מספר פה סיפור יפה. לא במציאות קיים. אדוני, אני עברתי אתמול על החומר כי ידעתי שאני מעיד היום, וראית את המסמך ה, במרכאות המפואר הה, חייב להגיד שלא הבנתי ממנו כלום, אני אגיד לך למה. לא כתוב פה – שיחה, כמה זמן היתה השיחה, לא כתוב פה כלום. דרך אגב, אני אגיד לך יותר מזה.. ואני רואה פה כל הזמן דרך אגב, פתאום, לא כתוב פה משך שיחה, אבל אני רואה מזה שהיו נגיד 10 שיחות ברצף בדקה, שאני מבין זה ניתוקים. עכשיו, אדוני, אני דיברתי, למה אתה צוחק? תקרא, אתה יכול לגחך, תביא מסמך רציני ולא בדיחה... אני דיברתי עם רמי קוך הרבה בעת הזאת על רומניה, הרבה, העדתי על זה גם קודם אדוני, אתה לוקח משהו ומספר פה סיפור שיואב שלח לי ודיברתי עם רמי לפני או אחרי – קשקוש מקושקש. אין לזה שום קשר, אין לזה שום תימוכין, המצאת עכשיו סיפור ואתה מוציא אותו יפה". ואכן, מפלט השיחות לא ניתן ללמוד על תוכנן ועל היקף המעורבות של התובעת בפרויקט.
- וחשוב מכל – גם אם אקבל את טענות התובעת במלואן לגבי הפעולות שלכאורה בוצעה על ידה, ואף אם אקבל את הטענה שרמי עמד בקשר עם אטרקצ'י במשך אותה התקופה בנוגע לפרויקט, הרי שאין בכך כדי לסייע לתובעת. כזכור, התובעת לא עמדה בנטל השכנוע בכל הקשור להוראת החדילה. על כן, כל תרומה שניתן ליחס לתובעת בריכוז החתמת הדיירים, על פי הודאתה שלה עצמה, הינה לכל יותר בהגעה לשיעור החתמה של כ-80% מסך הדיירים (וגם על כך חולקים הנתבעים), ולכך שפעלה לסייע ולייעץ במשך שנה אחת, לכל היותר. אין מחלוקת שהתובעת לא ריכזה את כל נושא החתמת הדיירים, שכן הפסיקה את פועלה לאחר כשנה.
- בנקודה זו עלינו לחזור לטיבו ואופיו של פרויקט פינוי בינוי, ראו סעיפים 67-63 לעיל. מהעדויות שהונחו בפניי עולה כי האתגר המרכזי בהחתמת הדיירים הוא באחוזים האחרונים, בו כלולים הסרבנים או אלו שמתעוררות לגביהם שאלות משפטיות ואחרות (שאלת בעלות; ירושה; כשירות וכו', ראו סעיף 66 לעיל), ראו עדות אטרקצ'י בעמ' 967 שו' 26-19: "רמי קוך היה צריך מיום הזכייה במכרז והגעה להסכם לפתוח משרד בשכונה על חשבונו, להעמיד אנשים בשכר, לדאוג להחתמות, לדאוג לפתרון בעיות לדיירים, זה לא רק החתמות, לדאוג לנכים, לדאוג לקשישים, לדאוג לצווי ירושה, לדאוג לאלף ואחת בעיות שיש בפרויקט התחדשות עירונית, עיקולים ומשכנתאות וחובות לרשויות וכו' וכו', ובסוף לדאוג שכל 180 המשפחות חתמו על הסכם מחייב, ולאחר מכן דרך אגב, שכל ה-180 האלה גם חותמים על הסכם משולש עם הבנק המלווה, כי בלי הסכם עם הבנק המלווה אי אפשר להוציא את הפרויקט בפועל". ראו גם עדותו בעמ' 1014 שו' 8-3: "אנחנו בשנה שעברה, אני גם אמרתי את זה בפעם הקודמת, הגשנו תביעת סרבנים על 13 איש עד שפתרנו את העניין הזה. בכל פרויקט פינוי בינוי גברתי, בחודשים הראשונים יש מסה של עשרות אחוזים, כי זה קל. רק הנציגות היו 20, 30 איש. עמידר שאנחנו החתמנו, היו 30 אנשים. זה קל. הבעיות מתחילות אחרי ה-50%, 60%, 70%." ובאנלוגיה מ"עקרון פארטו" (הקרוי על שם הכלכלן האיטלקי וילפרדו פארטו וידוע גם בשם כלל 80-20), בפרויקט זה לפחות 80% מהעבודה נעשית בהחתמת 20% האחרונים.
