טענות הנתבעים בסיכומיהם
- הנתבעים בסיכומיהם נדרשו ללשון ההסכם ודחו מכל וכל את פרשנותה של התובעת ביחס לחיוביה מכוחו. לשיטת הנתבעים, התמורה המצוינת בסעיף 2 להסכם, מותנית בכך שהתובעת תבצע את כל הפעולות המנויות בסעיף 1 להסכם, באופן מצטבר. בכלל זה דחו הנתבעים את טענת התובעת לפיה לשונו של סעיף 2 מלמדת שהתנאי הבלעדי לקבלת התמורה הוא אישור התב"ע המתירה 630 יח"ד. עוד הטעימו הנתבעים שלא ניתן לפרש את הסיפא לסעיף 2 במנותק מהרישא המתנה את מתן התמורה בהתקיימות חובותיה החוזיות של התובעת בסעיף 1.
בכל הקשור לאופי החיובים שנטלה עליה התובעת בהסכם, לעמדת הנתבעים חיובים אלו נוסחו בסעיף 1 ברמת הפשטה גבוהה, נוכח כך שבעת כריתת ההסכם לא יכלו הצדדים לפרט במדויק מהן הפעולות אותן תידרש התובעת לעשות במסגרת תפקידה בפרויקט. לשיטת הנתבעים, המחויבויות הן חלק "מחוזה יחס" המסדיר מערכת יחסים ארוכת שנים בין הצדדים סביב הפרויקט (הנמשך זה למעלה מעשור והשלמתו אינה נראית באופק), ועל התובעת היה לצעוד עמה ב"דרך הייסורים" הארוכה. לפיכך, יש לפרש את ההסכם לאור מטרתו ולאור הנסיבות שהיו במועד כריתתו, באופן המטיל על התובעת את ההתחייבות הבסיסית לקדמו ולנקוט ולהשתתף בכל הפעולות הנדרשות על פי צרכי הפרויקט. למען הזהירות טענו הנתבעים שגם אם ימצא שיש להשלים את לשון החוזה בכל הקשור לרף הקיום המוטל מכוח ההסכם על התובעת, אזי שיש לעשות כן על סמך הכלל הפרשני של "קיום בבינוניות" (סעיף 45 לחוק החוזים), שאף בו לא עמדה התובעת.
- לשיטת הנתבעים, דווקא התובעת היא זו שהפרה את ההסכם, בין היתר בכך שהציגה מצג שווא בדבר יכולתה, וכשירותה לבצע את תפקידה נאמנה בפרויקט פינוי בינוי. הנתבעים טענו שהתבססו בזמנו על מצג השווא שהציג להם רמי בדבר ניסיונו ועל המלצתו של קליינר, ועל כן סמכו על רמי והתובעת שיש בידיהם לסייע בקידום הפרויקט. בדיעבד, הסתבר לנתבעים כי לתובעת ולרמי אין כלל ניסיון בפרויקט מסוג זה, ובכך אף הודה בפה מלא בעדותו, ראו עדותו בעמ' 463 שו' 29-28: "אני לא ביצעתי עד היום שום פרויקט בהתחדשות עירונית. אני פשוט אקל עליך עם השאלות, לא ביצעתי שום פרויקט".
- הנתבעים שבו וטענו כי התובעת לא תרמה ולא סייעה כלל לקידום הפרויקט, הן בכל הקשור להבאת המכרז לידיעת אאורה ישראל ואטרקצ'י, הן בכל הקשור למחויבותה ללוות ולייעץ בהכנת המכרז, והן, ובעיקר, בכל הקשור להתחייבותה של התובעת לרכז את נושא החתמת הדיירים בפרויקט ו"ללוות, לייעץ ולסייע בכל הדרוש מול הגופים והרשויות". ביחס לעניין האחרון, הנתבעים דחו את פרשנות התובעת לפיה "בכל הדרוש", הכוונה רק כאשר תבוא דרישה אקטיבית מצד הנתבעים אליה. לדידם, פרשנות סבירה, מתבקשת, ובעלת היגיון עסקי מלמדת ש"בכל הדרוש" משמעו כל מה שנדרש לצורך סיוע וקידום הפרויקט. בתוך כך, הנתבעים דוחים את טענת התובעת לפיהן עבדה וסייעה מול חברת יסודות, והן שהיה לה חלק בהחלפת האדריכל בפרויקט. כך, דחו הנתבעים בשתי ידיים את הטענה לפיה התובעת יכלה לשבת "רגל על רגל" מבלי להיות פרואקטיבית ביחס לחובותיה החוזיות, ולצפות לתמורה חוזית בת עשרות מיליוני ₪.
