טענות התובעת
בסיכומיה טענה התובעת כי שונתה נוסחת ההתקשרות בידי אאורה בשלב המשא ומתן ועיצוב ההסכם. התובעת הפנתה לטיוטה בה הציעה התובעת מתווה בו היא תישא בהוצאות קידום הפרויקט ותזכה לתמורה בשיעור 10%, מתכונת ההתקשרות שונה בתכלית מזו המופיעה בהסכם הסופי. עוד נטען כי גרסת אטרקצ'י לפיה לא קיבל/קרא את הטיוטה היא כוזבת וקיימת חזקה שטיוטה זו הגיעה לידיו, חזקה שלא נסתרה. לשיטת התובעת, בין רמי לאטרקצ'י נוהלה התקשרות ענפה ומרובה באותו מועד (8.11.2012), והטיוטה הועברה בהקשר ובמסגרת תקשורת זו. הפלט המתעד את השיחות (נספח 13 לתצהיר רמי) הוא רשומה מוסדית לפי סעיף 36 לפקודת הראיות הנתמך בתצהיר. כן טענה התובעת שב"כ הנתבעים לא חקר בחקירה נגדית או הציג ראיות הזמה לסתור את התקשורת המתועדת בפלט.
- התובעת טענה שביום 19.2.2013 שלחה אאורה ישראל טיוטת הסכם לתובעת, לאחר תקשורת ערה בין אטרקצ'י לרמי ביממה הקודמת, טיוטה זו שונה אף היא מן המתכונת שהוצעה על ידי התובעת תחילה. ביום 25.12.2013 העביר קליינר לעו"ד כהנא (יועמ"שית אאורה, שלא נחקרה כעדה) טיוטה עם הערות התובעת (נספח 8 לתצהיר רמי). לשיטת התובעת קליינר היה רק המתווך, בניגוד לנטען, ולא ייצג את התובעת במו"מ לקראת חתימת ההסכם.
- התובעת טענה שפרשנות הנתבעים להסכם היא שינוי בדיעבד של תוכנו. התובעת שבה והדגישה כי בהסכם הסופי שנכרת נכללו שלושה נדבכים, שקיומם מזכה אותה במלוא התמורה – (1) הבאת המכרז לידיעת אאורה, רכיב שהתקיים לכל הדעות, כפי שעולה מלשונו המפורשת של ההסכם; (2) סיוע, ליווי וייעוץ בשלב הכנת ההצעה – תנאי שהתקיים אף הוא לשיטת התובעת, ולראיה מפנה היא בין היתר למסמך שבידי התובעת, הכולל את פרטי ההצעה (נספח 11 לתצהיר רמי); (3) ריכוז נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט על הסכמי פינוי בינוי (ריכוז, להבדיל מהחתמה בפועל), וכן ליווי, ייעוץ וסיוע ככל שיידרש על ידי אאורה, בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו. לשיטת התובעת, היא עמדה גם בתנאי השלישי והדבר עלה מהראיות, עד השלב בו התבקשה לחדול, אגב קבלת הוראה מפורשת מפי אטרקצ'י (למען הנוחות אכנה הוראה נטענת זו "הוראת החדילה").
- התובעת שמה דגש על תרומתו של רמי ביצירת הקשר בין אטרקצ'י לילוביץ' ולכך שדחפה וקידמה את יצירת התנאים לעמדה שתאפשר מלכתחילה לחברת אאורה להגיש הצעה מטעמה, וזאת לנוכח מצבה הכלכלי באותה העת, ובכלל זה גם הצעתה שיתאפשרו שיתופי פעולה בין יזם לקבלן בהגשת הצעות. התובעת שבה והדגישה שראייה חותכת לכך שביצעה את מלוא התחייבויותיה בכל הקשור להכנת ההצעה היא בעצם חתימת הנתבעים על ההסכם, שכן, ההסכם נחתם ב-27.3.2013, כיממה לפני שהוגשה ההצעה במכרז. כך גם מלמדת לעמדתם לשון ההצהרה ברישא של ההואיל השני בהסכם. לשיטת התובעת, ברי שלו לנתבעים היו מענות או טענות כנגד התובעת על סיועה עד לשלב זה, הרי שלא הייתה מתקשרת בהסכם בנוסח בו נחתם. עוד טוענת התובעת שהנתבעים לא הצליחו לשכנע שנוסח ההסכם הוא "שולי" ולא משקף נאמנה את ההסכמות. יתרה מכך, התובעת דחתה מכל וכל את טענת הנתבעים לפיה מלכתחילה לא היה לתובעת "מה לתרום", וזאת הן נוכח לשון ההסכם והגיונו, והן ניסיונות ליצירת קשרים עסקיים קודמים בין הצדדים.