עוד התרשמתי שגורמים אחרים הם אלו שעסקו במלאכת החתמת הדיירים, ראו עדות מנצור בעמ' 599 שו' 10-5; ראו עדות עו"ד פרשקר בעמ' 635-634; עמ' 639 שו' 34 עד עמ' 640 שו' 9; עמ' 647-644; עדות רוכברגר בעמ' 705 שו' 12-6; עדות הרפז בעמ' 724-722; עדות מגור בעמ' 825-823; עדות חנינה בעמ' 796 שו' 17-12: "לא יאומן. אני הייתי בחברת אאורה מ-2016-2012. בתהליך של ההחתמות, כשהייתי ב-2016 או עד 2016 כשהייתי, אנחנו היינו, זה שלבי החתמות כלשהם, אני לא בטוח, לא 80%, גם לא 70%, זה לא הנקודה. גם המספרים האלה מספרים, את יודעת, שרושמים אותם בסופו של יום זה רק מדגיש את ההליך. עד הנקודה הזאת, עד היום, עד התאריך הנוכחי היום, לא השלמנו את החתימות".
- מהמקובץ עולה כי לכל היותר, ואם אניח הנחות לטובת התובעת, הייתה זו מעורבת בהחתמת דיירים בשנה הראשונה לפרויקט ולאחר מועד זה, גם לשיטתה, לא עשתה דבר, לא בעניין ההחתמה ולא בכלל. משדחיתי את טענת הודעת החדילה, אין לי אלא לקבוע שהתובעת לא ריכזה את כל נושא החתמת הדיירים, תהא משמעותו של "ריכוז" אשר תהא, ומשכך לא עמדה בחיוב על פי ההסכם.
האם הוכח שהתובעת ליוותה, סייעה וייעצה בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו?
- לשונו של סעיף 1 להסכם קובעת בנוסף: "...וכן תלוו, תייעצו, ותסייעו בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו". גם בנקודה זו התעוררה מחלוקת לגבי פרשנות הביטוי "בכל הדרוש" המופיע בלשון הסעיף. בסיכומיה טענה התובעת כי לשונו של ההסכם מלמדת ש"יואר אלזו לא נטלה על עצמה את האחריות לנהל באופן יזום, ישיר ועצמאי קשר עם רשויות או גופים כלשהם, אלא לפעול בהתאם לדרישה של אאורה בלבד, ככל שדרישה שכזו תעלה..." (פס' 54 לסיכומי התובעת – ההדגשה בקו במקור). לשיטת התובעת גם ההתייחסות הכללית בלשון הסעיף ל"גופים ורשויות", ללא התייחסות לגוף ספציפי מולה עליה לעבוד בשוטף, תומכת בפרשנותה. מאידך גיסא טוענים הנתבעים שאין לאמץ את הפרשנות הפאסיבית לה טוענת התובעת.
- בחקירתו הנגדית נשאל רמי על הפעולות שביצע במסגרת זו של ההסכם ועולה הימנה שהגוף היחיד עמו היה בקשר הוא יסודות:
"ש: בהסכם כתוב, בעברית, לא באיטלקית, לרכז את נושא החתמת הדיירים.