- לשיטת הנתבעים, אין בראיות אליהן מפנה התובעת כדי להעיד לכאורה על מעורבותה בפרויקט בתקופה שבין הזכייה במכרז ועד להוראת החדילה, אי שם בתחילת שנת 2014. הראיות המדוברות הן הרשומה המוסדית של השיחות בין רמי ואטרקצ'י באותה התקופה, והודעות SMS מיום 23.7.2013 בין ילוביץ' וחנינה, שלא התקבלו כראייה בתיק (ראו הפירוט בסעיפים 37-36 לעיל). לשיטת הנתבעים, הרשומה בדבר השיחות אינה מלמדת לא על תוכן השיחות ולא על ההקשר שבו הן בוצעו וטוענים כי מדובר ב"אה, ראיתי אותו, מסמך מגוחך, כן" (עדות אטרקצ'י בעמ' 931 שו' 24); מסמך המלמד על רצף של "ניתוקים" (עדות אטרקצ'י בעמ' 932 שו' 26-24): "ואני רואה פה כל הזמן דרך אגב, פתאום, לא כתוב פה משך שיחה, אבל אני רואה מזה שהיו נגיד 10 שיחות ברצף בדקה, שאני מבין זה ניתוקים"; או שיחות ביחס לפרויקט ברומניה: "יש גבול גם לזיכרון של בן אדם. בעת ההיא השיחות היו בהקשרים של רומניה בלבד, והיו הרבה שיחות. אדוני שולף תאריך וממציא סיפור על התאריך. הזיה." (עדות אטרקצ'י בעמ' 933 שו' 17-16).
- הנתבעים דחו מכל וכל ומכחישים בתוקף את טענת התובעת לפיה אטרקצ'י הנחה את התובעת "לשבת בצד" ולחכות לזמנה. לשיטת הנתבעים, אין כל היגיון או היתכנות לכך שיובטח לתובעת מיליוני ₪ מקופתה של חברה ציבורית בלא תמורה נאותה. הנתבעים הדגישו שהתובעת לא עמדה בנטל הבאת הראייה ולא הציגה ולו תיעוד אחד לאמירה מעין זו, וכי המשקל שיש לייחס לעדי התובעת שהעידו על אמירה זו נמוך עד אפסי, מאחר וכולם הם עדים בעלי אינטרס, מהמעגל הקרוב של רמי. יתרה מכך, לשיטת הנתבעים, התובעת לא הצליחה להציג אפילו גרסה קוהרנטית אחידה מתוך העדויות השונות שמלמדת על המועד, המקום והנוסח המדויק בהם נאמרה כביכול אמירה זו.
- בכל הקשור לסעד המבוקש בידי התובעת, הנתבעים טענו בסיכומיהם, ולו למען הזהירות, שיש לקזז מסעד זה את ההוצאות הכספיות המהותיות שהוציאה במסגרת הפרויקט על כל אותן פעולות להן התחייבה התובעת בהסכם, והפרה אותו לשיטת הנתבעים. הנתבעים הרחיבו בסיכומיהם על חלק הארי של הוצאותיהם הצפויות והבלתי צפויות במסגרת הפרויקט שנמשך זה למעלה מעשור. בנוסף ציינו הנתבעים שגם רווחיותו של הפרויקט ירדה מזו שהייתה צפויה בעת הזכייה במכרז וההתקשרות בהסכם.