- בכל הקשור למחויבותה החוזית לאחר הזכייה במרכז, אזי לשיטת התובעת עמדה במחויבותה כפי שזו מתפרשת מלשון ההסכם, והיא לרכז את החתמת הדיירים. מנגד, לא ניתן לקרוא לתוך לשון ההסכם שעל התובעת לשאת בעלויות כבדות ולמממן את הפעילות, בלא שהדבר נאמר במפורש. קריאה פרשנית של סעיף כללי כאילו מקים הוא חבות של נשיאה בעלויות כאלו או אחרות לא הוכחה על ידי הנתבעים, ואף אינה מסתברת מלשון ההסכם והיותו חוזה עסקי בין צדדים מתוחכמים. יתרה מכך, התנהגות הנתבעים אף היא סותרת זאת, בכך שלו היו מצפים זאת מהתובעת, הרי היו דורשים הימנה עמידה במחויבות שלה. התובעת עמדה בתוקף על טענתה שגם לאחר ההכרזה על הזוכה בפרויקט, היא המשיכה בליווי, ייעוץ וסיוע לנתבעים בכל שנדרש הימנה. בתוך כך, פעל רמי ל"פתרון בעיות" וייצג את הנתבעים בממשק עם חברת יסודות. בנוסף, תרומותיה המרכזיות של התובעת לעמדתה, כפי שהתחייב בהסכם, היו ריכוז החתמת הדיירים והחלפת האדריכלים בפרויקט, אשר בוצעה במסגרת משא ומתן ישיר בין רמי וחברת יסודות.
- באשר להוראת אטרקצ'י שניתנה לה, לגרסתה, בה התבקשה לחדול מפעילותה במסגרת ההסכם (הוראת החדילה), התובעת טענה כי ביסוד ההוראה עמד אינטרס כלכלי של הנתבעים שלא להגיע ל-80% החתמה של דיירים, ציון דרך בו הנתבעים ידרשו לשלם סכום משמעותי לחברות המנהלות את הפרויקט בהתאם למערכת ההסכם ביניהם (למען הנוחות טענה זו מעתה: "האינטרס הכלכלי"). עוד טענה התובעת כי הוכח באמצעות ארבעה עדים שונים שאטרקצ'י הורה לה כי אין עוד צורך בשירותיה, והורה לה "לשבת בצד עד שיגיע זמנה" וכי ההוראה מתיישבת עם האינטרס הכלכלי דנן. התובעת הבהירה כי אף במועד שבו נתבקשה לחדול, הרי שכבר ביצעה את חובותיה נשוא ההתקשרות. לראיה היא מציינת שבמועד זה הוחתמו כ-80% מהדיירים במתחם הפרויקט, וכי התב"ע הופקדה בידי הוועדה המקומית.
- בכל הקשור לטענות הנתבעים ביחס לזניחת ההסכם על ידי הצדדים, התובעת הפנתה להלכות שגובשו בפסיקה ביחס לסוגיה זו, וטענה כי הנתבעים, עליהם נטל השכנוע ביחס לטענה זו, לא עמדו בנטל ההוכחה הגבוה ביחס לטענות ממין אלו. לשיטת התובעת, הטענה בדבר זניחת ההסכם אינה מחזיקה מים לאור פעולותיה של התובעת שבוצעו במסגרת ההסכם, וכי אין היגיון שתזנח את ההסכם מקום בו כבר ביצעה פעולות מהותיות במסגרתו ותוותר על התמורה המגיעה לה. יתרה מכך, לשיטת התובעת, פרק הזמן שחלף בין חתימת ההסכם ועד שהנתבעים העלו את טענת זניחת ההסכם (פרק זמן של שש שנים) אינו מספק בראי אמות המידה שנקבעו בפסיקה.
- ביחס לטענת ההגנה לפיה החוזה הופר על ידי התובעת, ציינה התובעת כי יש לדחות טענה זו מכל וכל, ולו מהטעם שהנתבעים לא שלחו הודעת ביטול כקבוע בחוק. על כן, גם לו הייתה הפרה, הנתבעים נתפסו כמי שוויתרו על זכות הביטול ואף לא מחו בזמן אמת בפני התובעת על כך שזו לא ממלאת, לכאורה, את התחייבויותיה. לטענת התובעת, התנהגותם של הנתבעים והיעדר המחאה בזמן אמת, מלמדים שגם לתפיסתם ההסכם לא נזנח, או שלכל הפחות הנתבעים וויתרו על טענותיהם ביחס לכך. בהקשר דומה, הפנתה התובעת לפסק הבוררות בין אאורה השקעות ובין חברת מליבו (אשר צורף כמוצג 36). לעמדת התובעת, מפסק הבוררות נלמד שאאורה השקעות העלתה טענה דומה בדבר זניחת הסכם, אשר נדחתה בידי הבורר, כנגד חברת מליבו. לגרסתה, יש בכך כדי ללמד על הקלות והשיטתיות בה מעלים הנתבעים את טענת זניחת הסכמים, טענה שאינה קלה להוכחה כלל ועיקר.
- במישור העובדתי טענה התובעת שהוכח כי בניגוד לטענת הנתבעים, הרי שהחלטת אאורה השקעות לגשת למכרז לא התקבלה "ביום האחרון" אלא זמן מה לפני כריתת ההסכם. זאת תוך הצבעה על שורה של מסמכים שנחתמו במסגרת ההכנות להגשת הצעה במכרז. התובעת גרסה כי מדובר במצג שווא תרמיתי אשר מטרתו להונות ולקפח אותה תוך ניצול לרעה של האישיות המשפטית הנפרדת שבין אאורה ישראל, ובעלת השליטה בה שהיא אאורה השקעות. על כן, לשיטת התובעת, מוצדק ונדרש לבצע הרמת מסך בין הנתבעות. התובעת אף הצביעה על עילות נוספות להרמת מסך, וביניהן הטענה לפיה הנתבעות פעולות "בערבוב וזיהוי" ואינן מקפידות על הפרדה מהותית ביניהן, באופן מטעה ומכוון. לפי התובעת, טענתה מקבלת משנה תוקף נוכח העובדה שהנתבעות הן חלק מאותו אשכול חברות, כאשר אאורה השקעות שולטת באופן בלעדי בפעילות אאורה ישראל ומכוונת את כל פעילותה, והאורגנים המכהנים בשתי החברות זהים על כן, מדובר בהפרדה מלאכותית גרידא המצדיקה להרים את מסך ההתאגדות וחיוב אאורה השקעות בהסכם יחד עם אאורה ישראל (אשר חתומה עליו) ביחד ולחוד.
טענה חלופית אותה העלתה התובעת היא מתחום דיני השליחות. התובעת טענה שלאור השליטה האפקטיבית והמתמדת של אאורה השקעות באאורה ישראל, ומאחר ולאאורה השקעות הייתה ידיעה וכוונה ליהנות מפירות ההסכם – הרי שיש לראות באאורה ישראל כשלוחה של אאורה השקעות בלא ידיעתה של התובעת, קרי "שליחות נסתרת" לפי סעיף 7 לחוק השליחות. ביחס לאטרקצ'י, התובעת גרסה כי יש להטיל עליו אחריות אישית מכוח תפקידו כבעל השליטה באאורה השקעות, ומנכ"ל ודירקטור בנתבעות, אשר היה "הרוח החיה" מאחורי כריתת הסכם והאחראי לעמדתה להפרתו. בסיכומיה הפנתה התובעת להלכה הפסוקה לפיה ניתן להטיל אחריות ישירה על אורגן בחברה המפר את חובת תום הלב במשא ומתן (סעיף 12 לחוק החוזים), גם כאשר הוא נושא ונותן בשם החברה, וכן בשל הפרת חובות תום הלב בקיום חוזה (סעיף 39 לחוק החוזים).