סיכומי התשובה
- בסיכומי התשובה, טענה התובעת שהנתבעים בסיכומיהם השמיטו עובדות מהותיות ביחס למשא ומתן המקדים שבגדרו הביאו לידיעת הנתבעים על קיומו של המכרז מלכתחילה. הראייה לכך היא שהחלפת הטיוטות בין הצדדים החלה עוד בחודש נובמבר 2012, בטרם פורסם בכלל המכרז, כפי שעולה מהטיוטה מיום 8.11.2012. התובעת דחתה את טענת הנתבעים לפיה מדובר בטיוטה "גנרית וחסרת חשיבות" לאור שהוכח שהתקיימו באותו היום בו נשלחה 8 שיחות בין הצדדים.
התובעת טענה כי טענת הנתבעים לפיה מדובר בחוזה יחס, ועל כן יש לפרשו בהתאם, היא הרחבת חזית אסורה שעלתה לראשונה בסיכומיהם. בתוך כך, לשיטת התובעת יש לפרש את החוזה כ"חוזה עסקי" כהגדרתו של כב' השופט גרוסקופף בעניין ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (נבו 20.11.2019) (להלן: "עניין ביבי כבישים"). היות ומדובר בחוזה עסקי בין שני מתקשרים עסקיים, יש לפרשו על פי לשונו ואין צורך להשלימו מאחר ומסדיר הוא את כלל הזכויות והחובות בין התובעת לאאורה ישראל.
- תוך הישענות על "לשונו הברורה של החוזה", דחתה התובעת בשתי ידיים את האופן בו מפרשים הנתבעים את הגדרת תפקידה בכל הקשור לריכוז כל נושא החתמת הדיירים. לשיטת התובעת, נושא זה הוכנס להסכם ביוזמתה על ידי עו"ד פרץ, ומאחר שמדובר בסוגיה שהוכנסה להסכם בישורת האחרונה של המשא ומתן בין הצדדים, ברי שאינה נדבך מהותי ביחס לתמורה המוסכמת. יתרה מכך, המשמעות הפשוטה והברורה לעמדתה של פעולת הריכוז היא איסוף וריכוז נתונים, ולא ניהול ומימון ההחתמה בפועל, תוך נשיאה בעלויות של מיליוני ₪. עוד טענה התובעת שאם אכן הנתבעים היו רואים בה הגורם האמון על ההחתמה, לא היו באים אליה בטרוניה בזמן אמת על שאינה ממלאת את תפקידה הקריטי בפרויקט. פרשנות זו של התובעת מקבלת לדידה משנה תוקף לאור מסמכי המכרז, הקובעים שהגורם האמון על החתמת הדיירים הוא יסודות וב"כ הדיירים.
- עוד בנושא פרשנות מחויבויותיה החוזיות, שבה ומדגישה התובעת שאחריותה במסגרת החוזה היא "ייעוץ וסיוע בכל הדרוש מול הגופים והרשויות" (ההדגשה אינה במקור). קרי, על התובעת היה לפעול רק בכל מה שהיא תידרש לעשות במפורש על ידי הנתבעים. גם כאן הצביעה התובעת על הפער בין הטיוטה בה היא מציעה לקחת על עצמה לקדם את הפרויקט ותכנונו עד לאישור התב"ע, ובין נוסח ההסכם שלשונו הובאה לעיל. הנתבעים לא פנו לתובעת בדרישות מעין אלו, לא ייפו את כוחה, ולא באו עליה במענות וטענות בזמן אמת, ועל כן לשיטת התובעת לא ניתן לטעון שלא מילאה את חיובה זה מכוח ההסכם.
- לשיטת התובעת, טענת הקיזוז אותה העלו הנתבעים בסיכומיהם היא בגדר הרחבת חזית אסורה, שכן, על פי ההלכה הפסוקה טענת קיזוז יש להעלות באופן ברור ומפורש עוד בכתב ההגנה. יתרה מכך, התובעת דחתה בתוקף את טענותיהן השונות של הנתבעים בדבר תחשיביהם אודות רווחיות הפרויקט ושיעור הקיזוז הנטען.
דיון – וראשית להכרעה בתמצית